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不当景品類及び不当表示防止法の無料テキスト|宅建独学用

不当景品類及び不当表示防止法公正競争規約について、無料テキストを作成しました。

5問免除の対象になっている部分なので、一般的には「あまり重要ではない部分」というイメージがあるかもしれません。

しかし、実務においては非常に大切な内容で、業務上で頻繁に必要になる知識です。

就職目的で資格取得を目指している方は、勉強しておくと実戦で役立つ内容です。

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趣旨と全体像

この法律・規約の目的は、「おとり広告」や「不当な表示」等によって、一般消費者が誤認しないように保護する事だと思ってください。

条文は、以下の通りです。

第一条 目的

この法律は、商品及び役務の取引に関連する不当な景品類及び表示による顧客の誘引を防止するため、一般消費者による自主的かつ合理的な選択を阻害するおそれのある行為の制限及び禁止について定めることにより、一般消費者の利益を保護することを目的とする。

 

本試験で問われる内容は、主に「どんな広告記載がダメなのか」についてです。

これらは、不当景品類及び不当表示防止法よりも、公正競争規約の方で具体的に定められている為、こちらの内容をメインに勉強することになります。

 

公正競争規約

不当景品類及び不当表示防止法とは別に、不動産業における広告・景品類の事を定めた「不動産の表示に関する公正競争規約」いうものが存在します。

公正競争規約には施工規則も存在し、この中では更に詳しい表示方法のルール等が定められています。

不動産業の広告等で、不当表示になるかどうかを判断するための規約だと考えてください。

 

不動産業者に携わる団体が広告についてのルールを作成し、公正取引委員会の認定を受けたものが公正競争規約とその施工規則です。

つまり、不当景品類及び不当表示防止法に関連した、不動産広告のルールブックだと思ってください。

 

小見出しで内容を説明していきます。

まずは、意味を理解しながら読み進めてみてください。

 

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広告の開始時期

宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、宅建業法第33条に定める許可等の処分後でなければ、その物件の取引に関する広告表示をしてはいけません

広告内での表示についても、不利な条件等は分かり易く記載しなければいけないと定めています。

法律的な表現では、以下のような文章になりますので、見慣れておく意味で掲載しておきます。

一般消費者が通常予期することができない物件の地勢、形質、立地、環境等に関する事項又は取引の相手方に著しく不利な取引条件であって、規則で定める事項については、それぞれその定めるところにより、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で明りょうに表示しなければならない。

超簡単に言えば、「買い手に不利な事は目立つように書け」って事です。

では、不動産取引において、買い手に不利な事とはどんな事でしょうか。

 

また、不利な内容を記載する際のルールはどうなっているのでしょうか。

本試験では、そんな部分がよく出題されています。

では、買い手に不利な事柄をチェックしていきましょう。

 

特定事項の明示義務

ここからは、「不動産の表示に関する公正競争規約(施工規則)」に規定されている内容です。

公正競争規約では、広告に必要な表示事項と、特定の明示事項を分けて規定しています。

要するに、当然に記載する部分と、特別な事項についての記載方法を分けて説明しています。

 

特定事項とは、不利益な部分の情報だと思えば分かり易いと思います。

貴方が建売物件や土地物件を購入する際に、不利な情報は早めに知っておく必要がありますよね。

 

例えば、その物件が市街化調整区域内(住宅建築を抑制中の場所)であるとか、再建築ができない等といった情報です。

このような明示事項を細かく定めていますので、要約して列挙しておきます。

特定事項の明示義務

  • 市街化調整区域については、16ポイント以上の文字によって「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と明示すること。(新聞・広告雑誌の場合は、文字サイズの制限はない)

 

  • 法定道路に2メートル以上の接道が無い場合、「再建築不可」又は「建築不可」と明示すること。

 

  • 路地状部分の面積が土地の30%を超える場合路地状部分の割合又は面積を明示(細い路地で接道している場合のこと)

 

  • セットバックがある場合、その旨の明示

※ セットバックが土地全体の10%を超える場合は、セットバック面積も明示

 

  • 古屋・廃屋等が存在する事の明示

 

  • 沼沢地、湿原又は泥炭地等については、その旨の明示

 

  • 高圧電線路下の場合、その面積と建築制限等を明示

 

  • 地上権が設定されている事の明示

 

  • 傾斜地を含む土地で、その傾斜が土地の有効利用を著しく阻害する場合、その事実と、傾斜地の割合又は面積を明示。

 

  • 傾斜地を含む土地で、傾斜地の割合が30%以上ある場合、傾斜地を含む事実と、傾斜地の割合又は面積を明示。

 

  • 不整形画地及び区画の地盤面が2段以上(敷地内で段差がある)等の特異な地勢について明示。

 

