不動産投資セミナーには様々な種類のものがあり、有益なヒントを得る事ができますが、少し勇気がいりますよね。
また、このような不動産投資セミナーで困るのは、事前にセミナーの内容が公表されない事ではないでしょうか。
なんとなく、漠然としたテーマやタイトルは打ち出されているのですが、具体的な内容が分からないので参加の決断に至らないケースもあると感じます。
そこで、この記事では、私がプロの立場からお教えできる不動産投資知識について、無料公開したいと思います。
また、収益物件を安く購入する方法についても知ることが出来る内容となっています。
不動産投資に興味がある方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
収益物件の建築と購入
収益物件を所有する場合、自分の土地に建築して入手する場合と、中古物件等を購入する方法の２種類があります。
例外的に、交換という方法もありますが、ちょっと特殊なのでこれは省きます。
実は、「建築」と「購入」では、事業リスクがかなり違います。
どちらが良いかは立地等の条件にもよるので一概には言えませんが、新築で建築した方がリスクが低い場合が多いです。
少し、この点について詳しく説明しておきたいと思います。
建築時の注意点
収益物件を建築する場合、建築コストと将来に売却する時の想定売価がポイントになります。
土地の購入が無い分、建物にお金をかけることも可能ですが、しっかりと損益分岐点（何年で元がとれるか）を見極めることが肝心です。
損益分岐点までの期間を短くする程、事業リスクは小さくなりますよね？
つまり、建築費を抑える事が事業リスクを軽減させることに繋がるのです。
それにも関わらず、紹介者に任せきりでコストの比較を充分に行わないとか、必要以上にグレードの高い建物（設備）を建築する人は多いです。
建築会社の選別は、最低でも５社位はコストを比較した方が良いです。
詳しい資料等を渡さなくても、坪単価を聞くだけで大体のイメージはできますので、各社へのヒアリングを行っていきましょう。
建築から何年後に投資資金が回収され、どのタイミングで売れば良いかを考えておきましょう。
多くのオーナーが、「売り時」を見誤ってしまいがちです。
いつしか、誰も買わない物件になってしまった・・・というケースはよくあります。
こんなことにならない為にも、しっかりとした出口戦略を持つことが大切です。
物件購入時の注意点
一方、中古の収益物件を購入する場合には、利回りと築年数がポイントです。
見落とされがちな部分ですが、築年数が古い収益物件は、将来の解体費用についても検討する必要があります。
近年は、処分費用が高騰しており、高額な解体費が必要になるケースがありますので注意が必要です。
このように、資金回収までの時間と解体費用等を考慮すると、収益物件の購入は、少しでも安く買うという意識が必要です。
建物が古い分、新築物件の建築よりもリスクが高い側面がありますので、購入費用と物件価格を下げる努力が欠かせません。
収益物件を安く購入する方法
良い投資物件をどうやって手に入れるのか。
これは、不動産投資を考える人なら全員が考えるテーマですよね。
答えを言ってしまうと、物件を安く手に入れるには、水面下でしか手に入らない相続案件等を紹介してもらうか、仲介手数料を値引きしてもらうことです。
普通なら、そんな状況は実現できないものですが、一部の業界人にはこれが可能です。
世の中に、不動産業者はたくさんいますが、皆さんのような不動産投資家が辿り着くべきなのは、以下の３つのスキルを持つ専門家です。
- 地主やコンサル会社との繋がりがある
- 仲介手数料を値引きしてくれる
- 土地仕入れ業者とのルートが豊富
この３つを全て満たす担当者が見つかれば、経費をかけてでも繋がる価値があります。
何故なら、こんな人は業界内でも希少ですし、たとえ付き合いにお金がかかってもすぐに回収できるからです。
実際に、私は、複数の方々からオファーをいただき、アドバイザー的な報酬をいただいています。
担当者が成功の鍵
不動産投資で成功したければ、不動産に精通した信頼できる専門家と組むことです。
いくら自分で勉強してもプロに追いつけるものではありませんので、これに勝る対策はないでしょう。
参考までに、私が先程の３つのスキルを持つまでの経緯をご紹介しておきますので、今後の担当者探しのヒントにしてください。
私は、売買の仲介営業マンとしてこの業界に入り、某グループで最優秀営業賞に輝きました。
約６年間の売買経験を経た後、リフォームや不動産コンサル系の仕事に就き、約３年かけてコネクションを増やしました。
そして、ここまでの実績を武器に、一部上場企業で建売住宅の土地仕入れ業務や、請負事業等を経験しました。
この為、この業界にいる人達の中でも、かなり幅広いジャンルに渡って精通しています。
医者で例えると、内科や外科は勿論、眼科や皮膚科まで1人で総合診療できるようなイメージです。
この為、不動産業者以外にも、税理士グループや、コンサル会社等ともネットワークがあります。
また、土地を買う仕入業者の事情も熟知していますから、高く買ってくれる相手をスピーディーに見つける事ができます。
おそらく、大手企業での仕入業務まで経験したことがある人は、業界全体で１％未満の存在です。
ほぼ希少昆虫のような存在ですが、貴方にもそんな人物と出会うチャンスはあるはずですので、たどり着くための知恵を使う事だと思います。
不動産投資家の仲間を増やし、そこから紹介を得る等、手段は色々あるはずです。
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不動産投資で失敗しないために最も必要なのは、「入居があるか」を見極める目です。
満室が続けば経営破綻することはないのですから、この見極めに最低限必要な知識は身に付ける必要がありますよね。
そして、その物件を「いつ売却するのか」というタイミングがとても大事です。
まとめ
コロナウイルスの影響で、WEB上で受講できる不動産セミナーも増えています。
記事中でご紹介した通り、不動産投資物件を安く購入するには、この業界に精通した人物を見つける事です。
このような繋がりを見つけるには、不動産セミナー参加者との繋がりをとっかかりにするのが最短だと思います。
成功している人達のバックには、必ず力のある不動産のプロの存在があります。
そして、彼等の多くは、特定の信頼できる顧客しか相手にしません。
皆さんも、出来る限りの手を使って、彼等にたどり着いてください。