基礎知識

土地の区割りスキルの話

不動産を売却する際に、「区割り」という作業が必要になることがあります。

通常、この作業は買取をする業者が行うものですが、売主の都合(部分的に残したい土地がある場合等)で区割りの必要が出ることがあります。

 

不動産屋にいる営業マン達は、基本的にこの「区割り」作業ができません。

不動産屋のスキルというよりは、設計士・測量士等のスキルだからです。

 

また、この「区割り」作業については、腕前(経験)によって売却時の価格に影響が出ます。

不動産関係者や、広大地の売却予定がある方は、知っておいて損の無い話ですので、最後まで読んでみてください。

 

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区割りとは?

区割りとは、区画を分割する製図作業のことです。

CADソフト等を使い、土地の分割ラインの検討作業を行い、最も高く売れる分割方法を考えるわけです。

 

パズルのような作業なので、作業をする人のセンスとか、物件売買の経験等が大きく反映されます。

区割りが下手な設計士に任せてしまうと、とても売れそうにない図面が出てきたりしますので、要注意です。

 

区割りに必要な知識

単純に分筆をするだけであれば、製図能力だけで完結するのですが、建物を建築することを想定して分割する場合には建築知識が必要になります。

例えば、「間口が何m以上あれば斜線規制にかからないように建築できるのか」とか、「建物を壁から何センチ離せば良いか」といった事情を考慮する必要があるわけです。

 

また、都市計画法上の制限についても留意して分割しなければなりません。

地区計画等によって最低敷地面積が定められている場合等、法令制限があれば考慮した上で分割することになります。

 

このように専門的な知識が必要な為、一般的な不動産業者では作業自体ができないのです。

 

高く売るための区割りとは?

区割りをする際に重要なのは、『高く売れる分割方法を意識する事』です。

高く売れる土地とは、『良い間取りが入る土地』という事です。

 

良い間取りが入る土地とは、『区画が整っている土地』という事でもありますので、なるべく敷地延長(旗形)にならないように割ることも大切です。

また、道路をできるだけ日当たりの良い方向に接道させることも重要です。

高低差がある土地等では、グランドレベルまで考慮して分割することになります。

 

区割り実行者による違い

設計担当者や測量会社等が区画割をする場合、どちらかと言えば法規制とか建築時の事を緻密に考慮します。

一方、建築会社の仕入担当者等が区画割を行う場合、物件としての見栄えや、間取りを意識した区割りになります。

両者の専門性や事業目的が異なるので、少し違う視点が反映されることがあるわけです。

 

私の場合、仲介営業としての売買営業経験(グループトップ)と、大手での仕入経験の両方がありますので、その知識を反映して区割りを行っています。

ですから、私の場合は建築会社のやり方に近いです。

 

実は、建築会社の作成した区割りの方が、業者好みの区割りになりやすいので、高く買ってもらえる可能性が高いです。

要するに、販売時の事情とか、案内したときの感度を考慮して区割りが出来る点が大きいという事です。

 

大手には仕入規定がある!

あまり知られていませんが、不動産を高く買い取ることができる業者には仕入規定というものがあります。

これが結構細かく定められている会社もあるので、各社の規定を知っているかどうかも、区割りの腕に反映されてきます。

 

例えば、A社はOKだけどB社はNGとなるような区割りは価値が低いですよね?

どんな業者に出しても「これはいい計画ですね」と言われる割り方ができるかどうかも重要なポイントなのです。

 

庭先を〇mとらなければいけないとか、間口が〇m以上ないとダメとか、各社で色々と都合というものがあるわけです。

単なる設計士では、このような建築業者独自の規定を知りませんから、なかなか良い区割りができないという事情もあると感じます。

 

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区割りの費用等

良い依頼先を見つけるのも大変だと思いますが、その先に発生する費用のことも気になりますよね。

買取業者が区割りを行う場合、売主側に費用はかかりません。

 

しかし、何らかの事情で売主側で区割りを行う必要がある場合には、良い区割りが出来る人(又は会社)を紹介してもらい、費用を払うことになります。

内容にもよりますが、数万円でやってもらえる事が多いと思います。

大規模な造成や、開発許可が必要なレベルになると、数十万円かかる場合もあります。

 

このような費用が発生したとしても、その分以上に高く売れる効果があれば何も問題はありませんので、早めに依頼しておくことが大切ですね。

このような費用は、測量費用の一環とすることで売却費用にも組み込むことができますから、譲渡所得税の削減にも繋がります。

 

確定測量、現況測量、区割り作業等を安く済ませたい方は、私の方でも対応できます。

相続対策についても提携するコンサル会社や税理士等と合わせて対応可能です。

東京全域・神奈川(都市部)であれば、対応できますので、見積等が欲しい方は以下のリンクからどうぞ。

 

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※必要書類等、こちらからご連絡いたします

 

依頼先の探し方

私のオススメは、不動産業者等や知人等に、『大手建築会社で土地仕入をしていた人はいない?』と聞いてみる事です。

運よく辿り着ければ、これが最も高い分割方法をアドバイスしてくれる依頼先になると思います。

 

彼等の中には、独立して不動産業者をやっている人もいますので、意外に近くにいるかもしれません。

仕入担当者であれば、区画割は勿論の事、高く買ってくれる業者についても熟知していますから、その辺の不動産会社に持ち込むよりも良い結果になるはずですよ。

 

まとめ

土地の売却を行う際には、測量の有無によって価格も変わります。

確定測量をしてある土地であれば、大手不動産・建築会社での買取が可能になる為、高値が付く可能性が上がります。

また、売却計画(分割)が必要な土地については、腕のある人に任せることで数百万円の違いが出ることも珍しくありません。

街の不動産屋に依頼しても、大抵はこのようなコネクションを持っていませんから、良い依頼先を探すのは意外に難しいのです。

大きな土地、生産緑地、農地等を売却する予定がある方は、依頼先探しに充分な時間をかけてみてくださいね。

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