宅地建物取引業法 宅建無料テキスト

自己所有物件の賃貸借契約が宅建業に当たらないのは何故?

宅建の試験では、「宅建業に当たるか」という判断をさせる問題がよく出題されています。

この中で、「自ら所有する物件を直接に賃貸借契約する行為」は宅建業には当たらないとされています。

単純に暗記してしまえば良いのかもしれませんが、これについては腑に落ちない人もいるのではないかと思います。

何故、「業」から外されたのかについてクローズアップしながら、「業」についての考え方も深く学べる内容にしてあります。

読んでおくと、試験で役立つかもしれません。

スポンサーリンク

賃貸業は業ではない?

よく考えてみれば、賃貸物件でも賃料が高額な物件はありますよね。

例えば、都内の物件等は、賃料が数十万円になる場合だってあります。

個人所有だからといって、このような物件の直接取引を「業」とみなさないのは不思議な気がしませんか?

 

大家さんの行為は「宅建業ではなく、賃貸業である」という考え方を聞かされても、なんとなく納得がいかないですよね。

そもそも、「賃貸業だから」という理由なのであれば、賃貸の代理や媒介についても同じ理由で業から除外できそうなものです。

 

そこで、「賃貸の代理」と「賃貸の媒介」が宅建業とされ、単なる「賃貸」が業から除外された理由を考えるために、もう少し深く勉強してみました。

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」(国土交通省)から宅建業の考え方について再確認してみましょう。

これによれば、業についての判断は、以下のように定義されています。

(第2条第2号関係より一部抜粋)

「宅地建物取引業」について「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする。

 

着目すべきは、「社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態」という部分です。

しかし、これだけでは、個人が行う賃貸業について「事業の遂行とみることができる程度の状態であれば業になる」という解釈もできてしまいます。

 

そこで、更に重要なのが、下線部の記述です。

一体、「次の事項」には何が書かれているのでしょうか。

一つずつ確認していきましょう。

 

宅建業の判断基準

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」(国土交通省)に記載されている判断基準について、一部を抜粋して読みやすくしてみました。

 

取引の対象者

(第2条第2号関係より一部抜粋)

広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い

(注)特定の関係とは、親族間、隣接する土地所有者等の代替が容易でないものが該当する。

 

単なる「賃貸」は、宅建業ではないので、この説明内容の対象ではありません。

しかし、「もしも宅建業だったとしたら」と考えて、賃貸業に当てはめてみると理解が進むのではないでしょうか。

 

まず、自己所有物件を直接賃貸借契約する行為は、広く一般の者を対象にしていません。

賃貸業は、取引の当事者に特定の関係が認められますから、事業性は低いと解釈できそうです。

 

取引の目的

(第2条第2号関係より一部抜粋)

利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。

(注)特定の資金需要の例としては、相続税の納税、住み替えに伴う既存住宅の処分等、利益を得るために行うものではないものがある。

 

この説明も賃貸に当てはめてみます。

自己所有物件の直接賃貸は、利益を目的にしていますよね。

 

それに、賃貸事業が節税対策だとしても特定の資金需要とまでは言えません。

自ら行う賃貸業は、「事業性は低いが利益は目的としている」ということになり、ちょっとハッキリしない結末です。

 

取引対象物件の取得経緯

(第2条第2号関係より一部抜粋)

転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。

(注)自ら使用するために取得した物件とは、個人の居住用の住宅、事業者の事業所、工場、社宅等の宅地建物が該当する。

 

賃貸業に当てはめるとすれば、居住用の賃貸物件やテナント物件等は、自ら(賃貸用として)使用するために取得したものですので、「事業性は低い」と判断できそうです。

 

取引の態様

(第2条第2号関係より一部抜粋)

自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。

 

この説明文は、見るからに売買についての記述ですよね。

当てはめるのが難しいので、ここは飛ばします。

 

取引の反復継続性

反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。

(注)反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。

また、1回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する。

 

この説明も販売行為について説明していますので、基本的には売買のことです。

売買の場合、自分の建物や土地を1回のみの売買で取引する場合は、媒介だろうが代理だろうが、免許は要りません。
これを数回の取引にしてしまうと、免許が必要になるわけです。

 

仮に、これを賃貸業に当てはめられるとしたら、蓋然性の部分でしょう。

蓋然性(それが実際に起こるかどうかの確実性の度合い)を含めて判断すると、賃貸の場合は確実に反復することが予想できますね。

 

つまり、この説明に当てはめると事業性が高いことになってしまいます。

しかし、自己所有物件の賃貸業は宅建業に該当しないので、実際には利益目的で反復した取引だとしても規定違反になりません。

過去問で出題された際には、注意してください。

 

賃貸業除外の結論

宅建業法の解釈に賃貸業を当てはめて考えてみると、「利益目的であるが事業性は比較的に低く、将来的にも反復継続する業務」ということになります。

正直なところ、微妙なグレーゾーンといった印象です。

 

高額な賃料の物件だった場合等を考えると、やはり宅建業の中に入っていたとしても不思議ではない気もしてきますよね。

 

つまり、自己所有物件の賃貸業は、「社会通念上事業の遂行とみることができる程度」に該当しないと判断されたという事です。

また、この結論は、諸要因を勘案して総合的に判断した結果なのでしょう。

 

そこで、諸要因という部分に絞って考えてみると、なんとなくスッキリする理由が見えてきました。

この問題の答えは、「賃貸業も宅建業とする」という結果にしたらどんな事が起こるのかを考えれば良いのです。

 

世の中には自己所有の賃貸物件を持っている人がたくさんいますよね。

駐車場を近所に貸している人もいるでしょうし、戸建賃貸等もあります。

 

もしも、自己所有物件の賃貸業が宅建業になれば、賃貸オーナーは宅建業の免許を持たなければならなくなります。

日本全国の賃貸オーナーが業法違反の状態になってしまいますよね。

これは、諸要因と考えれらる問題でしょう。

 

ですから、諸要因を勘案して総合的に判断すると、直接貸し出す行為は事業から外すしかなかったということではないでしょうか。

 

まとめ

賃貸業は、売買よりも事業性が低く、個人と個人の契約を許しても損害が小さい為、自己責任で放任できるケースが多いでしょう。

それに加え、全国の賃貸物件のオーナーに宅建業の免許を課すのは非現実的なことです。

 

よって、宅建業から単なる賃貸業を除き、「賃貸の代理」と「賃貸の媒介」を生業にする人達に対して、『プロとして免許を持ちなさい』というルールにしたと考えるのが自然です。

 

自ら所有する賃貸物件のオーナーが宅建業の規制を受けないようにしたのは、このような事情を勘案したということで納得するしかなさそうです。

皆さんがスッキリしてくれていれば嬉しいです。

-宅地建物取引業法, 宅建無料テキスト

Copyright© 不動産営業のつくり方 , 2019 All Rights Reserved.