不動産対策を不動産屋に相談した末路とは！？

私は、不動産のプロとして数多くの相続案件に携わってきました。

相続対策では、不動産を使った対策手法が数多くありますが、間違った対策によって悲惨な末路を辿る人も少なくありません。

相続の相談は、税理士や法律家などにしている人も多いと思いますが、彼等は不動産の専門家ではないため、正しいアドバイスをできないことも多いのです。

不動産屋に相談して良いケース

街の不動産屋には、賃貸系のお店と売買系のお店があります。

つまり、「家を借りたい」とか「家を買いたい・売りたい」という需要に応える仕事です。

相続対策では、土地を売却することになった際、エンドユーザー（一般人）に対して販売を行う場合については、街の不動産屋さんに依頼するのが良いと思います。

一般ユーザーへの不動産売却だけを依頼するのであれば、街の不動産屋さんに相談しても何も問題はありません。

しかし、相続対策全般の相談や、土地活用等についての相談はしないほうが賢明です。

この理由について、簡単にご紹介しておきたいと思います。

不動産屋に依頼できる事を理解しよう！

三井のリハウスや東急リバブルのような大手不動産会社でも、相続対策や税知識に長けた人はそういません。

何故なら、彼等のメイン業務は「家やマンションを売る事」だからです。

日々、新しく登場する物件を把握しなければなりませんし、誰もが集客活動や契約準備に追われているのです。

そもそも、彼等は相続のプロではありませんし、不動産の中でも販売に特化した知識を持った人達なのです。

不動産業は、本当に様々なジャンルに分かれていて、それぞれが全く違う業種だと思っても良いくらい仕事内容が異なります。

例えば、内科と眼科では全く診察・治療の内容が違うのと同じで、同じ不動産業でも専門性が違うのです。

この為、相続対策に強い不動産のプロは、かなり希少な存在で、出会えただけで運が良いと言って良いくらいなのです。

不動産屋が苦手な事　その１

当たり前の話ですが、宅建士の資格を持っていても、税金の知識は身に尽きません。

要するに、不動産営業マンは、相続対策に必要な税金の知識を持ち合わせていないのです。

この知識を持つのは、相続税法を学んだ税理士や、相続専門のコンサルタント等です。

不動産屋が苦手な事　その２

相続では、親族間売買が行われることがありますが、このような特殊な契約形態の場合、相続専門の不動産のプロに依頼することをお勧めします。

この理由は、不動産屋では相続評価の適正な計算ができないからです。

不動産の相続評価額の計算を公的に認められているのは、不動産鑑定士です。

税理士や会計士でも計算できる人はいますが、基本的には苦手な人が殆どなのが実態です。

相続対策においては、不動産鑑定士が最も信頼できるエキスパートであり、銀行等も鑑定士の評価を最も信頼しています。

税知識や適正評価ができない人が契約書を作ると、後になって大変なことになる可能性があります。

親族間売買では、物件の評価が非常に重要になり、契約書に記載する特記事項等も通常の取引とは異なります。

税務署（国税庁）に否認されるような契約をしても意味がありませんので、総合的な視点でアドバイスできる相談先を選ぶべきです。

不動産屋が苦手な事　その３

不動産業者は、相続対策に使える保険商品に詳しくありません。

それどころか、全く知らない人の方が圧倒的に多いはずです。

街の不動産業者では、火災保険等を扱うくらいで、生命保険については全く関心が無いのが普通です。

不動産を売却した後には、有効な保険に加入して相続対策を進めることも多い為、総合的な知識を持つ専門家に売却を依頼するのが理想です。

不動産屋が苦手な事　その４

街の不動産屋では、一般ユーザーに不動産を売ることを得意としています。

ところが、広大地（広い土地）の売却については、あまり得意とは言えません。

何故なら、広大地を購入できるのは建築業者やデベロッパー等の法人だからです。

広大地は、取引金額が高額になるので、一般人では買えないわけです。

具体的には、飯田ホールディングスグループや、マンションデベロッパー等が事業地の土地仕入れとして購入します。

街の不動産屋は、このような相手と日常的に取引をしているわけではないので、あまり販路を持っていないことが多いです。

最も高く買い取れそうな業者（飯田系企業）に話を持ちかけるだけ・・・といった営業マンも多いのが実態です。

私は、センチュリー２１での営業経験と、飯田GHDでの土地仕入経験の両方を持っています。

業界内でこの両方を経験している人はそういないと思います。

業界の縮図を良く理解した上で申し上げますが、広大地については『仕入経験者に任せるのが一番』です。

何故なら、その時期に最も高く買ってくれる相手をみつけられる可能性が高く、誰よりも高い金額で取引できるルートがあるからです。

街の不動産屋には絶対に持ちえないデベロッパー間の人脈等があるので、取引結果に数百万円もの差がでることも珍しくありません。

以下のサイト（相談先）では、不動産のエキスパート（仕入経験者）が在籍しており、各分野の専門家とも常に連携して対策を講じています。

相続の相談先でお悩みの方は、一度話を聞いてみると良いでしょう。

まとめ

相続に関する相談は、税理士だけでは不完全です。

税理士がダメということではなく、様々な分野の知識が必要だからです。

不動産、保険、税金、法律、登記、測量、鑑定等、本当にたくさんの知識が必要になります。

どれか1つ欠けるだけでも、大きな資産ロスに繋がる可能性があります。

この記事の結論としては、不動産屋に相談して良いのは、「一般人への不動産売却」の場合だけ！という事です。

それ以外の相談は、東京不動産相続サポートナビのような相談先を選ぶのが安心だと思います。

不動産屋だけに相談したとか、税理士だけに相談したといった人達の中には、破産申請をする末路となった人達もいます。

実際にそんな事例を見てきた私からのお伝えしたい事は、複合的な視点でコンサルを受ける事に尽きます。

お近くにある相談先のホームページ等をよく見て、コンサル内容が総合的な視点から行われているかに注目してみてください。