この記事は、独学教材①の続きです。
初心者でも理解しやすいように、レジュメ式にしたテキストです。
このテキストでは、第3条から第14条までをまとめています。
できるだけ口語調にしていますので、概要やポイント等が掴みやすいと思います。
法改正にも対応していますので、再受験の人でも復習教材として使うことができます。
第二章 免許
第二章では、免許を受けて宅地建物取引業（不動産業）をしようとする時のことを定めています。
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第３条～第４条
第三条 宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。
２ 前項の免許の有効期間は、五年とする。
３ 前項の有効期間の満了後引き続き宅地建物取引業を営もうとする者は、免許の更新を受けなければならない。
４ 前項の免許の更新の申請があつた場合において、第二項の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、従前の免許は、同項の有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。
５ 前項の場合において、免許の更新がなされたときは、その免許の有効期間は、従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から起算するものとする。
６ 第一項の免許のうち国土交通大臣の免許を受けようとする者は、登録免許税法（昭和四十二年法律第三十五号）の定めるところにより登録免許税を、第三項の規定により国土交通大臣の免許の更新を受けようとする者は、政令の定めるところにより手数料を、それぞれ納めなければならない。
免許の条件・申請
わかりやすく言うと、不動産屋の事務所を出店する時の話です。
事務所を出す都道府県が一つだけの場合は、所在地の知事から免許をもらいます。
そして、二つ以上の都道府県で複数の事務所を持つ時には、国土交通大臣の免許をとらないとダメですよってことになっています。
どれくらいの範囲で商売をするのかによって、免許をもらう相手が変わるわけです。
知事免許も大臣免許も有効期間は５年です。
免許の申請時の書類等については、条文でざっと確認しておく程度で良いと思います。
過去問の勉強で出てきたら、その時に復習して覚えれば良いからです。
試験によく出るのは、どっちの免許が必要になるかを聞いてくる形式です。
ここでポイントになるのは、宅建業者の事務所に該当するかどうかを判断するもの。
当然の話ですが、本店として出した事務所は、宅建の業務を行わなくても宅建業者の『事務所』として認識されますよね？
ところが、支店や施設のような形態では、「宅建業を営んでいる」場合だけ『事務所』とみなされることになっています。
どんな形であれ、宅建業の業務が行われるのであれば、それは事務所とみなされます。
取引等の営業行為を行わない案内所・連絡所・出張所といった類のものは事務所とはみなされません。
免許の更新については、有効期間が切れる90日前から30日前までの間に申請しないといけません。2018年出題有
少なくとも１か月前には動きはじめないといけないわけです。
これを破ると免許は失効します。
失効はしますが、免許を返納する必要まではありません。
ポイント
免許を返納する必要があるのは、免許換えで免許が失効、免許の取消処分、亡失した免許証を発見、廃業等の届出、の４つの場合です。
期限内に申請したのに役所が遅くて処分が下りない時は、有効期間が過ぎても免許の効力は持続します。
国土交通大臣からもらう免許は、申請費用として登録免許税という税金を払います。
広い範囲で商売をするにはお金がかかるということですね。
大臣免許は、登録免許税が９万円もします。
更新時等にかかる費用については、３万３千円を手数料で払う必要があります。
第５条
2019年出題有
免許の基準
2020年度 改正ポイント！
ここでは、免許の申請が出来ない人のことを定めています。
改正前の宅建業法では、「成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの」は欠格事由になっていました。
令和元年９月の改正では、この部分が「破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者」に変更されました。
改正の趣旨としては、成年被後見人や被保佐人の人権を尊重し、不当に差別されることの無いように配慮するものです。
これまでのように、一律に欠格者として扱うのではなく、心身の故障により宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない者として国土交通省令で定めるものに該当するかを審査することになりました。
