宅建業法の過去問 2021年度10月試験の問題と解説

この記事は、2021年度の宅建業法の過去問集です。

携帯やパソコンで、宅建業法に集中した模試のような勉強ができるように作成しています。

目次を上手く活用すると、より便利に学習できると思います。

 

各肢の説明についても、実務経験とオリジナリティを重視し、出来るだけわかりやすく解説したつもりです。

流し読み用の無料テキストと合わせて勉強に役立ててください。

 

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宅建業法の過去問 2020年度の試験問題と解説

2020年度の宅建業法の過去問集です。 2020年度は、コロナウイルスの影響により、１０月と１２月の２回に分けて試験が行われます。   目次 過去問集の使い方2020年10月試験　問2620 ...

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2021年10月試験　問26

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂに対し建物の売却を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. Ａは、Ｂに対し、専任の宅地建物取引士をして説明をさせなければならない。
2. Ａは、Ｂに対し、代金以外に授受される金銭の額だけでなく、当該金銭の授受の目的についても説明しなければならない。
3. Ａは、Ｂに対し、建物の上に存する登記された権利の種類及び内容だけでなく、移転登記の申請の時期についても説明しなければならない。
4. Ａは、Ｂに対し、売買の対象となる建物の引渡しの時期について説明しなければならない。

 

 

 

 

2021年10月試験　問26の解説

１

✖

Ｂに対し、宅地建物取引士から説明をさせなければなりませんが、専任である必要はありません。

 

２

〇

重要事項説明書には、金額だけではなく、授受の目的についても記載する必要があります。

但し、授受の時期については説明事項から外れていますので、ひっかけ問題にも注意しましょう。

 

３

✖

移転登記の申請の時期については、３５条書面の記載事項ではありません。

但し、移転登記の申請時期は、契約書には記載が必要になるケースがあります。

移転登記は売買の時に必要になる手続きですので、契約書（３７条書面）への記載が必要なのは売買の時だけと覚えてください。

※移転登記の申請時期とは、「登記上の権利が移るタイミングがいつか」という事です

 

４

✖

引渡しの時期については、契約書（37条書面）特有の記載事項です。

 

正解：２

 

2020年10月試験　問27

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 個人Ａが不正の手段により免許を受けた後、免許を取り消され、その取消しの日から５年を経過した場合、その間に免許を受けることができない事由に該当することがなかったとしても、Ａは再び免許を受けることはできない。
2. 免許を受けようとする個人Ｂが破産手続開始の決定を受けた後に復権を得た場合においても、Ｂは免許を受けることができない。
3. 免許を受けようとするＣ社の役員Ｄが刑法第211条（業務上過失致死傷等）の罪により地方裁判所で懲役１年の判決を言い渡された場合、当該判決に対してＤが高等裁判所に控訴し裁判が係属中であっても、Ｃ社は免許を受けることができない。
4. 免許を受けようとするＥ社の役員に、宅地建物取引業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられた者がいる場合、その刑の執行が終わって５年を経過しなければ、Ｅ社は免許を受けることができない。

 

 

 

 

2020年10月試験　問27の解説

１

✖

既に5年のペナルティ期間を経過しているので、Ａは再び免許を受けることが出来る状況になっています。

 

２

✖

Bは復権を受けているのですから、免許を受けることができる状況になっています。

 

３

✖

刑が確定するまでの間は、推定無罪の扱いをするしかありませんので、免許申請はできます。

控訴の結果、有罪判決が出た時には、Ｃ社は免許を受けることができなくなりますので、そこで取り消し処分となるという理解が必要です。

 

４

〇

宅建業法違反による罰金を受けた者は、５年間のペナルティが課されます。

宅建業法を守れない人に、免許を簡単にあげたくありませんよね。

かといって、１回の過ちで一生免許をとれないというのも、内容によっては重すぎる気がしませんか？

ですから、5年は反省してもらうということになっています。

 

