不動産投資で失敗しないためのポイントは、複数の業種のプロ視点を学ぶことが重要です。
このような視点で不動産投資を捉えている人は少ないので、常々、これから投資をする人達に自分の経験した情報を広めたいと思っていました。
そこで、私が現場で見てきた不動産投資の実態についてご紹介し、不動産投資で失敗しないためのコツをご紹介したいと思います。
不動産コンサルタント経験者から見た、不動産投資における真実の話でもあります。
是非とも今後の不動産投資活動の参考にしてください。
不動産投資のプロ視点
不動産投資は、どの『視点』から検証するかによって答えがかなり変化します。
ここで言う『視点』とは、税理士、建築会社、不動産営業、銀行等、不動産投資に関わるプロ達の目線のことです。
オーナーが注意しなければならないのは、それぞれの専門家は、自分の立場に有利なメリットに着目した説明や提案をしがちだという点です。
これは、不動産投資においてとても重要な部分なので、最初に説明しておきたいと思います。
相続対策を考える際や、不動産投資の有効性を正しく考えるには、立場の違うプロの視点を多角的に取り入れて総合判断するのが「失敗しないための最善の予防策」であることを忘れないでください。
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建築会社の視点
例えば、大手ハウスメーカーの目線からすれば、「建物のグレードが高いので借り手が付きやすく、長持ちしますよ」といった提案になるでしょう。
そして、建築戸数の多い建物を提案し、収益を大きくとれるようなプレゼンテーションをするはずです。
マンション等の集合住宅の建築を勧めてくる業者（デベロッパー等）は、その会社が大規模な建築で儲けるのが得意という事です。
これに対し、小規模な建築会社では、戸建賃貸やワンルームアパート等の建築を勧めるという具合に、それぞれの提案は変わります。
空室率が高くなっている昨今では、リスクを考えて「大きな建物を建てるのはリスクが高い」という提案が主流です。
しかし、マンション業者等は、「相続税対策になる」等という切り口で勝負をかけてきます。
このように、建築会社同士でも得意商品によって『視点』が違っているのが分かると思います。
果たして、どちらが正しいのでしょうか。
本来、同業種の専門家なのであれば、正解は同じ結論になるはずですよね。
このように、立場の違う視点からの情報を集め、自ら総合的に分析していくことが大切なのです。
どちらの意見も間違ってはいないのですが、その人にとってベストな提案かどうかは、家族構成や総資産等の状況によって変わります。
ですから、『正しい（自分に合った）視点』を持つことが大切なのです。
税理士の視点
土地所有者は、税理士に節税効果の相談をしているケースが多いですよね。
でも、実際には「この税理士は、オーナー（地主さん）のためになっていない」と感じることがよくあります。
その理由は、税理士でも相続に精通している人は少なく、特に不動産評価や運用知識についてはかなり実力差が出ると感じるからです。
税理士による相続時の資産評価が高すぎると、その分だけ相続税も高くなりますし、税理士は長期的な不動産投資に精通していません。
不動産資産が多い程、この部分の差が大きくなり、その後の運用結果にも繋がっていきます。
それなのに、依頼者は「税理士が言うのだから間違いない」と、税理士を全面的に信じ込んでいるのです。
税理士だけで出来ることには限界がありますし、税理士は彼等が思っているほど全能ではありません。
税理士だからと言って、安易に信用するのは禁物なのです。
税理士によるリスク
税理士によるもう一つのリスクとしては、税理士が建築会社から紹介料をもらっているケースです。
このような税理士による相続税対策を実行した結果、多額の負債を抱えて苦しんでおられる方々が大勢います。
税理士は、「質の良い賃貸物件を建築して節税効果を出しましょう」等とアドバイスして成約に至ると、建築会社からまとまった紹介料を貰えるのです。（建築会社と提携していれば）
税理士は、依頼人とトラブルになることを絶対に避けたいと考えている為、小さな建築会社等を顧客に紹介しようとしません。
税理士は、建築会社からの紹介料よりも、顧客とモメない事が第一だと考えるのです。
この為、高い建物を建てる会社（大手）を紹介することになり、結果的にオーナーを苦しめるのです。
賃貸物件の建築はコストが重要ですが、大手の施行では部材が良すぎて収益性（利回り）が悪くなります。
税理士の多くは、大手ハウスメーカーなら安心なので、積極的に紹介できると考えています。
つまり、このような税理士の視点では、安くて良い建物を売る会社よりも「後で責任回避できる建築会社を勧める」ということになります。
これは、直接に複数の税理士から聞いた本音ですから、間違いの無い真実です。
大手ハウスメーカーの建物は、本来は賃貸向けの仕様ではないので、建材等のグレードが目的に対して過剰になります。
要するに、コスト的に考えれば回収に時間がかかる建物であり、本来、収益物件の建築には向かないわけです。
しかし、信頼する税理士から推薦される結果、地主さんは建築コストの高い収益物件を建てることを選ぶのです。
不動産営業の視点
では、仲介業者や不動産コンサルティング会社等からのアドバイスはどうでしょうか。
この場合も、税理士の時と同じように、紹介料が問題になります。
