不動産売却 不動産売買

不動産営業が教える任意売却と破産と法的措置

若い夫婦が住宅購入をした場合や、何らかの原因で給与が減少した時には、住宅ローンの支払いが困難になるケースがあります。

支払いが遅れるだけならまだ良いのですが、今後の支払いの見通しが立たないのなら早めに行動を起こした方が賢明です。

この記事では、任意売却によくある疑問点等を交えながら、概要を説明していきます。

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任意売却とは?

住宅ローンの支払いが厳しい場合、その物件を売却することを検討するでしょう。

しかし、多くの場合、売却したお金で住宅ローンの残債が完済できません。

これでは借金だけが残ってしまうので、「今は売れない」ということになるのです。

 

銀行側(債権者)としても、このような売却を認めると損失が出てしまいますから、相談が必要になります。

そこで、不動産の専門家等が銀行との間に入って調整を行い、債権者の承諾を得て売却する方向を目指すのが任意売却です。

 

売却後、残債が残ってしまう事を銀行側に承諾してもらうという事です。

競売になってしまうと、かなり安い売却価格になってしまいますから、任意売却によって現金化するのが得策となるケースがあります。

 

抵当権の抹消とは?

住宅ローンには『抵当権』という権利が付いています。

抵当権は、債権者(銀行)が持っている保証書のような存在です。

ローンが返済されなくなった時に、その物件を売って貸したお金を回収できる権利です。

 

ですから、原則としては、ローンを完済できない金額では、買主が自由に売却することができないわけです。

それに、不動産を売却する際には、次の持ち主に権利を移すために抵当権を消さなくてはいけません。

登記上から抵当権を消し、次の所有者が安心できる状態にする事を「抵当権の抹消」と言います。

 

銀行側としては、お金が完済される前に抵当権を捨てるのは抵抗がありますよね。

ですから、任意売却をする際には、債権者(銀行)の承諾と仲介業者の選任が必要になるのです。

 

督促状と催告書の違いとは?

ローンの滞納等が起きると、督促状が届きます。

最初は電話での催促等によって支払いを促してくる程度ですが、滞納期間が長引くと少し態度も変わってきます。

 

リスケジュールによる支払計画の見直しが必要な段階だと判断され、話し合い等に発展していきますが、それでも滞納が続いていくと催告書が届きます。

催告書は、内容証明郵便で送られて来る最後通告的なものです。

 

返済しなければ法的措置をとる等といった内容も記載されているので、慌てる人もいるでしょう。

法的措置というのは、競売による売却の事を示唆しています。

 

督促状は「早く払ってくださいね」という連絡的な意味が強いですが、催告書については「もう待ちませんよ」という時が来たことを知らせるものだと思ってください。

この為、催告書の場合には内容証明郵便で送付し、「届いていません」とは言わせない状況にすることが多いのです。

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期限の利益喪失とは?

催告書には、「期限の利益が喪失した為」等と書いてあります。

わかりやすい言葉で言いかえると、「待ってもらえる時間が無くなりました」という事です。

 

つまり、お金を貸した側の都合に合わせて、直ちに弁済をしなければいけない状況になってしまったということです。

法的手段とか、法的措置といった言葉も入ってくる内容ですので、競売で売却されてしまうのだと感じるかもしれません。

 

実際には、この時点から任意売却を始めてもまだ間に合う可能性がありますので、まだ諦める段階ではありません。

 

保証会社による代位弁済

催告書を出しても滞納が続く場合、銀行は保証会社から返済を受けます。

銀行が加入している損害保険のような仕組みだと思えばわかりやすいと思います。

 

住宅ローンを滞納している人側からすれば、保証会社は自分の代わりに銀行へ残債を支払ってくれたことになりますよね?

その代わり、保証会社は、銀行に代わって残債の回収ができる権利を引き継ぎます。

 

この一連の流れを代位弁済と言います。

でも、銀行に返せない人がそう簡単に返済はできませんよね?

そこで、保証会社は法的措置を実行する動きをとるわけです。

 

法的措置(競売)は破産ではない?

任意売却で購入してくれる相手が見つからない場合、法的措置(競売)によって処分されることになります。

ですから、この法的措置が実行されるまでの間に、任意売却を完了させてしまうしかありません。

まだ少し時間の猶予はありますので、最短の動きで売却活動に入るべきです。

 

競売をすると『破産』というイメージを持っている人がいますが、そうではありません。

破産の申請をしてから競売をするケースがあるので、そのようなイメージが広がったのかもしれません。

 

実際には、任意売却をした後に残った残債を働きながら返済していけるのであれば、破産にはなりません。

重要なのは、売却後の残債を1円でも小さくする事です。

 

まとめ

最近では、競売でも以前より高めの売却金額が付くこともあるようです。

個人の競売参加や、業者が仕入れ案件として買うケースが増えている為だと思います。

 

個人的には、任意売却の方が色々とメリットが多い事が多いと感じます。

何より、精神的ダメージが少ないというのが一番の理由です。

競売よりは高く売れる可能性があるので、住宅ローンの支払いが厳しくなってしまった時には、早めに専門家に相談しましょう。

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