正解：4

 

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2020年10月試験　問28

宅地建物取引士の登録（以下この問において「登録」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引士Ａ（甲県知事登録）が、乙県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事することとなったときは、Ａは甲県知事を経由せずに、直接乙県知事に対して登録の移転を申請しなければならない。
2. 甲県知事の登録を受けているが宅地建物取引士証の交付を受けていないＢが、宅地建物取引士としてすべき事務を行った場合、情状のいかんを問わず、甲県知事はＢの登録を消除しなければならない。
3. 宅地建物取引士Ｃ（甲県知事登録）は、宅地建物取引業者Ｄ社を退職し、宅地建物取引業者Ｅ社に再就職したが、ＣはＤ社及びＥ社のいずれにおいても専任の宅地建物取引士ではないので、勤務先の変更の登録を申請しなくてもよい。
4. 甲県で宅地建物取引士資格試験を受け、合格したＦは、乙県に転勤することとなったとしても、登録は甲県知事に申請しなければならない。

 

 

 

 

2020年10月試験　問28の解説

１

✖

このケースでは、任意で申請はできます。

そもそも、甲県知事を経由しなければなりませんし、必ず申請しなければならないわけではないので、誤りです。

 

２

✖

ちょっと意地悪な問題ですが、「情状のいかんを問わず」という部分に着目しなければなりません。

登録の消除は「情状が特に重い」と判断された時ですので、誤りとなります。

登録消除の処分については、テキスト③をご参照ください。

 

３

✖

勤務先の名称は、宅建建物取引士資格登録簿に記載されている事項です。

ですから、変更の登録が必要な事項です。　テキスト③20条を確認しましょう

 

４

〇

合格した県で登録することになりますので、正しい肢です。

 

正解：４

 

2020年10月試験　問29

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者の氏名、従業者証明書番号その他国土交通省令で定める事項を記載した従業者名簿を備えなければならず、当該名簿を最終の記載をした日から５年間保存しなければならない。
2. 宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行わない場合、その案内所には国土交通省令で定める標識を掲示しなくてもよい。
3. 宅地建物取引業者が、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行う場合、その案内所には国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
4. 宅地建物取引業者は、事務所以外の継続的に業務を行うことができる施設を有する場所であっても、契約（予約を含む。）を締結せず、かつ、その申込みを受けない場合、当該場所に専任の宅地建物取引士を置く必要はない。

 

 

 

 

 

2020年10月試験　問29の解説

１

✖

名簿を最終の記載をした日から５年間ではなく、１０年間ですので誤りです。

 

２

✖

案内所には、そもそも標識を掲示しなくてはなりませんので、誤りです。

 

３

✖

報酬額は、各事務所に掲示するもので、案内所については必要ありません。

 

４

〇

契約や申し込み予約等を行わない場所ですので、専任の宅建士は不要です。

 

正解：４

 

2020年10月試験　問30

宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

 

ア　宅地の販売広告において、宅地に対する将来の利用の制限について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。

イ　建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。

ウ　複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告するときは、最初に行う広告に取引態様の別を明示すれば足り、それ以降は明示する必要はない。

エ　賃貸マンションの貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、当該賃貸マンションが建築確認申請中であるときは広告をすることができない。

 

一つ

二つ

三つ

四つ

 

 

 

 

 

2020年10月試験　問30の解説

ア

〇

宅建業法を知らない人でも、この肢については正しいと思える内容ですよね。

著しく事実に相違する表示をして良いわけがありませんので、設問の内容の通りです。

 

イ

✖

報酬の限度額を超えて広告料金を受け取れるのは、依頼者からの依頼があった場合に限ります。

「依頼者の有無にかかわらず」という部分で誤りと気付かなければならない設問です。

 

