不動産価格を高騰させている犯人

このところ、不動産価格がやや高騰しているという話を耳にします。

この記事では、現在の不動産の高騰を発生させている買い手の思惑等についてまとめてみました。

※2022年9月時点でのお話です

不動産価格の変動状況

このところ、収益物件の取引において、相場よりも高めの値段で取引されるケースをよく見かけます。

一般消費者向けの戸建物件においても、取引価格がやや高くなっているようです。

今、日本は急激な円安下にあります。

ドル資産を持つ外国人にとっては、日本の不動産を安く買えるチャンスです。

この為、世界中から収益物件を求める顧客が増えており、私は、これが収益物件の価格高騰に繋がっているのではないかと考えています。

相場よりも少々高い買い物になったとしても、円安分で相殺できるからです。

戸建の方は、木材や工事コストの上昇による値上げが主要因なので、理由はシンプルです。

収益物件の場合、築年数が古い物件が多い為、なかなか良い案件に出会えるものではありません。

そもそも、物件数に限りがあるので、買いたくても買えない状況に陥りがちなのです。

そこで、投資資金の豊富な外国人は、ビルごと購入することを検討したり、土地だけで所有する道も模索します。

良い土地を買って、自ら建物を建築すれば良いからです。

このような市場ニーズがあるうちは、不動産価格がやや高騰し続けそうな気がします。

古いワンルーム物件は、サラリーマン投資家によってリノベーション活用されてきました。

近年、中国人が同じ発想で日本のワンルームを購入する事例が増加しています。

一見、誰も欲しがらなそうな物件でも売れたりします。

おそらく、日本の賃貸事情をよく知らない中国人が、円安メリットを活かして購入しているのだと思います。

コロナ渦では、資金繰りに困った人達が収益物件を手放す動きが加速しました。

売り物が増えれば、買い手市場となって価格が低下するのがセオリーですが、様々な要因によって価格は上昇傾向となっています。

マクロ経済は複雑なもので、売り物が増える一方で、新しい需要が多く生まれたという事です。

例えば、コロナで急な死を連想するようになり、相続対策を急ぐ人が増える・・・といった事が起こるわけです。

相続対策で不動産を購入したい人、円安で不動産を購入したい人等が出現し、思ったよりも購入のニーズが衰えなかったのでしょう。

将来の土地活用を検討していた人達は、インフレによる建築費の増加を懸念しています。

ある地主さんは、「今は高くて建てられないよ」と言い、しばらくはアパート等を建てるつもりが無くなった様子でした。

全体の建築（新築）数が減少すると、古い収益物件の空室率は維持されやすくなります。

また、新しい建物を建てるよりも、中古の収益物件をリノベーションした方が良いと考える人も増えそうです。

このような状況下では、買い手が増えますから、物件価格が下がることはないでしょう。

しかし、「今、高く売れるらしい」という風潮が広がると、今度は売り物の数が増加していく可能性もあります。

将来的に売却を考えていた人達が、行動を前倒し始めるからです。

今、不動産価格を高騰させている犯人は、為替変動と外国人です。

マクロ経済は予測が難しく、アナリストや専門家の予想が外れることも多いです。

不動産の需給は、世界的な投資意欲まで分析しなければ見極めることができません。

このままインフレが世界中に波及し、世界恐慌の事態になれば、また状況は一変するはずです。

新たな戦争の発生や、大災害等も相場に影響します。

不動産投資をする余裕がなくなる人が増えるような状況では、取引価格の相場も変動するでしょう。

特に、不動産を買う側の人は、世界的な状況も見極めながら行動すべき時期ではないでしょうか。