コンサル会社の場合、税理士と異なるのは、単純に「安く建てられる建築会社」を紹介できる点です。
基本的には、利回りを重視した提案になる為、建物コストが安くて信頼できる会社を紹介するでしょう。
税理士がハウスメーカーを推すのに対し、不動産営業は利回りが大切だと提案するわけです。
不動産営業の視点では、コストパフォーマンスを重視した建築会社を勧めるということになります。
オーナーは、「どちらの意見が正しいのか」と迷うかもしれません。
しかし、真実はいつでも１つです。
貴方に合った対策（投資）であるか、よく考えて行動しましょう。
銀行の視点
銀行の融資を受けて建築をする場合、銀行側は融資のための審査を行います。
銀行の視点は、単純明快です。
土地活用の事業性を審査し、きちんと最後まで収益がとれるかを見ています。
もう少し冷たい言い方をすれば、お金を返してもらえそうか見ているのです。
ここで注意しておかなければならないのは、銀行は途中で物件を売却して資金を回収する視点も持っています。
例えば、最初の２０年は順調でも、その先は怪しそうだと考えたとします。
銀行としては、２０年後の売却額で自分たちが貸した額が返金されそうなら融資ＯＫにすることも可能ということです。
つまり、オーナーが破産する可能性があっても、自分達が損をしない可能性が高ければお金を貸すのです。
オーナーの視点
オーナーは、何が正しい情報なのか知りたいので、色々な専門家に相談しますよね。
しかし、実際には、相談相手にとって都合の良い回答を得ているだけの事が多いのではないでしょうか。
「マンションを建てれば、こんなに儲かりますよ」なんて話にばかり耳を傾けてしまうわけです。
オーナーは、全ての相談先を上手く使い分けて、バランス良く判断する必要があります。
また、将来の解体費用を明らかにしない建築会社も多いので、自ら調べてみると良いでしょう。
オーナーの視点は、誰を信じるかにかかっていますので、勉強が必要ですね。
土地活用を計画する際には、様々な専門家からの意見を総合的に判断してください。
そして、サポートが不要だと感じた相手に対しては、きっぱりと断っていくことも大切です。
個人的に、最も重要だと思うのは、出口戦略です。
不動産はいつか使えなくなりますから、「いつ売るのか」まできちんと考えておきましょう。
本物の相続税対策
地主さんには、「税理士任せなので本当のところはよくわかっていない」と仰る人が本当に多いです。
私に相談をして来られる方々は、税理士に相談しても相続税が安くならなかった人達や、親身になって考えてもらえなかった人達です。
実は、本当に真剣に相続税対策をしようとすると、とても複雑な試算を何度も繰り返さなくてはいけません。
2次相続、３次相続のことまで考えた対策をすることが重要なので、そのための作業は膨大なものです。
普通の税理士では、１次相続だけの節税しか考えてくれませんし、正攻法での対策に尽きます。
きちんと検証すれば、数千万円もの相続税が半分以下にできるケースはたくさんあるのですが、その方法を教えてはくれないわけです。
それどころか、このような手間をかけようとさえしません。（時間が無く、手間をかけられないと言った方が良いかもしれません）
保険商品の使い方に精通している税理士も少なく、常識にとらわれない発想力も必要な仕事ですので、頭の固い税理士では限界があるのです。
例えば、多くの税理士が「損だ」と言う対策について、とことん計算して根拠を提示してみたことがあります。
税理士にこれを説明して問いただしたところ、「確かに得ですね」と認めました。
要するに、よく検証もせず、憶測で判断してかたずけている税理士が多いわけです。
税理士の資格を持っていない人でも、親身になって考えることで見つけられるゴールもあるという事です。
皆さんも、ご自身の最善策について、本気で考えてみて欲しいと願っています。
不動産取得後の対策も大事
不動産投資が成功した場合、将来の資産が増加することになります。
失敗するよりは断然良いことですが、次はその増えた資産を「どう相続するのか」という悩みが出てくるでしょう。
法人化して節税する方法や、これに保険を組み合わせる手法等、相続税対策は「組み合わせと、合法的アイデア」が本当に重要です。
ちょっとした組み合わせで、大きく相続税に影響してきますし、十人十色の対策が必要です。
対策を知らないだけで、多額の相続税を支払っている人はたくさんいます。
税制改正によって、相続税の課税される人の数が倍増していますので、今後もこの傾向は続くでしょう。
後から気付いても遅いことですので、早めに良い相談先を見つけていきましょう。
まとめ｜私の考え
不動産投資には色々な手段があり、色々なセミナーが開催されていますよね。
まず、最初に考えるべきなのは、事業リスクです。
ですから、そのリスクを判断できるようになるための情報を集めましょう。
大きな土地への投資は、投資額も大きくなりますから、失敗した時の痛手も大きいです。
解体費用から維持費までしっかりと考えた上で、節税効果等と照らし合わせて決断すると良いと思います。
基本的には、土地活用は『どれだけ早く投資資金を回収できるか』に尽きます。
資金回収に重きを置いておけば、失敗のリスクは小さくなるのです。
個人的には、回収できる年数が１５年以上かかるプランでは、先を見通す力が必要になると感じます。
考えてみれば、１５年後の日本の賃貸事情は、かなり状況が変わっていそうです。
長期的な視点で、最良のアドバイスをもらえる相談先を探すことが大切だと思います。