ウ

✖

取引態様の明示とは、「媒介」・「売主」・「代理」等、その広告をしている者がどんな立場であるかを示す事です。

数回に分けて広告するときであっても、取引態様の明示は毎回行う必要があります。

そもそも、広告を見る側にとっては何回目の広告かは分からない事です。

ですから、広告をする都度、その取引態様を記載することになります。

 

エ

〇

建築確認や開発行為を申請中だとしても、その申請が通るとは限りませんよね。

つまり、申請中の物件は、本当に建築できるかどうか分からない計画という事です。

このような状態で広告をさせれば、ありもしない物件の周知を容認することになってしまい、トラブルの原因になります。

この為、「開発許可や建築確認の申請が完了した後に広告をしなさい」という事になっています。

こうすることによって、消費者保護に繋がるのだと理解すれば、覚えやすいのではないでしょうか。

 

正解：２（アとエ）

 

2020年10月試験　問31

宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 保証協会は、当該保証協会の社員である宅地建物取引業者が社員となる前に当該宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者の有するその取引により生じた債権に関し弁済業務保証金の還付が行われることにより弁済業務の円滑な運営に支障を生ずるおそれがあると認めるときは、当該社員に対し、担保の提供を求めることができる。
2. 保証協会の社員である宅地建物取引業者は、取引の相手方から宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出が当該保証協会になされ、その解決のために当該保証協会から資料の提出の求めがあったときは、正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない。
3. 保証協会の社員である宅地建物取引業者は、当該宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者の有するその取引により生じた債権に関し弁済業務保証金の還付がなされたときは、その日から２週間以内に還付充当金を保証協会に納付しなければならない。
4. 還付充当金の未納により保証協会の社員がその地位を失ったときは、保証協会は、直ちにその旨を当該社員であった宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。

 

 

 

 

 

2020年10月試験　問31の解説

１

〇

設問の通りです。

 

２

〇

取り引きの相手方は、保証協会に苦情や相談等をすることができます。

保証協会は、これに応じて宅建業者（登録社員）に書類提出や、再発防止の周知等を行う事ができます。

「正当な理由がある場合でなければ、業者がこれを拒んではならない」という規定は、消費者保護の観点から考えても当然のことですよね。

 

３

✖

「還付がなされた日」からではなく、保証協会から還付納付の通知を受けた時から２週間以内です。

 

４

〇

設問の通りで、正しい肢です。（第六十四条の四）

 

正解：３

 

2020年10月試験　問32

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、いずれの場合も、その行為を業として営むものとする。

1. Ａ社が、都市計画法に規定する用途地域外の土地であって、ソーラーパネルを設置するための土地の売買を媒介しようとする場合、免許は必要ない。
2. Ｂ社が、土地区画整理事業の換地処分により取得した換地を住宅用地として分譲しようとする場合、免許は必要ない。
3. 農業協同組合Ｃが、組合員が所有する宅地の売却の代理をする場合、免許は必要ない。
4. Ｄ社が、地方公共団体が定住促進策としてその所有する土地について住宅を建築しようとする個人に売却する取引の媒介をしようとする場合、免許は必要ない。

 

 

 

 

 

2020年10月試験　問32の解説

１

〇

用途地域外の土地では、建築物が建物に該当するかどうかが判断基準になります。

この設問では、建物の屋上や屋根等に設置するパネルではなく、「ソーラーパネルを設置するための土地」と言っています。

つまり、「ソーラーパネルは建物ですか？」と聞かれているわけです。

ソーラーパネルは、そのものを使用したり住居する用途で使うものではなく、「設置物」ですよね。

このような土地の媒介は、用途地域外の農地等と同様に、業者免許がいらないケースと言えます。

 

２

✖

取得経路や手段に関係なく、住宅用地の分譲には業者免許が必要です。

 

３

✖

農業協同組合は、免許不要となる対象とされていません。

ちょっと想像してみるとオカシイことに気付ける問題だと思います。

農業協同組合だから自由に宅地の売買をして良いなんて、明らかに変ですよね。

免許が必要ないのは、国や地方公共団体、信託会社、破産管財人等が自ら取引する場合です。

 