これは、宅地建物取引士の免許（第１８条）においても同じです。
簡単に言えば、心身を喪失しているような状態の人とか、痴呆等です。
この他、破産者や暴力団関係者等、普通に考えて消費者が安心して不動産取引を任せられないような人達が除外されています。
また、不正手段で免許を得たとか、深刻な理由で業務停止を受けたという、「かなり悪い事をしたけど、時間が経てば復活させてもいい」という人や法人に対しては、５年経たないと免許を渡さないと定めています。
具体的には、禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者は、免許を受けることができません。
この規定は、役員、政令で定める使用人、法人も対象とされています。
ポイント
宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合は、それだけで欠格事由に該当し、実刑等を受けていなくても5年間は免許を受け取ることはできなくなります。
役員等の扱い
2019年出題有
少し細かい話ですが、悪い事をした会社の役員等は、免許を取って独立することができません。
正確には、「免許取り消しの聴聞、期日、場所が公示される60日以内にその法人の役員等だった者」が含まれます。
刑の執行が完了してから５年経たないと、免許を受けられません。2018年出題有
ここまでで、だいたいどんな人達が免許を受けられないのかが見えてきたと思います。
「免許を申請した本人と密接な関係の時はダメ」という以下の２つのケースについても、できれば頭の隅に入れておきましょう。
一つは、未成年者が免許を取ろうとした場合です。
あまり無い話かもしれませんが、この場合、親などが代理人になります。
その代理人が、免許を受けられない人に該当したらダメってことです。
もう一つは、申請者が法人の場合で、その法人の役員とか支店長クラスの人物が、免許を受けられない人に該当するとダメ！ということです。
※因みに、支店長クラスの人のことを、法律上では「政令で定める使用人」という言い方をします。
ここまでに出てきた欠格事由に該当しなければ、免許がとれます。
また、不動産業を営むために免許を取り、事務所を開いたら、その事務所には必ず宅建を持っている人を専任で置かなくてはいけないことが定められています。
専任の取引士は、その事務所に専任で従事している事を登録した人のことです。
専任の取引士は、従業員５人に１人以上の割合で置かなくてはいけませんので、これを下回る状態では免許を受けることができないことも覚えておきましょう。
詳しくは、宅地建物取引士の部分で出てきますので、今は軽く流しましょう。
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第６条～第７条
免許証の交付と免許換え
第六条は、知事と大臣は、免許を交付しますって書いてあるだけのことです。
免許換えというのは、事務所の拠点が変わり、免許の種類が変わってしまう場合のことです。
例えば、知事免許だった会社が、支店を他県に出店したことで大臣免許になる場合等です。
逆に、大臣免許だった会社が縮小し、知事免許になる場合も該当します。
東京都から神奈川県に移転した場合のように、知事免許から知事免許への変更も該当します。
この際、申請先は、当然ながら移転先の知事になります。2018年出題有
道理的に考えれば、暗記の必要はないですよね。
転居届のような感覚で覚えてください。
新しい免許は、免許を交付された日から５年の有効期間です。
免許換えが必要な３つのケース
１．国土交通大臣免許から都道府県知事免許への免許換え
例：東京と神奈川に事務所を設けていたが、神奈川の事務所だけ廃止するような場合。
２．都道府県知事免許から国土交通大臣免許への免許換え
例：東京に事務所を設けていた宅地建物取引業者が、他県にも事務所を新設する場合。
３．都道府県知事免許から別の都道府県知事免許への免許換え
例：東京に事務所を設けていた宅地建物取引業者がこの事務所を廃止し、他県に事務所を新設する場合。
宅地建物取引業者名簿
第８条
免許を与える権限を持っている知事とか国土交通大臣は、免許を登録した業者の名簿を作らなくてはいけません。
本試験では、この名簿に登録しなければいけない事項が出題されたことがあります。
これも、覚えるところをいかに減らすか、という思考で読むと良いと思います。
もし、あなたが免許権者で、登録しなければいけない事項を決めるとしたら？と考えてみてください。
免許証番号、免許の年月日、商号、名称、事務所の所在地、専任の取引士の氏名といった事項は、当然に登録事項にしますよね？
だから、見た目で「これは絶対登録しないとダメでしょ」ってやつは覚える必要がないってことです。
