リスク回避 不動産投資

アパート経営の真実|家賃保証の失敗リスクが怖すぎる話

不動産営業としての視点から見ると、アパート経営における家賃保証の考え方には違和感のある部分があります。

この記事では、不動産投資の初心者でもわかるように、アパート経営のリスクと失敗要因について説明していきます。



 

失敗の第一歩はここから

不動産投資をする人が増加していますが、それに応じて失敗をする人も増えます。

そこで、アパート経営の失敗がどこから始まるのかをお教えしておきますね。

とても簡単な話です。

 

収益物件の提案を受ける際、誰もが注目するのは「毎月いくらの収入になるか」です。

そして、その金額に魅力を感じる事が失敗の始まりです。

多くの場合、建築会社が提案した通りの収益は実現できません。

その理由も少し説明しておきますね。

 

建築会社の事業計画書

収益物件を建てる建築会社は、必ず事業計画を持参します。

何年で元が取れるのか等、毎月の収支等が簡易表になっている事が多いでしょう。

しかし、家賃の目減りについては、誰も正確には算出できないという事を忘れてはいけません。

 

それに、ここには含まれていない費用等がたくさんあります。

不確定で算入できない部分は、意図的に算入しないからです。

 

例えば、将来の入退去にかかる仲介手数料や、修繕の費用等です。

誠意のある会社は、想定値で算入していますが、それでも足りない事が多いでしょう。

 

家賃保証の仕組みと矛盾

家賃保証の矛盾を、簡単な話に例えて説明しますね。

もしも、こんな事が起こったら、どう思うか想像してください。

 

あなたの給料が50万円で、毎月銀行に振り込まれるとします。

ある日、全銀行の手数料が10万円になり、銀行経由で給料を受け取ると40万円に減ってしまう事になりました。

 

でも、約30年以上に渡って銀行を利用してもらえれば、手数料分は一定額だけ返還されます。

あなたは、そんな銀行を使いたいと思いますか?

 

こんな事になったら、誰もが現金で支給してもらうことを選ぶでしょう。

実は、家賃保証の仕組みはこれと同じような事です。

 

銀行が受け取っている手数料は、家賃保証会社の利益と同じです。

銀行から一定額返還される部分が、投資額を回収した後に得られる家賃収入に当たります。

 

家賃保証は、確定した収入から、保証会社の利益を抜かれて支払われるだけです。

ですから、想定よりも長い事業期間をかけなければ、彼等に支払った手数料分の収益を得ることはできません。

 

管理会社に利益を取られた分、長く収益を回収し続けなければらならくなるだけの事なのです。

実際に、家賃を保証してもらう事が起きる可能性を考え、どちらがリスクが高いか比較してみてください。

家賃保証会社は儲かっているのですから、答えは明らかだと思います。

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空室リスクは誰にとっても同じ

仮に、あなたが誰かの家賃保証をするとしたら、どんな場合だか考えてみてください。

簡単に借り手が見つかる物件なら、保証して利益を得られると思いませんか?

 

借り手を見つければ毎月家賃の10%がもらえる約束だとすれば、オイシイ話です。

自分は一銭も投資せず、毎月家賃の10%をもらえるなんて、夢のような話です。

 

でも、周辺の状況に変化があったとか、建物が古くなってきたら、家賃を下げないと厳しくなりますよね。

それどころか、空室リスクを負うのは嫌なので、保証を止めたいと思うかもしれません。

 

オーナーに対して「今までよりも家賃を安くするなら保証を続けますよ?」と提案したくなるでしょう。

保証会社もこれと全く同じ状況になってしまう事が多いので、トラブルが絶えないというわけです。

 

建築会社の恐ろしい提案

新築の際には、不動産屋で入居者を募集すれば簡単に満室になります。

しかし、わざわざ家賃保証の会社に手数料を払って収益を減らす人が多いのです。

 

将来の空室リスクのために、自分で収益を貯蓄していれば家賃保証はいらないのですが、わざわざ一番収益がとれる時期に利益を搾取させています。

 

建築会社は、「家賃保証を付ければ安心です」等と提案するでしょう。

そして、とても収益率が良く見える事業計画書を持って来ます。

 

人は、自分に都合の良い幸せな展開を信じたくなるものなのでしょう。

それが失敗の始まりなのです。

 

税理士のアドバイスで破産

大抵の資産家(地主)は、税理士がいます。

そして、賃貸経営をする際には必ず相談をしています。

それなのに、実質的な破産に追い込まれている人はたくさんいます。

不思議に思いませんか?