４

✖

地方公共団体は所有者であって、媒介をするのはD社です。

相手が誰であれ、宅地を媒介するD社には免許が必要です。

 

正解：１

 

2020年10月試験　問33

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明における水防法施行規則第11条第１号の規定により市町村（特別区を含む。以下この問において同じ。）の長が提供する図面（以下この問において「水害ハザードマップ」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1. 宅地建物取引業者は、市町村が、取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成せず、又は印刷物の配布若しくはホームページ等への掲載等をしていないことを確認できた場合は、重要事項説明書にその旨記載し、重要事項説明の際に提示すべき水害ハザードマップが存在しない旨を説明すればよい。
2. 宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む「洪水」、「雨水出水（内水）」、「高潮」の水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明の際にいずれか１種類の水害ハザードマップを提示すればよい。
3. 宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、売買又は交換の媒介のときは重要事項説明の際に水害ハザードマップを提示しなければならないが、貸借の媒介のときはその必要はない。
4. 宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明書に水害ハザードマップを添付すれば足りる。

 

 

 

 

 

2020年10月試験　問33の解説

１

〇

市町村にハザードマップが無い場合、比較的安全なエリアということになりますが、重要事項説明書の中で、「提示すべき水害ハザードマップが存在しない旨」は必ず説明しなければなりません。（令和３年改正点）

 

２

✖

ハザードマップには複数の種類が存在します。

このように複数のマップがあるときには、全種類の有無と、取引の対象となる宅地又は建物の位置を説明する必要があります。

 

３

✖

洪水や浸水等の被害は、賃貸に住んでいる人達にとっても重要な事柄です。

ですから、宅建業者が行ういかなる取引においても、水害ハザードマップがあれば、重要事項説明の際にこれを提示しなければなりません。

 

４

✖

ハザードマップを添付すれば、詳細を説明をしなくて良いという訳ではありません。

マップ上で取引の対象となる宅地又は建物の位置を示し、「ここがあなたの契約する場所になります」と、示さなければ説明したことになりません。

 

正解：1

 

2020年10月試験　問34

宅地建物取引業法の規定に基づく営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 国土交通大臣から免許を受けた宅地建物取引業者が、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託した場合、当該供託所から国土交通大臣にその旨が通知されるため、当該宅地建物取引業者は国土交通大臣にその旨を届け出る必要はない。
2. 宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、当該宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有するが、取引をした者が宅地建物取引業者に該当する場合は、その権利を有しない。
3. 営業保証金は、金銭による供託のほか、有価証券をもって供託することができるが、金銭と有価証券とを併用して供託することはできない。
4. 有価証券を営業保証金に充てる場合における当該有価証券の価額は、国債証券の場合はその額面金額の100分の90、地方債証券の場合はその額面金額の100分の80である。

 

 

 

 

2020年10月試験　問34の解説

１

✖

国土交通大臣に供託したことを届け出るのは、免許を受けた宅地建物取引業者です。

自動的に届出したことが通知されるわけではありませんので、誤りです。

 

２

〇

宅地建物取引業者は、供託した営業保証金について債権の弁済を受ける権利を持つ対象者から除外されています。

 

３

✖

営業保証金は担保的な意味を持つものですから、認められている方法によって規定の金額価値を満たせば良いとも言えます。

要するに、換金したときに保証金と同等の価値になれば問題ないので、金銭と有価証券の両方を用いて供託することもできます。

 

４

✖

国債の評価は、１００％で換算してもらえますので、誤りです。

 

正解：２

 

2020年10月試験　問35

宅地建物取引士の登録（以下この問において「登録」という。）及び宅地建物取引士証に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア　宅地建物取引士（甲県知事登録）が事務禁止処分を受けた場合、宅地建物取引士証を甲県知事に速やかに提出しなければならず、速やかに提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられることがある。