  • 擁壁によって覆われない崖の上又は崖の下にある旨の明示

 

  • 都市計画道路等に係る土地である旨の明示

 

  • 工事を中断していた期間がある場合、工事の着手時期と中断期間を明示

 

  • 建築条件付土地の場合、取引対象が土地である旨と、条件の内容と、条件が守られなかった際の措置を明示

 

  • 国土利用計画法による許可又は事前届出を必要とする場合、その旨の明示

 

補 足①

地方自治体には、建築安全条例というものがあり、通常よりも厳しい制限が課される事があります。

例えば、「接道義務を3メートル以上にせよ」といった事です。

このように、条例で付加された制限に適合しない土地も「再建築不可」又は「建築不可」の明示が必要です。

 

補 足②

建築条件付の土地とは、「指定のハウスメーカーで建築する事」等の条件が付いたものです。

この条件が成就しなかった場合、売却側は契約後に約束を破られたことになります。

そこで、違約金の設定等の措置を講じている事があります。

 

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表示基準

広告の記載事項ごとに、表示の基準を定めています。

本試験では、この表示基準が問われる事も多いので、要点をざっと説明していきます。

基本的には、常識的に考えれば「そうだろうな」と思える基準になっています。

暗記が必要な部分だけ意識すれば良いので、細かい部分は、過去問をやりながら覚えれば十分だと思います。

 

【取引態様】

売主」・「買主」・「代理」・「媒介(仲介)」の用語を使って表示すること。

 

【物件の所在地】

物件の所在地は、都道府県市区町村字及び地番を表示

都道府県は、県庁所在地、政令指定都市、及び特別区の場合は省略可

 

【交通の利便性】

公共交通機関が利用できる場合には、最寄りの駅や停留所等からの徒歩所要時間を明示すること。

公共交通機関を利用しない状況の場合は、最寄り駅等までの道路距離を表示する。

公共交通機関は、特定の時期にのみ利用できる場合は、その時期を明示する。

新設の路線については、現に利用できるものと併せて表示する場合に限り表示する事ができる。

但し、許可処分又は交通機関が公表している協定内容を明示して表示する。

 

自動車による所要時間は、道路距離を明示し、走行に通常要する時間を表示する。

表示された時間が有料道路を通るものであるときは、その旨を明示すること。

ただし、その道路が高速自動車国道であって、周知のものであるときは、有料である旨の表示を省略することができる。

 

【各種施設までの距離又は所要時間】

団地と駅その他の施設との間の距離又は所要時間は、その施設から最も近い当該団地内の地点を起点又は着点として算出した数値を表示すること。

当該団地を数区に区分して取引するときは、各区分ごとに距離又は所要時間を算出する。

 

徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示する。

この場合において、1分未満の端数が生じたときは、1分として算出する。

自転車による所要時間は、道路距離を明示して、走行に通常要する時間を表示する。

 

【面積】

面積は、メートル法により表示する。

この場合において、1平方メートル未満の数値は、切り捨てて表示することができる。

土地の面積は、水平投影面積を表示すること

建物の面積は、延べ面積を表示し、これに車庫、地下室等の面積を含むときは、その旨及びその面積を表示する。

但し、中古マンションは、建物登記簿に記載された面積を表示することができる。

住宅の居室等の広さを畳数で表示する場合は、畳1枚当たりの広さは1.62平方メートル以上の広さがあるという意味で用いる。

 

【物件の形質】

  • 採光及び換気のための窓、その他の開口部の面積が建築基準法第28条の規定に適合していない部分については、部屋や居室ではなく、「納戸」等と表示する。

 

  • 遮音、断熱等を目的とした建築部材自体の性能を表示する場合、実際の住宅内での遮音、断熱性能等が異なる可能性がある場合には、その旨を表示する。

 

  • 地目は、登記簿に記載されているものを表示する。この場合に、現況が登記簿と異なるときは、現況の地目を併記する。

 

  • 宅地の造成材料又は建物の建築材料について、これを強調して表示するときは、その材料が使用されている部位を明示する。

 

  • 建物をリフォーム又は改築したことを表示する場合は、そのリフォーム等の内容及び時期を明示する。

 

【写真・絵図】

宅地又は建物の写真は、取引する物件の写真を用いて表示する。

ただし、取引しようとする建物が建築工事の完了前である等、その建物の写真を用いることができない事情がある場合は、次に掲げるものに限り、他の建物の写真を用いることができる。

この場合、当該写真が他の建物のものである旨を写真に接する位置に明示する。(写真の近くに明示するという意味)