 

この理由は簡単で、税理士は不動産のプロではないからです。

税制面のアドバイスをしているだけであって、その事業が安全だと言っているわけではありません。

 

収益物件は相続税対策になる」という事実はありますが、投資資金が回収できるかどうかは別問題です。

税理士は、無事に資金回収できることを前提にアドバイスをしているだけに過ぎません。

 

参考記事

不動産投資の失敗はプロ視点の思考で回避できる!

不動産投資についての失敗談等を書いた記事はたくさんありますが、失敗を起こさないための根本的なノウハウを提示しているものは少ないのではないでしょうか。 つまり、複数の業種のプロ視点について触れている記事 ...

節税のつもりで破産する人

不動産を用いた節税対策では、長期的な視点でお金の流れを見ています。

ですから、計画通りに行かなくなった時には、大変なことになる場合もあります。

最初の頃は誰もが順調ですが、段々と計画とズレが生じていきます。

 

節税をするつもりで始めた賃貸経営で大失敗し、全ての土地を売らなければならなくなる人もいます。

これでは、節税をしない方がまだ良かったという結果ですよね。

家賃保証という言葉に隠れたリスクは計り知れません。

 

だからといって、不動産投資がダメだというわけではありません。

成功事例もたくさんあるはずです。

 

重要なのは、今回ご紹介したような公平な視点で客観的に損得を判断することです。

保険業と同じで、人の不安心理にアクセスするビジネスは、過剰な保険をかけてしまいがちなのです。

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失敗の原因はシンプル

本来、月々の返済額を収めて残ったお金は、更に返済に充てるのがベストです。

本来、借入額を全て返済してからが「本当の利益」です。

ですから、余ったお金があるなら繰り上げ返済をした方が賢明です。

 

計画通りにいかなかった時に備えて借金を減らしておけば、家賃収入が減った時にも調整が効くかもしれません。

事業を失敗しにくくするのは、オーナーの役割なのです。

 

余った収入を「おこずかい」という感覚で使ってしまう人は、後になって苦しむタイプと言えるでしょう。

返さなくてはいけないお金がある状態」であることを忘れてはいけないのです。

失敗の原因は、このような意識のズレと欠如から始まっています。

 

将来のリスクを把握する

建物の解体時には、工法・建材・規模等によって、多額の費用がかかる場合があります。

建築会社の多くは、将来の解体費用についても事業計画に算入しません。

しかし、建物はいつか壊しますよね?

 

もう一度、アパートを立て直すにしても、売却するにしても、解体は必要です。

解体費用を差し引いた金額で売却しなければ売れないケースもありますので、避けては通れない問題です。

 

こう考えると、収益物件は「いかに早く投資資金を回収するか」に尽きます。

早く回収できるほど、リスクは小さいのです。

そう考えれば、家賃保証で10%も取られている場合ではありません。

 

まとめ

収益物件を持つことは、決して悪い事ではありません。

私が言いたいのは、大半のオーナーがベストな選択をしていないという事です。

最も安全なプランは、「自分で募集しても入居者が入る物件」を持つ事です。

そうすれば、家賃保証は不要です。

もし、募集しても入居者が入らない物件ならば、保証会社も家賃保証はできないのです。

 

それには、近隣物件には無い特徴や、家賃での差別化が必要です。

そうなれば、できるだけ安いコストでコンセプトのある建物を建てられる建築会社を見つける必要が出てきます。

このような基本的な学習を経てからでないと、最悪の場合、「破産」という結末が待っています。

目先の利益に惑わされて始めるのは、怖すぎると思いませんか?

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