イ　宅地建物取引士（甲県知事登録）が宅地建物取引士としての事務禁止処分を受け、その禁止の期間中に本人の申請により登録が消除された場合は、その者が乙県で宅地建物取引士資格試験に合格したとしても、当該期間が満了していないときは、乙県知事の登録を受けることができない。

ウ　宅地建物取引士（甲県知事登録）が甲県から乙県に住所を変更したときは、乙県知事に対し、登録の移転の申請をすることができる。

エ　宅地建物取引士（甲県知事登録）が本籍を変更した場合、遅滞なく、甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。

 

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

 

 

2020年10月試験　問35の解説

正解肢については、宅建業法の無料テキストで確認しましょう。

 

ア

〇

 

イ

〇

 

 

ウ

✖

資格登録者は、氏名、住所、本籍、勤務先等、登録事項に変更が生じた場合は、遅滞なく、登録している都道府県へ変更登録申請をしなければなりません。

 

エ

〇

 

正解：3

 

2020年10月試験　問36

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、同法の規定に少なくとも説明しなければならない事項として掲げられていないものはどれか。

1. 建物の貸借の媒介を行う場合における、「都市計画法第29条第１項の規定に基づく制限」
2. 建物の貸借の媒介を行う場合における、「当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容」
3. 建物の貸借の媒介を行う場合における、「台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況」
4. 宅地の貸借の媒介を行う場合における、「敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項」

 

 

 

 

 

2020年10月試験　問36の解説

重要事項とは、取引相手に対して最低限説明しなければいけない事項です。

問題文の冒頭の「少なくとも説明しなければならない」という表現は、条文上の表現ですので、違和感のあった人は覚えておくと良いですね。

 

１

✖（掲げられていない）

建物の賃貸の場合、都市計画上の制限について説明しなければいけない事は少ないですから、この事を理解している人は「怪しい」と思うことができたのではないでしょうか。

都市計画法の第２９条第1項は、「開発許可」のことですが、この条文を覚える必要もないと思います。

他の肢が「正しい肢だ」と判断できることが大切で、消去法的に正解できる設問です。

 

２

〇

 

３

〇

 

４

〇

 

正解：１

 

2020年10月試験　問37

宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明及び同法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引業者は、媒介により区分所有建物の賃貸借契約を成立させた場合、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約においてペットの飼育が禁止されているときは、その旨を重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。
2. 宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約において、宅地建物取引業者ではない買主から保全措置を講ずる必要のない金額の手付金を受領する場合、手付金の保全措置を講じないことを、重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。
3. 宅地建物取引業者は、媒介により建物の敷地に供せられる土地の売買契約を成立させた場合において、当該売買代金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的を37条書面に記載しなければならない。
4. 宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約及び自ら貸主となる土地付建物の賃貸借契約のいずれにおいても、37条書面を作成し、その取引の相手方に交付しなければならない。

 

 

 

 

 

2020年10月試験　問37の解説

ア

✖

専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約は、「建物の使い方のルール」ですので、売買でも賃貸でも自分に関係の深い事柄です。

重要事項であるのは間違いないのですが、契約書への記載については判断が難しいところだったかもしれませんね。

37条書面の必要的記載事項には、専用部分の用途制限が含まれませんので、本肢は誤りとなります。

 

イ

✖

手付金の保全措置について記載するのは、売買の重要事項説明の時だけです。

 

ウ

〇

売買代金以外の金銭の授受は、定めたもの（手付金等）があれば、37条書面にも記載しなければなりません。

契約書に、支払うべき金額や内容が記載されないなんて、普通に考えてもおかしい事ですよね。

一方、売買代金以外の金銭の授受が無い時は、売買であっても記載する必要がありません。

 

エ

✖

自ら貸主となる賃貸借契約は、宅建業に該当しません。

この為、宅建業法の規定が適用されませんので、誤りです。

 

正解：３

 

