不動産営業として働き始めても、契約をしなければ覚えられない仕事がたくさんあります。
その中でも、決済については最後に位置する仕事ですから、なかなか覚えられないまま時が過ぎていきます。
この記事では、引渡しの経験が無い方のために、決済時の流れについて説明していきます。
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決済（引渡し）とは
決済（引き渡し）は、売主と買主が物件と代金を交換する最後の作業です。
買主は、手付金の分を除いた代金残額を支払い、買主としての義務を完了させます。
これに対して、売主は、買主に建物の鍵と関係書類等を渡します。
決済当日には、司法書士による登記手続きが行われ、登記上で所有権が移転します。
※登記が完了するまでには数日かかります。
この一連の作業を行うのが決済です。
では、具体的な内容と流れを説明していきますね。
銀行に集合
多くの場合、決済場所は住宅ローンが実行される金融機関で行います。
この理由は、振込手続きや、入金確認等が最短でできる場所だからです。
住宅ローンの実行は、遅くとも１４時までに行わなければ、当日中の着金確認ができないと言われる事が多いです。
ですから、午前中に住宅ローンの実行を行うのが安全ということになる為、なるべく早い時間から決済を開始する傾向があります。
現金決済の場合は、金融機関以外の場所で決済を行うことも可能ですが、購入者が口座を持っている金融機関に場所だけ借りて行うことが多いです。
銀行に集まるメンバーは、買主、売主、仲介営業、司法書士が基本で、その他必要に応じて保険業者等が来ることもあります。
時期としては、月末に予定される事が多いです。
なるべく早い引き渡しを目指すと、月末に集中しやすい傾向があります。
それに、営業マン側も「月末は決済」というイメージを持って予定を立てているので、月末での時間がとりやすい事情もあります。
登記の説明
決済時間になったら、売主と司法書士を買主に引き合わせ、登記の説明へと移ります。
この時、印鑑証明等、必要な書類を司法書士に渡してください。
登記の説明は、司法書士が全て行いますので、仲介営業はただ待っているだけです。
この時間を使って、引出用・振込用の伝票を作成する営業も多いです。
所有権移転登記の流れ等についての説明は、２０分程度で完了します。
司法書士の書類確認と説明が完了した頃、金融機関は司法書士に『登記の準備が完了したか』を確認します。
金融機関は、この確認をしたからでないと住宅ローンを実行できません。
司法書士又は住宅営業から、金融機関側に準備が整った旨を伝え、「実行をお願いします」と依頼しましょう。
この時、住宅ローンの実行を依頼するのと同時に、伝票と通帳も金融機関担当者に渡します。
※伝票準備については事項で説明しておきます。
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伝票の準備
仲介営業担当者は、決済前に金種を計算して買主に連絡しています。
金種とは、決済の際に取り交わされるお金の種類のことです。
何にいくら必要なのかを１円単位まで正確に明記し、決済時に現金が足りないと言う事が無いように準備してもらう意味があります。
決済当日は、この金種に合わせて伝票を作成することになりますので、司法書士が登記の説明をしている最中等に伝票を作成しておきます。
準備の良い営業マンの場合、決済が始まる前に既に作成している人もいます。
金額の記入
買主から支払う司法書士への報酬や、仲介手数料の支払いを現金で行うとしましょう。
この場合、銀行に設置されている引出伝票にそれぞれの金額を記入しておき、買主の通帳印を押印してもらいます。
合計額を記入するのではなく、支払先ごとに１枚の伝票を使用します。
それぞれの支払額が通帳に残るように引き出すことで、買主が後で確認しやすくなる効果がありますし、間違いの発生も防止できます。
同時に、住宅ローンが振り込まれた口座から、売買代金の残金と同額の現金を引き出すための伝票も作成します。
考え方としては、一度現金で「残代金」を引き出し、それをすぐに売主の口座に振り込むという流れになるということです。
実際には、銀行窓口の中で起こっている事なので、現金が出てくることはありません。
処理上の問題として、振込の上限額等の問題もありますので、このような処理になると覚えておきましょう。
次に、引き出した住宅ローンを売主の口座に振り込んでもらう『振込伝票』も作成します。
すると、現金が目の前に出て来ることなく、残代金の支払いが完了するのです。
つまり、大金が通帳を通り過ぎて行った恰好になるわけです。
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住宅ローンの実行完了
当日の混み具合にもよりますが、決済は、１時間以内に実行が完了する事が多いです。
空いている時には、３０分程度で完了することもあります。
この時間を使って、売主から買主へ物件設備の説明や、鍵の引渡し作業等を進めます。
一方で、信用金庫等の場合には、手続きに異常な時間がかかることもあります。
私も、２時間以上待たされた経験がありますので、決済はできるだけ早めに始めるのが基本です。
住宅ローンの実行が完了すると、通帳と、引き出した現金が運ばれてきます。
仲介営業は、顧客に現金の内訳を再度説明しながら、支払いの補助をしていきます。
通常なら、司法書士への報酬分を支払うように促し、司法書士に金額を確認させます。
そして、司法書士から領収証を買主に渡してもらいます。
司法書士には、この時点で法務局へと向かっていただく事を買主に説明し、離席していただくことが多いです。
次に、仲介手数料を受領し、領収証を渡します。
売主には、振り込みによる着金を確認してもらいます。
売主の確認が終わったら、売買代金の領収証を買主が受領して決済完了です。
まとめ
決済が終わったら、顧客に『これで全て完了しました。おめでとうございます』等と言い、決済が終わった事を告げましょう。
売主によっては、現地で鍵の確認を行ってくれる会社もあります。
私の経験では、売主が別の物件の鍵を渡してしまうという事がありましたので、買主には、なるべく当日中に鍵の確認をしてもらうようにしましょう。
また、当日の夜には営業から確認の電話を入れるようにすると、印象も良いと思います。