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宅建無料テキスト 問45対策|特定住宅瑕疵担保責任の履行

特定住宅瑕疵担保責任の履行についての問題は、毎年のように問45で出題されています。

宅建業法は、全20問出題と表現されることが多いですが、この20問目に当たるのが「問45」です。

 

宅建業法と関係の深い部分ではありますが、瑕疵担保責任の履行については、それだけを定めた特別法「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」が存在します。

確実に1問を獲得するために、過去問対策を意識してテキスト化しておきます。

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品確法との関係

そもそも、住宅の瑕疵については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)で定めています。

品確法を要約すると、住宅性能基準を定めて、主要構造部分について売主に10年間の瑕疵担保責任を義務付けたものです。

 

しかし、品確法には一つ穴がありました。

それは、売主が倒産した場合や、補償額が大きい場合についてです。

10年責任を負わせても、倒産等で売主が対応できなければ意味がないですよね。

そこで、消費者がより安心して住宅を購入できるように、品確法の弱点を補ってつくられた法律が、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」です。

ネーミングセンスを疑う長さなので、以下「特履法」と略します。

 

試験問題では、この法律に基づいた住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結履行確保のことを「資力確保措置」と略しています。

この資力確保措置を講じる必要がある相手は、宅地建物取引業者ではない取引相手です。

ですから、試験問題で買主が宅建業者になっている場合は「ひっかけですので注意しましょう。

営業マン
宅建業者同士には適用されないと覚えておきましょう。

 

住宅建設瑕疵担保保証金の供託

ここは、売主が建設業者の場合について定めている部分なので、理解を深める目的で読み通すだけでOKです。(興味が無ければ、読まなくてもOKです)

営業マン
本試験では、売主が宅地建物業者の場合が出題されています。

 

建設業者は、基準日から10年以内に請負契約によって引き渡した新築住宅について、住宅建設瑕疵担保保証金の供託、又は住宅建設瑕疵担保責任保険の契約をしなければなりません。(第3条、第3条2項の要約)

 

法令では、以下のような言い回しになりますので、問題文での言い回しに慣れる為にえて一応読んでおいてください。

建設業者は、各基準日(毎年三月三十一日及び九月三十日をいう。以下同じ)において、当該基準日前十年間に住宅を新築する建設工事の請負契約に基づき発注者に引き渡した新築住宅について、当該発注者に対する特定住宅建設瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅建設瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない。

なかなか分かりにくい言い回しです。

要するに、半年に一度の頻度で、基準日以前の新築案件について供託させようという趣旨です。

 

建築業者は、保証金の供託をするか、住宅建設瑕疵担保責任保険契約を締結し、基準日から3週間以内に届出をしなければなければいけません。

この届出は、基準日ごとに建築業の許可を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に対して行います。(第4条)

 

3週間以内に供託又は保険加入の届出をしない場合、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後に、新たに新築住宅の請負工事を締結してはなりません。

補足

供託又は保険加入させることによって一般消費者を守る趣旨です。

こうして、新たな契約についての制限をかけ、供託又は保険加入を促進しています。

住宅建設瑕疵担保責任保険は、国土交通大臣が指定した保険法人とする必要があります。

 

また、建築業者は、新築工事の発注者に対し、請負契約を締結するまでに保証金を供託している供託所の所在地、その他国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。

住宅建設瑕疵担保責任保険に加入している場合には、国土交通大臣が指定する保険法人が発行する証明書を交付する必要があります。

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住宅販売瑕疵担保保証金の供託

営業マン
こちらが試験に出ます。

宅地建物取引業者が、自ら売主として新築住宅の売買契約をした場合も、建築業者の場合と同じように瑕疵担保責任の履行の確保が必要です。

 

売買契約に基づいて引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金を供託するか、住宅販売瑕疵担保責任保険の契約をしなければなりません。

この資力確保措置は、新築住宅の買主が当該新築住宅の引渡しを受けた時から十年以上の期間にわたって有効である必要があります。

 

自ら売主となって新築住宅を販売した宅地建物取引業者は、保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険を締結して、基準日から3週間以内に免許権者に資力確保措置の状況について届出をしなければいけません。

この届出は、基準日ごとに宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に対して行います。

届出が無かった場合、その基準日の翌日から50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の契約を締結してはなりません。

 

ポイント

本試験では「翌日」の部分を省略して「基準日から50日」とするひっかけ問題が出ていますので注意が必要です。

 

宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、売買契約を締結するまでに、住宅販売瑕疵担保保証金を供託している供託所の所在地、その他国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。

瑕疵担保責任保険に加入している場合には、国土交通大臣が指定する保険法人が発行する証明書を交付する必要があります。

ポイント

本試験では、いつまでに説明しなければならないかを判断させる肢がよく出題されています。

 

保証金の供託については、「建設」と「販売」の違いだけで、言っていることは同じです。

建設は、請負契約で新築を建てた建設業者が主体です。

販売は、売買契約で自ら売主として新築を建てている宅地建物取引業者が主体です。

 

供託額と供託方法

宅地建物取引業者は、各基準日において、当該基準日前十年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅について、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない。

 

保証金の供託に必要な額は、基準日までに施工した新築物件の合計戸数によって決められます。

販売した新築住宅の合計戸数の算定は、床面積が55㎡以下のものは、2戸をもって1戸と数えることになっていて、この部分が本試験で出題されています。

 

供託の際は、国債証券、地方債証券その他の国土交通省令で定める有価証券をもって、これに充てることができます。

国債については100%の評価で供託できますが、額面金額以下の評価になる有価証券もあります。

保証金の供託は、主たる事務所(本店)の最寄りの供託所で行うこととされています。

 

まとめ|勉強のコツ

保証金の供託、又は瑕疵担保責任保険への加入は、重要事項説明での説明義務にも関連する部分です。

複合問題として出題される可能性もあると思いますので、宅建業法と合わせて復習しておきましょう。

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特履法は、このテキストを読んで、過去問で「ひっかけ」のポイントを掴んでしまえば、簡単に正解できるはずです。

本試験で出題されているのは、宅地建物取引業者の場合(住宅販売瑕疵担保)ですので、住宅販売瑕疵担保保証金の供託の方を重視してください。

 

建設業者の場合については、「ひっかけ」として、販売建設を入れ替えるパターン等を想定して掲載しました。

特履法は、試験前にテキストを読み流すだけで1問とれる可能性が高まると思います。

毎年出題される重要科目ですから、絶対に落とさないようにしてくださいね。

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