2020年10月試験　問38

宅地建物取引業者Ａが、宅地建物取引業者ＢからＢ所有の建物の売却を依頼され、Ｂと一般媒介契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。

ア　本件契約を締結する際に、Ｂから有効期間を６か月としたい旨の申出があったが、ＡとＢが協議して、有効期間を３か月とした。

イ　当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、ＡはＢに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に１回以上の頻度で行った。

ウ　Ａは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にＢに交付した。

エ　本件契約締結後、１年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Ｂは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでＢはＡと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

 

 

 

 

 

 

2020年10月試験　問38

宅建業者が宅建業者に対して建物の一般媒介を依頼した・・という、実務は少し珍しい設定ですが、ここはあまり関係ありません。

話を難しく見えるようにしているだけですので、一般客と媒介契約した時と同じように考えればOKです。

 

ア

〇

一般媒介契約に有効期間の規則はありませんので、違反になりません。

 

イ

〇

一般媒介の場合、定期報告の義務がありませんので、違反になりません。

義務はありませんが、自主的に報告するのは業者の自由（誠実さ）・・という事です。

 

ウ

〇

一般媒介契約は、そもそも指定流通機構に登録する義務がありませんので、違反になりません。

 

エ

〇

一般・専任・専属専任の規定は、売買の場合に適用されるものです。

賃貸の媒介では適用がありませんので、媒介の有効期間を定める必要もなく、違反になりません。

 

正解：４

 

2020年10月試験　問39

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者Ｂの媒介により、宅地建物取引業者ではないＣを買主とするマンションの売買契約を締結した場合における宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについて告げるときに交付すべき書面（以下この問において「告知書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 告知書面には、クーリング・オフによる買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があったときは、Ａは、その買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができないことを記載しなければならない。
2. 告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して８日を経過するまでの間は、Ｃが当該マンションの引渡しを受け又は代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができることを記載しなければならない。
3. 告知書面には、Ｃがクーリング・オフによる売買契約の解除をするときは、その旨を記載した書面がＡに到達した時点で、その効力が発生することを記載しなければならない。
4. 告知書面には、Ａ及びＢの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。

 

 

 

 

 

2020年10月試験　問39の解説

１

〇

クーリングオフは、消費者保護のために「何も無かった状態にしてもらう」という制度です。

損害賠償又は違約金の支払を請求が許されると、これが実現できませんから、告知書面に記載しておく必要があります。

 

２

✖

引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合はクーリングオフができなくなります。

どちらか一方ではNGです。

設問の場合、「又は」と言っている点が誤りです。

 

３

✖

クーリングオフは、書面を発信したときに効力を生じますので誤りです。

 

４

✖

売主と買主についての情報を記載することになっていますので、Bの情報は不要です。

設問のケースでは、AとCの情報を記載すれば足りますので誤りです。

 

正解：１

 

2020年10月試験　問40

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を備え、取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならないが、支店及び案内所には備え付ける必要はない。
2. 成年である宅地建物取引業者は、宅地建物取引業の業務に関し行った行為について、行為能力の制限を理由に取り消すことができる。
3. 宅地建物取引業者は、一団の宅地建物の分譲をする場合における当該宅地又は建物の所在する場所に国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。
4. 宅地建物取引業者は、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密に関し、税務署の職員から質問検査権の規定に基づき質問を受けたときであっても、回答してはならない。

 

 

 

 

 

2020年10月試験　問40の解説

１

✖

業務帳簿の備え付けは、全ての事務所（本店と支店）で行う必要があります。

案内所には必要ありませんが、支店には必要ですので誤りです。

 

２

✖

宅建業の免許を取得した者が、宅建業の業務で行った行為は、行為能力の制限を理由に取り消すことはできません。

欠格要件をクリアして免許を取得したのですから、行為能力を理由にして取引等を取り消すことは許されません。

 

３

〇

設問の通りです。

 