  1. 取引しようとする建物と規模、形質及び外観が同一の他の建物の外観写真
  2. この場合において、門塀、植栽、庭等が異なる場合は、その旨を明示する。
  3. 建物の内部写真であって、写真に写される部分の規模、形質等が同一のもの

 

【設備・施設等】

上水道(給水)は、公営水道、私設水道又は井戸の別を表示する。

ガスは、都市ガス、LPガス集中方式又はLPガス個別方式等の別を明示して表示する。

 

団地内に建設されるプール、テニスコートその他の娯楽・運動施設について表示するときは、それらの施設の内容、運営主体、利用条件及び整備予定時期を明示する。

 

開発許可を受けて開発される団地に設置される公共・公益施設及び生活利便施設等は、その整備予定時期を明示して表示することができる。

 

【生活関連施設】

学校、病院、官公署、公園その他の公共・公益施設等は、現に使える施設を掲載できる。

また、物件までの道路距離を明示する。

 

スーパーマーケット等の施設が工事中である等、その施設が将来確実に利用できると認められるものにあっては、その整備予定時期を明示して表示することができる。

 

【価格・賃料】

土地の価格は、1戸当たりの価格、1区画当たりの価格を表示する。

 

新築分譲住宅及び新築分譲マンションの価格について、すべての住戸の価格を示すことが困難であるときは、1戸当たりの最低価格最高価格及び最多価格帯並びにその価格帯に属する住宅又は住戸の戸数を表示する。

この場合において、販売戸数が10戸未満であるときは、最多価格帯の表示を省略することができる

 

賃貸される住宅の賃料については、1か月当たりの賃料を表示する。

但し、新築賃貸マンション又は新築賃貸アパートの賃料について、すべての住戸の賃料を表示することが困難である場合は、1住戸当たりの最低賃料及び最高賃料を表示する。

 

管理費については、1戸当たりの月額(予定額であるときは、その旨)を表示する。

但し、住戸により管理費の額が異なる場合において、そのすべての住宅の管理費を示すことが困難であるときは、最低額及び最高額のみで表示することができる。

 

修繕積立金については、1戸当たりの月額(予定額であるときは、その旨)を表示する。

但し、住戸により修繕積立金の額が異なる場合において、そのすべての住宅の修繕積立金を示すことが困難であるときは、最低額及び最高額のみで表示することができる。

 

【住宅ローン等】

住宅ローンについては、次に掲げる事項を明示して表示する。

  • 金融機関の名称若しくは商号又は都市銀行、地方銀行、信用金庫等の種類
  • 提携ローン又は紹介ローンの別
  • 融資限度額
  • 借入金の利率及び利息を徴する方式又は返済例

住宅ローンの返済例を表示する場合において、ボーナス併用払のときは、1か月当たりの返済額の表示に続けてボーナス時に加算される返済額を明示する。

 

不当な二重価格表示

事業者は、物件の価格、賃料又は役務の対価について、二重価格表示をする場合において、事実に相違する広告表示又は実際のもの若しくは競争事業者に係るものよりも有利であると誤認されるおそれのある広告表示をしてはならない

 

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おとり広告

事業者は、次に掲げる広告表示をしてはならない。

(1)物件が存在しないため、実際には取引することができない物件に関する表示

(2)物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件に関する表示

(3)物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件に関する表示

 

不当な比較広告

事業者は、比較広告において、次に掲げる広告表示をしてはならない。

  • 実証されていない、又は実証することができない事項を挙げて比較する表示
  • 一般消費者の物件等の選択にとって重要でない事項を重要であるかのように強調して比較するもの及び比較する物件等を恣意的に選び出すなど不公正な基準によって比較する表示
  • 一般消費者に対する具体的な情報ではなく、単に競争事業者又はその物件等を誹謗し又は中傷する表示

景品類の提供の制限

一般消費者に対して景品類の範囲を定めています。

懸賞により提供する景品類にあっては、取引価格の20倍又は10万円のいずれか低い価額の範囲。ただし、この場合において提供できる景品類の総額は、当該懸賞に係る取引予定総額の100分の2以内とする。

懸賞によらないで提供する景品類にあっては、取引価額の10分の1又は100万円のいずれか低い価額の範囲

 

要するに、懸賞の場合、「価格の20倍か10万円のどちらか安い方とし、取引予定額の2%以内にせよ」という事ですね。

懸賞ではない場合は、「取引価格の10%、又は100万円の安い方が上限額」という事です。

 

用語の基準

広告で使用される用語については、一般消費者の誤解を招くような表現を防止する必要があります。

そこで、不動産業でよく使われる用語についての基準があります。

以下、主要用語の意味を記載しておきます。

  • 新築とは、建築後1年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう

 

  • 新発売とは、新たに造成された宅地又は新築の住宅について、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行うことをいい、その申込みを受けるに際して一定の期間を設ける場合においては、その期間内における勧誘をいう。

