リスク回避 不動産投資

不動産投資の失敗はプロ視点で回避できる!

不動産投資についての失敗談等を書いた記事はたくさんありますが、失敗を起こさないための根本的なノウハウを提示しているものは少ないのではないでしょうか。

つまり、複数の業種のプロ視点について触れている記事は少ないように感じるのです。

そこで、この記事では、私が現場で見てきた不動産投資の実態についてご紹介し、不動産投資で失敗しないための重要なコツをご紹介したいと思います。

不動産コンサルタント経験者から見た、不動産投資における真実の話でもあります。

是非とも今後の不動産投資活動の参考にしてください。

 

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不動産投資のプロ視点

あまり注目されにくい部分ですが、不動産投資はどの『視点』から検証するかによって答えがかなり変化します。

その『視点』とは、税理士、建築会社、不動産営業、銀行等、不動産投資に関わるプロ達の目線のことです。

 

注意しなければならないのは、それぞれが、自分の立場に有利なメリットに着目した説明をするという点です。

これは、不動産投資においてとても重要な部分なので、最初に説明しておきたいと思います。

 

不動産投資セミナー等でも、この点に触れている内容は稀です。

何故なら、彼等自身もどこかのカテゴリーに属しているので、その業種の目線でしかセミナーを行わないのです。

 

不動産セミナーでは、基本的にはプラスになる情報を提供しているものです。

しかし、立場の違うプロの視点を多角的に取り入れて総合判断するのが「失敗しないための最善の予防策」であることも忘れないでください。

 

建築会社の視点

例えば、大手ハウスメーカーの目線から見れば、「建物のグレードが高いので借り手が付きやすく、長持ちしますよ」といった提案になるでしょう。

そして、建築戸数の多い建物を提案し、収益を大きくとれるようなプレゼンテーションをするはずです。

マンション等の集合住宅の建築を勧めるのも、大規模な建築の方が儲かるからです。

 

これに対し、小規模な建築会社では、戸建賃貸ワンルームアパート等の建築を勧めます。

空室率が高くなっている昨今では、リスクを考えて「大きな建物を建てるのは止めた方が良いという提案になります。

 

この時点で、建築会社同士でも得意商品によって『視点』が違っているのが分かると思います。

果たして、どちらが正しいのでしょうか。

 

本来、専門家なのであれば、正解は同じ結論になるはずですよね。

このように、立場の違う視点からの情報を集め、自ら総合的に分析していくことが大切なのです。

 

税理士の視点

土地所有者は、相続対策等を考えて税理士に節税効果の相談をしています。

私が「オーナー(地主さん)のためになっていない」と感じるのは、税理士が建築会社から紹介料をもらっているケースです。

 

税理士から「質の良い賃貸物件を建築して節税効果を出しましょう」等とアドバイスして成約に至ると、彼等に多額の紹介料が手に入るのです。

 

税理士は、依頼人とトラブルになることを絶対に避けたいと考えている為、小さな建築会社等を顧客に紹介しようとしません。

税理士は、建築会社からの紹介料よりも、顧客とモメない事が第一だと考えるのです。

この為、高い建物を建てる会社を紹介することになり、結果的にオーナーを苦しめるのです。

 

税理士の多くは、大手ハウスメーカーなら安心なので、積極的に紹介できると考えています。

つまり、税理士の視点では、安くて良い建物を売る会社よりも「後で責任回避できる建築会社を勧める」ということになります。

 

これは、直接に複数の税理士から聞いた本音ですから、間違いの無い真実です。

大手ハウスメーカーの建物は、本来は賃貸向けの仕様ではないので、建材等のグレードが目的に対して過剰になります。

 

要するに、コスト的に考えれば回収に時間がかかる建物であり、本来、収益物件の建築には向かないわけです。

しかし、信頼する税理士から推薦される結果、地主さんは建築コストの高い収益物件を建てることを選ぶのです。

 