少し判断が難しい事項だけ、挙げておきます。
まず、支店長クラスがいる場合には、その人の氏名を登録することになっています。
また、信託や一任代理等の認可を受けている場合は、認可の年月日を記載します。
その他、国土交通省令で定める事項についても記載することになっています。
これは、過去の業務停止があった事等を公表するためだと考えれば良いです。
登録すべき事なのか判断がつかない時は、一般に公開すべき事項かを考えると正解になりやすいと思います。
8条
国土交通省及び都道府県に、それぞれ宅地建物取引業者名簿を備える。
２ 国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者名簿に、国土交通大臣にあつてはその免許を受けた宅地建物取引業者に関する次に掲げる事項を、都道府県知事にあつてはその免許を受けた宅地建物取引業者及び国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者で当該都道府県の区域内に主たる事務所を有するものに関する次に掲げる事項を登載しなければならない。
一 免許証番号及び免許の年月日
二 商号又は名称
三 法人である場合においては、その役員の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名
四 個人である場合においては、その者の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名
五 事務所の名称及び所在地
六 前号の事務所ごとに置かれる第三十一条の三第一項に規定する者の氏名
七 第五十条の二第一項の認可を受けているときは、その旨及び認可の年月日
八 その他国土交通省令で定める事項
ポイント
国土交通省及び都道府県には、それぞれ宅建物業者名簿を備えます。（８条１項）。
専任の宅建士の氏名は、宅建業者名簿の登載事項です。（８条２項６号）。
第９条 変更の届出
免許の登録内容に変更があったら、届けなければならないという話です。
もっと詳しく言うと、宅地建物取引業者名簿に記載されている重要な部分に変更があった時ということです。
届出が義務付けられているのは、次の事項を変更した場合。
変更があった後、30日以内に届出をしなければなりません。2018年出題有
- 商号とか名称が変わった時
- 事務所の名称や所在地
- 専任の取引士の氏名
- 政令で定める使用人の氏名（支店長等）
後は過去問をやりながら、細かい所とか出題のされ方を覚えればＯＫです。
第１０条～第１４条
第１０条では、知事や国土交通大臣は、宅地建物取引業者名簿を一般に公開して閲覧できるようにしなければならないと定めています。
「免許権者は、業者名簿（8条の内容）を一般の閲覧に供する義務を負う」ということです。
第１１条では、不動産業者を廃業することになった事を免許権者へ届出する義務について定めています。
廃業の届出は、廃業した日から３０日以内に届け出なければいけません。
廃業する前に届けても、「やっぱり続けよう」等と状況が変わる事があるかもしれませんから、実際に廃業してからら３０日の猶予を与えていると考えれば良いと思います。
経営者の死亡の場合、その死亡事実を知った日から30日以内に、相続人が届け出をしなければなりません。
会社の合併、破産、法人解散、廃業による場合は、それらが起きた日から３０日以内に届け出ればＯＫです。
会社合併と廃業の場合には、代表・役員が届け出義務者です。
法人を解散したことによる廃業は、精算人が届け出義務者です。
破産が理由の場合には、破産管財人が届け出義務者となります。2020年出題
第１２条では、無免許で宅建業をやっちゃダメですよって事を改めて書いています。
言われなくてもわかる話なので、とばしてＯＫです。
第１３条は、自分の免許を誰かに使わせてはダメって事です。
名義貸しという言い方をします。
広告などもダメです。
2019年出題有
（名義貸しの禁止）
第十三条 宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて、他人に宅地建物取引業を営ませてはならない。
２ 宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせ、又は宅地建物取引業を営む目的をもつてする広告をさせてはならない。
第１４条は、宅地建物取引業者名簿の登録記載、訂正、削除などの必要事項は、国土交通省令で定めると言っているだけ。試験にもあまり出ません。
まとめ
免許については、出題頻度が高い部分なので、過去問をしっかりやり込みましょう。
次回は、第三章の宅地建物取引士についてまとめていきます。
「宅建合格に必要な得点源と配分を解説」もご確認ください。
引き続き、頑張ってくださいね！