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不動産取得税の宅建無料テキスト|独学受験者用教材

宅建の試験では、固定資産税不動産取得税のどちらかが1問出題されています。

ここ数年は、1年毎に入れ替わりの順序で出題されていますが、2年連続での出題の可能性もゼロではないと思います。

しかし、確率的には、入れ替わりで出題される可能性が高いと言えます。

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不動産取得税

平成30年度の試験では、不動産取得税の出題可能性が高そうです。

ポイントを押えて確実に1問正解しましょう。

 

不動産取得税の課税対象

不動産取得税は、土地又は建物の所有権を取得した際に課される税金です。

その不動産がある都道府県から課される、都道府県税に属します。

都道府県は、不動産取得税を徴収する場合、納税通知書を遅くとも納期限の10日前までに交付する必要があります。

このように、納税通知書によって税金を納付させる方法を「普通徴収」と言います。

 

試験では、どんな時に不動産取得税が課されるのかを問う形式が多く出題されています。

また、控除額について記述した肢が出題されたこともありますので、この辺りを重点的に覚えていくと効率的です。

 

どんな時に課税されるのかを判断するには、「どんな場合に所有権の取得とみなされるのか」を判断できれば良いですよね?

売買や新築による建物取得等が典型的な所有権の取得方法ですが、それ以外の微妙なケースを判断できるようになっておけば良いというわけです。

 

例えば、増改築によって新たに建物が増加した場合等です。

その増加した建物部分について所有権を取得したという事になり、課税の対象となります。

また、贈与・交換等による所有権の取得も課税の対象となります。

ポイントは、新たな価値や利益が発生するような場合に課税されるという事です。

 

そう考えれば、課税されるケースは問題ないですよね?

理屈だけ記憶しておけば、特に覚える事も無く判断できるでしょう。

ですから、「例外的に課税されないケース」を勉強しておけば良いのです。

 

非課税対象

例外的に課税されないものを以下にまとめます。

  • 相続・遺贈による取得
  • 会社合併による取得
  • 国・地方公共団体による取得
  • 取得不動産の所在地が国外

不動産取得税は、先祖が不動産を取得した時に課税されているので、権利が移っただけの場合には課税しないという事です。

相続は「受け継ぐ」という性質のものだから課税済扱いです。

贈与は、「あげる」という行為ですから、最初の取得をしたことになるのです。

 

会社合併も相続と同じ理屈で理解できると思います。

持ち主が一緒になるだけなので、新たな取得とはみなさないという事です。

外国に所在する不動産は、その国の法律が適用されると覚えておきましょう。

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税額について

不動産取得税は、役所で管理されている固定資産課税台帳に記載されている価格(課税標準)に対して課税されます。

 

課税標準に対して4%の税率がかけられるのが基本ですが、特例措置があればそちらが優先されます。

現行は、平成18年4月1日以降で取得した住宅又は土地であれば、特例で3%の税率が適用される状態が続いています。

店舗や工場等、住宅用家屋と土地以外のものは4%のままです。

 

課税標準が、一定額に満たない(かなり少額な)場合は、課税が免除されることになっています。

これを、「不動産取得税の免税点」と言います。

土地は10万円、建築23万円、中古家屋12万円がボーダーラインになっています。

これよりも少額となる取得については、免税です。

 

不動産取得税の控除

住宅の取得を促進させる目的で、不動産を取得した際の税率を軽減させるために控除枠が設定されています。

新築住宅を取得する場合は、課税標準から1,200万円を差し引いた額で税額計算をすることができます。

新築は、一戸につき1,200万円の控除」と覚えましょう。

 

この控除を受けるには、床面積が50㎡以上240㎡以下であることが要件になります。

30坪の住宅で約100㎡の床面積ですから、殆どの住宅は、これを満たしていると思います。

 

新築ではないけれど、自分で使うための中古物件を購入したという場合には、築年数に応じて控除額が変わります

ですから、最大で1,200万円の控除だと考えておけば良いと思います。

木造住宅の場合は、原則として築20年以下の建物が控除の対象です。

 

そして、宅地を取得した場合にも控除があります。

宅地又は宅地に近い土地のことを「宅地評価土地」と言います。

宅地として使える土地を取得した場合は、課税標準を2分の1にしてくれます。(平成18年1月1日以降に取得の場合)

税額では無く、課税標準(台帳上の評価額)が2分の1になる点に注意してください。

 

控除を受けるには、取得日から60日以内に申告をする必要があります。

試験対策上は、自動的に控除されるわけではない事を理解していれば良いと思います。

ここまでが、基本的な控除の内容です。

 

住宅用地の特例

実は、不動産取得税には、控除の他に特例があります。

紛らわしくなるといけないので、ここからは追加のキャンペーンだと考えてください。

 

追加キャンペーンでは、課税標準の控除ではなく、税額が安くなる特典を用意しています。

でも、この手の特典には、必ず条件があるものですよね。

条件に当てはまるケースでは、「45,000円又は(評価額×床面積の2倍×3%)」で多い方の額が、税額から減額されます。

 

試験では、この式までは聞いてこないと思いますから、覚えなくて良いと思います。

多い方の額が適用される点を覚えておきましょう。

 

特例の該当条件は、住宅用の土地で、尚且つ以下のどれかに該当する場合です。

 

  • 土地付新築住宅を自己居住用として購入した
  • 自分以外が住む土地付新築住宅を建築から1年以内に取得した
  • 土地取得日から3年以内に新築した
  • 土地取得日から1年以内にそこに建つ中古建物を取得した
  • 借地等で先に建物建築をし、建築日から1年以内に土地を取得した
  • 中古建物を取得して1年以内にその敷地を取得した

補足

2番の意味が少し分かりにくいかもしれませんので、補足しておきます。

自己居住用なら、文句なしで特例適用ですが、他人用の場合には1年以内に限定していると思えば良いと思います。

控除や特例は、住宅の取得を促進する目的なので、他人用についても期限付きで認めているわけです。

 

ポイント

新築でも中古でも、一定期間内に敷地と建物のセット取得を前提としているのがポイントです。

これに気付くと、理解が早まるのではないでしょうか。

特例については、あまり細かく覚えようとする必要は無いと思います。

試験では、「正しいか、誤りか」を判断できれば対応できるはずですので、過去問で感覚を掴んでみてください。

 

まとめ|勉強のコツ

税金関連の問題は、「厳密に言えば・・」等という例外的な部分が多い為、あまり細かい事を聞く問題を作成することが出来ないはずです。

ですから、「不動産業に携わる者として、基本的な内容くらいは知っておいてね」という視点で出題されると思います。

 

このテキストは、試験対策として、得点に必要な範囲の内容に絞っています。

本試験では、問題文の中で間違っている個所を探すのがコツです。

固定資産税については、別記事をどうぞ。

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