 

  • ダイニング・キッチン(DK)とは、台所と食堂の機能が1室に併存している部屋をいい、住宅の居室(寝室)数に応じ、その用途に従って使用するために必要な広さ、形状及び機能を有するものをいう。

 

  • リビング・ダイニング・キッチン(LDK)とは、 居間と台所と食堂の機能が1室に併存する部屋をいい、住宅の居室(寝室)数に応じ、その用途に従って使用するために必要な広さ、形状及び機能を有するものをいう。

 

  • 宅地の造成工事の完了とは、宅地上に建物を直ちに建築することができる状態に至ったことをいい、当該工事の完了に際し、都市計画法その他の法令による工事の完了の検査を受けることが必要とされるときは、その検査に合格したことをいう。

 

  • 建物の建築工事の完了とは、建物をその用途に従い直ちに使用することができる状態に至ったことをいう。

 

根拠が必要な用語

事業者は、次に掲げる用語を用いて表示するときは、それぞれ当該表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有している場合を除き、当該用語を使用してはならない。

この場合においては、当該表示内容の根拠となる事実を併せて表示する場合に限り使用することができる。

【対象となる用語】

  • 物件の形質その他の内容又は役務の内容について、「完全」、「完ぺき」、「絶対」、「万全」等、全く欠けるところがないこと又は全く手落ちがないことを意味する用語

 

  • 物件の形質その他の内容、価格その他の取引条件又は事業者の属性に関する事項について、「日本一」、「日本初」、「業界一」、「超」、「当社だけ」、「他に類を見ない」、「抜群」等、競争事業者の供給するもの又は競争事業者よりも優位に立つことを意味する用語

 

  • 物件について、「特選」、「厳選」等、一定の基準により選別されたことを意味する用語

 

  • 物件の形質その他の内容又は価格その他の取引条件に関する事項について、「最高」、「最高級」、「極」、「特級」等、最上級を意味する用語

 

  • 物件の価格又は賃料等について、「買得」、「掘出」、「土地値」、「格安」、「投売り」、「破格」、「特安」、「激安」、「バーゲンセール」、「安値」等、著しく安いという印象を与える用語

 

  • 物件について、「完売」等著しく人気が高く、売行きがよいという印象を与える用語

補 足

例えば、不動産チラシにおいて「日当たり最高」等と記載することはできません。

このような比較の難しい事柄については、根拠となる事実と併せて記載する必要があるからです。

つまり、「南道路につき、日当たり良好」といった表記であれば可、という事です。

 

物件の名称

物件の名称として地名等を用いる場合は、次の各号に定めるところによるものとする。(所在する市区町村内の町、字、地理上の名称を用いる場合を除く)

  1. 当該物件の所在地において、慣例として用いられている地名又は歴史上の地名がある場合は、当該地名を用いることができる。
  2. 当該物件の最寄りの駅、停留場又は停留所の名称を用いることができる。
  3. 当該物件が公園、庭園、旧跡その他の施設から直線距離で300メートル以内に所在している場合は、これらの施設の名称を用いることができる。
  4. 当該物件の面する街道その他の道路の名称(坂名を含む。)を用いることができる
  5. 当該物件が自然公園の区域内に所在する場合は、当該自然公園の名称を用いることできる。
  6. 当該物件がその最寄りの駅から直線距離で5,000メートル以内に所在している場合は、その最寄りの駅の名称を用いることができる。
  7. 当該物件が地勢及び地形上、山、山脈、山塊等の一部に位置している場合は、当該山、山脈、山塊等の名称を用いることができる。
  8. 当該物件が海(海岸)、湖沼又は河川の岸又は堤防から直線距離で1,000メートル以内に所在している場合は、当該海(海岸)、湖沼又は河川の名称を用いることができる。
  9. 当該物件が温泉地、名勝、旧跡等から直線距離で1,000メートル以内に所在している場合は、その温泉地、名勝、旧跡等の名称を用いることができる。

ポイント

今後の出題を考えて、少し未出題の部分からも抜粋しています。

この為、ここは意識して読んでおく程度でOKです。

 

まとめ

この科目では、全てを暗記しようとせず、概要を掴む感覚で勉強する事が大事です。

実際の不動産業務で、広告会社に物件の掲載を依頼する際の事を想像しながら読むのがコツかもしれませんね。

単純にルールを覚える内容なので、「暗記モノ」と言っても良い科目だと思います。

民法の勉強範囲を広げるよりは、このテキストの内容と過去問を復習する方が得点に繋がる可能性が高いと思います。

過去問の出題方式への慣れも必要となる科目ですので、必ず確認しておきましょう。

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