2020年4月の民法改正では、債務不履行についての規定に変化がありました。
また、瑕疵担保責任に代わって登場した、契約不適合責任についても債務不履行の考え方と深いつながりが生じることとなっています。
このような民法の変化に伴って、今後の宅建試験での登場回数が増える可能性があるため、債務不履行に特化したテキストを作成しました。
但し、優先順位としては他の法令に劣る内容になりますので、勉強が一巡してから学習しても良いと思います。
債務不履行の基礎知識
何らかの義務（債務）を実行（履行）する時期が定められている場合、債務者は、その期限を迎えた時から「履行遅滞」の状態になります。
債務に期限が定められていない場合は、履行の請求を受けた時から遅滞の責任を負うことになります。（第412条）
更に、改正民法では、以下の条文が追加されました。
2020年法改正
（履行不能）
第４１２条の２
１ 債務の履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして不能であるときは、債権者は、その債務の履行を請求することができない。
２ 契約に基づく債務の履行がその契約の成立の時に不能であったことは、第四百十五条の規定によりその履行の不能によって生じた損害の賠償を請求することを妨げない。
一方、債権者側（何らかの約束を受けとる側）が受領を拒んだり、受け取ることができない場合は、債権者は受領遅滞の責任を負うことになります。
つまり、債務者から履行の提供があった時からこの遅滞責任を負うわけです。（第413条）
このような基礎を踏まえた上で、もう少し詳しい規定を学んでいきます。
宅建で出題される可能性の高い箇所を重点的にご紹介していきますので、概要を掴んで、要点を覚える学習をすると良いと思います。
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履行の強制
債務者がわざと債務履行をしない時、債権者は強制的に履行できるように裁判所に請求することができます。
お金を貸したのに、期限を過ぎてもわざと返済しないといった場合を想像すれば、当然の権利だと思えますよね。
暗記しなくても、現実の事例に置き換えるだけで「当然そうでしょ」という部分も多いです。
気を付けなければいけないのは、「ただし」等と条件がついている箇所や、「この限りではない」等と例外的に除外する部分についてです。
逆を返せば、そこさえ覚えておけば、試験である程度の判断ができる可能性が高まるので、そんな視点で学ぶことも民法学習のコツの一つだと思います。
以下、記載された条文については、赤文字と下線に注目して読んでおきましょう。
（履行の強制）
第414条 債務者が任意に債務の履行をしないときは、債権者は、その強制履行を裁判所に請求することができる。ただし、債務の性質がこれを許さないときは、この限りでない。
２ 債務の性質が強制履行を許さない場合において、その債務が作為を目的とするときは、債権者は、債務者の費用で第三者にこれをさせることを裁判所に請求することができる。ただし、法律行為を目的とする債務については、裁判をもって債務者の意思表示に代えることができる。
３ 不作為を目的とする債務については、債務者の費用で、債務者がした行為の結果を除去し、又は将来のため適当な処分をすることを裁判所に請求することができる。
４ 前三項の規定は、損害賠償の請求を妨げない。
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債務不履行での損害賠償（第415条）
債務者の債務不履行によって被った損害について賠償請求する時の考え方については、いくつかの条文で規定されています。
２０２０年４月の法改正により、考え方にも少し変化がありました。
改正前から、契約が履行されないことで損害賠償請求する場合には、相手方に故意・過失が必要でした。
改正後は、履行不能以外の原因（履行遅滞・不完全履行）等、全般に債務者の帰責事由が必要になることが明確化されました。
注意点としては、改正後の民法では、債務不履行による契約解除は、債務者の故意・過失に関係なく行うことができるようになった点です。（改正前は帰責事由が必要だった）
この為、今後は、「債務不履行によって契約解除はできるが、損害賠償はできない」というケースが発生し得ることになります。
これが実務上での影響が大きな部分だと思いますので、出題される可能性がありそうだと考えています。
ポイント
債務不履行による損害賠償請求は、相手方に故意・過失がないと損害賠償請求ができない。
2020年法改正
（債務不履行による損害賠償）
第415条
１ 債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
２ 前項の規定により損害賠償の請求をすることができる場合において、債権者は、次に掲げるときは、債務の履行に代わる損害賠償の請求をすることができる。
一 債務の履行が不能であるとき。
二 債務者がその債務の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三 債務が契約によって生じたものである場合において、その契約が解除され、又は債務の不履行による契約の解除権が発生したとき。
第412条では、契約時に履行不能だったとしても、第415条による損害賠償請求を妨げないと規定されています。
損害賠償の範囲と方法等
債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常に生ずるべき損害の賠償をさせることをその目的とすることになっています。
また、特別の事情によって生じた損害でも、当事者がその事情を予見し、又は予見することができたときは、債権者は、その賠償を請求することができます。（第416条）
この損害賠償は、別段の意思表示がないときは、金銭でその額を定めます。（第417条）
不動産契約の場合、契約書上では「売買金額の２０％」等と記載されますが、このように金銭の額を定めているという事です。
また、債務の不履行に関して債権者に過失があったときは、裁判所は、債権者の過失を考慮（過失相殺）して、損害賠償の責任と、金額を定めることができます。（第418条）
以下、流し読みをする程度で良いと思います。
（金銭債務の特則）
第419条 金銭の給付を目的とする債務の不履行については、その損害賠償の額は、法定利率によって定める。ただし、約定利率が法定利率を超えるときは、約定利率による。
２ 前項の損害賠償については、債権者は、損害の証明をすることを要しない。
３ 第一項の損害賠償については、債務者は、不可抗力をもって抗弁とすることができない。
お金を返さないという債務不履行については、損害の証明は不要ですよね？
お金を返さない事が、既に損害だからです。
貸した側とすれば、債務不履行の理由が不可抗力だといわれても困りますので、これを言い訳として許さないと言っています。
（賠償額の予定）
第420条 当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。この場合において、裁判所は、その額を増減することができない。
２ 賠償額の予定は、履行の請求又は解除権の行使を妨げない。
３ 違約金は、賠償額の予定と推定する。
第421条 前条の規定は、当事者が金銭でないものを損害の賠償に充てるべき旨を予定した場合について準用する。
（損害賠償による代位）
第422条 債権者が、損害賠償として、その債権の目的である物又は権利の価額の全部の支払を受けたときは、債務者は、その物又は権利について当然に債権者に代位する。
債務者が預かっていた物等を買い取ることによって倍賞した場合は、その品物の権利が債務者に移るという意味です。
債権者が、必要以上に賠償による利益を得ないようにしている規定です。
まとめ
債務不履行の考え方については、契約不適合時（民法第566条）の考え方にも繋がる部分です。
今後、複合問題として出題される可能性もありますので、チェックしておきたいところです。
当サイトでは、宅建の民法出題箇所についてピンポイント予想も行っていますので、そちらも参考にしてみてください。