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収益不動産物件を転売した時の消費税申告が怖い!

転売時の消費税について、不動産業者と国税当局が裁判で争っているのをご存知でしょうか。

収益物件には、入居者が入ったままで取引される物件があります。

このような物件を転売した際の税務申告で、売買にかかる消費税と、入居者からの家賃収入に対する税の考え方に相違が生じています。

事業者が対象になる話なので、一般の人には関係のない話題ですが、消費税増税後の影響は大きく、不動産関係者は裁判の行方が気になるところです。



裁判の争点

裁判で争点になっている部分について、少し詳しく説明しておきます。

入居者がいる状態で売買される中古賃貸マンション等の税務申告では、物件を仕入れた時に支払った税額を、売却時に受け取った税額から控除することができます。

 

これを、「仕入れ額控除」と言いますが、実例を挙げて分り易くしておきましょう。

 

不動産会社の主張

不動産会社Aは、賃貸物件の建物を2億円で購入し、消費税を1600万円払っていました。

合計で2億1千6百万円です。

 

これを、3億円で転売した場合、不動産会社Aは、買い手から消費税として2400万円を受け取ります。

 

仕入れ額控除の考え方によれば、受け取った消費税(2400万円)から仕入れ時の支払税(1600万円)を控除できます。

2400万円-1600万円=800万円となります。

 

不動産会社Aは、自分達の納税額は800万円であると主張しているわけです。

 

国税局の主張

東京国税局は、この取引における「賃料収入」の部分を問題視しました。

つまり、物件購入から転売が完了するまでの間、入居者から家賃を得ていたことが問題になっています。

 

税法上、家賃収入には消費税がかかりません。

これに対し、収益物件の建物価格は、消費税の課税対象とされています。

国税局は、課税対象となる仕入れ費用から、非課税の売り上げが生じているのは問題だと言っているわけです。

家賃収入によって受けた利益分については、仕入れ控除の枠から一部除外すべきだというのが国税局の主張です。

 

申告漏れと追徴課税

不動産業者Aは、国税局から申告漏れを指摘されました。

その中身は、仕入れ額控除の額が3割程度しか認められない内容だったようです。

 

国税局は、過少申告加算税等を含めた追徴課税を課してきました。

なんと、不動産会社Aでは、2015年12月期までの3年間で約6億3900万円の追徴課税を課されることになります。

 

確かに、転売までの時間が長いと、この間に売り上げとなった利益が脱税の抜け道になってしまいます。

一方、支払う側としては、内部留保金の状況によっては、会社が潰れかねないレベルの税額ですから、不服申し立てをして争っているという経緯です。

 

東京地裁での係争内容

不動産会社Aは、課税取り消しを求めて係争しています。

不動産会社Aの言い分としては、「仕入れの目的は建物の転売であって、家賃収入は副次的なものに過ぎない」等と主張しています。

 

更に、国税庁が20年前に作成した内部文書に、同様の取引で仕入れ税額控除を全額認める解釈が記されているとして、これを証拠提出する見込みです。

 

裁判長は、口頭弁論において、「もしも、文書が存在するのならば、業者側の主張が独自の見解だとは言えなくなる」と述べ、国に対して任意提出するか、申し立てに反論することを求めています。

 

今後の動向

家賃収入が高いエリアの中古収益物件は、投資対象として人気があります。

事情に詳しい不動産業者は、良い物件があれば積極購入し、これをリノベーションして資産価値を上げてから転売するのが一般的な流れです。

 

不動産業者Aは、20年以上、この考え方で申告をして来たわけですが、税務調査で問題にされたことはありませんでした。

 

今回の国税局の考え方に従う事になれば、消費税の負担は年間で2億円以上増えることになるそうです。

ビジネスモデルを見直さなければならなくなる程、経営への影響が大きい問題であることから、公正な判断が求められるところです。

 

余談ですが、一般の人がリノベーションを前提にした中古マンション購入では、仲介手数料が無料になるリノデュースがお得です。

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まとめ

裁判を担当する弁護士によれば、他にも10社前後の相談を受けているとの事。

仕入れ課税控除の仕組みを根本から覆す判決となりかねない為、リノベーション事業を主幹にしている不動産業者は、固唾をのんで見守っていることでしょう。

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