４

✖

税務調査への回答については、守秘義務事項を開示できる「正当な理由」に該当します。

裁判での証言等についても同様の扱いです。

 

正解：３

 

2020年10月試験　問41

宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

ア　Ａが自ら売主として建物を売却する場合、宅地建物取引業者Ｂに当該売却の媒介を依頼したときは、Ｂは宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならず、Ａも宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならない。

イ　Ａが自ら売主として建物を売却する場合、当該売買契約に際し、買主から支払われる手付金の額が売買代金の５％未満であるときは、当該手付金の額の記載があれば、授受の時期については37条書面に記載しなくてもよい。

ウ　Ａが売主を代理して建物を売却する場合、買主が宅地建物取引業者であるときは、37条書面を交付しなくてもよい。

エ　Ａが売主を代理して抵当権が設定されている建物を売却する場合、当該抵当権の内容について37条書面に記載しなければならない。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

 

 

 

 

2020年10月試験　問41の解説

１

〇

宅建士の記名押印については、契約書を作成する各社（宅建業者）の宅建士が行います。

 

２

✖

手付金がある時は、授受の時期についても記載する必要がありますので誤りです。

手付金をいつ払うのか分からない契約書なんて変ですよね？

こんな風に考えるだけでも正解を導き出せることがありますので、思考力も鍛えていきましょう！

 

３

✖

取引相手が宅建業者の場合、重要事項説明の説明は省略することができますが、重要事項説明書と契約書の交付は省略できません。

相手が専門家だからといって、契約書を渡さなくて良いわけがありませんよね？

こちらも、勉強していない人でも正解できるサービス肢です。

 

４

✖

登記の記載内容等については、重要事項説明の中で行います。

重要事項説明書で説明を受け、納得した上で契約をするということですから、抵当権等の細かい情報については、契約書では記載事項としていません。

実務的な覚え方にはなりますが、重説は複数枚の書類で作成しますので、数ページに及ぶ書類となります。

一方、契約書は１枚の紙に収めるレイアウトであることが多いです。

このような書類の様式から想像すると、少しイメージが沸いてくるのではないでしょうか。

契約書は、取引実行のための最重要項目を凝縮した内容になっているという事です。

 

正解：１

 

2020年10月試験　問42

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないＢを買主とする土地付建物の売買契約（代金3,200万円）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Ａは、Ｂから800万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない。
2. 当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Ａは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。
3. 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
4. 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の２を超えてはならない。

 

 

 

 

 

 

2020年10月試験　問42の解説

１

✖

代金の３０％以上を受領するまでに登記や売主の義務を履行しなければなりません。（所有権留保の禁止）

3200万円の30％は、960万円ですから、このケースではまだ登記をしなくても違反にはなりません。

 

２

〇

未完成物件の場合、代金の５％以下であれば保全措置を講ずる必要はありませんので、正しい肢です。

３２００万円の５％は、１６０万円です。

手付金と中間金を合わせても１６０万円を超えませんので、このケースの場合も保全措置は不要です。

問題文を読む時は、「以下」と「超える」の表現の違いにも注意するとひっかけ対策になります。

 

３

✖

損害賠償額を定める場合は、代金の２０％以下までが上限とされています。

3200万円の20％は、640万円です。

つまり、損害賠償と違約金の予定額の合計が640万円を超えていなければ良いという事です。

本肢は、この条件を満たしていますので、特約は有効です。

 

４

✖

損害賠償の予定をしない（定めない）場合は、民法の規定が適用されることになります。

損害額を証明すれば、上限なく請求できることになりますので、本肢は誤りです。

 

正解：２

 

2020年10月試験　問43

宅地建物取引業者の業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

 

ア　マンションの販売に際して、買主が手付として必要な額を持ち合わせていなかったため、手付を分割受領することにより、契約の締結を誘引した。

イ　宅地の売買に際して、相手方が「契約の締結をするかどうか明日まで考えさせてほしい」と申し出たのに対し、事実を歪めて「明日では契約締結できなくなるので、今日しか待てない」と告げた。