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不動産営業の視点

では、仲介業者不動産コンサルティング会社等からのアドバイスはどうでしょうか。

この場合も、税理士の時と同じように、紹介料が問題になります。

 

コンサル会社の場合、税理士と異なるのは、単純に「安く建てられる建築会社」を紹介できる点です。

基本的には、利回りを重視した提案になる為、建物コストが安くて信頼できる会社を紹介するでしょう。

 

税理士がハウスメーカーを推すのに対し、不動産営業は利回りが大切だと提案するわけです。

不動産営業の視点では、コストパフォーマンスを重視した建築会社を勧めるということになります。

 

銀行の視点

銀行の融資を受けて建築をする場合、銀行側は融資のための審査を行います。

銀行の視点は、単純明快です。

 

土地活用の事業性を審査し、きちんと最後まで収益がとれるかを見ています。

もう少し冷たい言い方をすれば、お金を返してもらえそうか見ているのです。

 

ここで注意しておかなければならないのは、銀行は途中で物件を売却して資金を回収する視点も持っています。

例えば、最初の20年は順調でも、その先は怪しそうだと考えたとします。

 

銀行としては、20年後の売却額で自分たちが貸した額が返金されそうなら融資OKにすることも可能ということです。

つまり、オーナーが破産する可能性があっても、自分達が損をしない可能性が高ければお金を貸すのです。

 

オーナーの視点

オーナーは、何が正しい情報なのか知りたいので、色々な専門家に相談しますよね。

しかし、実際には、相談相手にとって都合の良い回答を得ているだけの事が多いでしょう。

 

投資の目的が節税だったとしても、収益物件なのですから元手が回収できなければこれは、直接に複数の税理士から聞いた本音ですから、間違いの無い真実なのです。意味がありません。

ですから、オーナーは、全ての相談先を上手く使い分けて、バランス良く判断する必要があります。

 

どんな土地活用を選ぶかは、相手の利害も考慮して総合的に判断する必要があると思います。

この判断をするには、ある程度の知識や勉強が必要になることもありますので、無料セミナー等には積極的に参加してみるべきです。

 

また、将来の解体費用を明らかにしない建築会社も多いので、自ら調べてみると良いでしょう。

オーナーの視点は、誰を信じるかにかかっていますので、勉強が必要ですね。

 

土地活用を計画する際には、様々な専門家からの意見を総合的に判断してください。

そして、サポートが不要だと感じた相手に対しては、きっぱりと断っていくことも大切です。

 

オススメのセミナー

地主さんには、「税理士任せなので本当のところはよくわかっていない」という人が多いです。

本当に信頼できる相手であれば良いのかもしれませんが、自分の資産は基本的に自分で守る意識が必要ですよね。

 

知識が無い人は、初心者向けの親切なセミナーで勉強を始めれば良いと思います。

本やネット等で勉強するよりも、セミナーで学習する方が理解も早いです。

 

不動産投資セミナーを受けるなら、イエベストのようなサイトで相談すると良いと思います。

中立的な立場から、無料で不動産投資の基本的な知識を得られるはずです。

 

 

まとめ|私の考え

不動産投資には色々な手段があり、色々なセミナーが開催されていますよね。

まず、最初に考えるべきなのは、その事業のリスクですから、それを判断できるようになるための情報を集めましょう。

 

大きな土地への投資は、投資額も大きくなりますから、失敗した時の痛手も大きいです。

解体費用から維持費までしっかりと考えた上で、節税効果等と照らし合わせて決断すると良いと思います。

 

基本的には、土地活用は『どれだけ早く投資資金を回収できるか』に尽きます。

資金回収に重きを置いておけば、失敗のリスクは小さくなるのです。

個人的には、回収できる年数が15年以上かかるプランでは、先を見通す力が必要になると感じます。

 

15年後の日本の賃貸事情は、かなり状況が変わっているのではないでしょうか。

セミナー等に行った際には、不動産の専門家達がこの部分をどう考えているのか聞いておくと良いと思います。

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