ウ　マンション販売の勧誘を電話で行った際に、勧誘に先立って電話口で宅地建物取引業者の商号又は名称を名乗らずに勧誘を行った。

エ　建物の貸借の媒介に際して、賃貸借契約の申込みをした者がその撤回を申し出たが、物件案内等に経費がかかったため、預り金を返還しなかった。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

 

 

 

 

2020年10月試験　問43の解説

１

✖（違反する）

手付を後払いにさせることや、分割払いにさせることによって契約を誘引する行為は禁止されています。

宅建業者が、契約欲しさにこのような行動をとるのを許すわけがありませんから、消費者保護の視点を持つだけでも誤りだと判断できる肢です。

 

２

✖（違反する）

顧客が契約を判断するためには時間が必要です。

そのための時間の提供を拒否することになりますので、違反行為に該当します。

 

３

✖（違反する）

商号・名称・担当者氏名・勧誘目的等を告げなければいけません。

宅建業を免許制としている以上、「何も言わずに勧誘の電話をしていい」と規定するわけがありませんので、すぐに誤りだと判断できる肢です。

 

４

✖（違反する）

申込の撤回がされたら、既に受領した預り金を返還しなければなりません。

これを拒むのは禁止事項です。

経費等は関係なく、白紙解約（はじめから無かった事）になるという事です。

 

正解：４

 

2020年10月試験　問44

宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が受け取ることができる報酬額についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 居住の用に供する建物（１か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借であって100万円の権利金の授受があるものの媒介をする場合、依頼者双方から受領する報酬の合計額は11万円を超えてはならない。
2. 宅地（代金1,000万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、売主から代理の依頼を受け、買主から媒介の依頼を受け、売買契約を成立させて買主から303,000円の報酬を受領する場合、売主からは489,000円を上限として報酬を受領することができる。
3. 宅地（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、通常の媒介と比較して現地調査等の費用が６万円（消費税等相当額を含まない。）多く要した場合、依頼者双方から合計で44万円を上限として報酬を受領することができる。
4. 店舗兼住宅（１か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借の媒介をする場合、依頼者の一方から受領する報酬は11万円を超えてはならない。

 

 

 

 

 

2020年10月試験　問44の解説

１

✖

このケースでは、依頼者双方から受領する報酬の合計額の上限は、１ヶ月分です。

消費税を含めて２２万円までが上限となるので、誤りです。

 

２

〇

このケースでは、仲介手数料受領の上限が792,000円になります。

売主からの代理は、792,000円までを受け取ることができます。

買主からは、303,000円（買主からの上限は39.6万円）を受け取るので、上限まであと489,000円受領できることになります。

よって、売主側から489,000円受領することができます。

本肢は、全て宅建業法の報酬規程上限の範囲内となりますので、正しい肢です。

 

３

✖

空き家等の売買に関する費用について当てはまるかどうかで判断する問題です。

400万円以下なので調査費用が認められる余地はあるものの、この費用は売主からしかもらうことができません。

本肢では、依頼者双方からとしていますので、この時点で誤りです。

また、現地調査費用は、仲介手数料を含めた合計で１８万円（税別）以内でなければなりません。

 

４

✖

店舗兼住宅は、居住用建物ではありませんので、合計で1ヶ月分の報酬を受け取ることができます。

部分的だとしても、居住目的以外の用途が含まれている場合、「居住用以外の建物」と考えてください。

 

正解：２

 

 

まとめ

宅建業法の過去問は、この試験で最も重要な学習ツールです。

間違えた箇所は、どこかにメモしておく等の工夫をして、定期的にチェックして頭に叩き込んでください。

通勤・通学で使用して、必ず得意科目にしましょう！

問４５については、個別に勉強できるようにしてありますので、以下の記事をお使いください。

 

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