不動産を売却する際に、「区割り」という作業が必要になることがあります。
通常、区割りは買取業者が行いますが、売主側で区割りの必要が出ることがあります。
不動産屋にいる営業マン達は、基本的にこの「区割り」作業ができません。
不動産屋のスキルというよりは、設計士・測量士等のスキルだからです。
また、この「区割り」作業については、腕前（経験）によって売却時の価格に影響が出ます。
不動産関係者や、広大地の売却予定がある方は、知っておいて損の無い話ですので、最後まで読んでみてください。
区割りとは？
区割りとは、区画を分割する製図作業のことです。
CADソフト等を使い、土地の分割ラインの検討作業を行い、最も高く売れる分割方法を考えるわけです。
パズルのような作業なので、作業をする人のセンスとか、物件売買の経験等が大きく反映されます。
区割りが下手な設計士に任せてしまうと、とても売れそうにない図面が出てきたりしますので要注意です。
区割りに必要な知識
単純に分筆をするだけであれば、製図能力だけで完結するのですが、「高く売るための分割」は誰にでもできるものではありません。
建物の配置や間取りも考慮しなければいけませんし、売買需要を理解している必要があるからです。
例えば、「日当たりを考慮した建物配置」や、「周辺相場に合わせた土地面積での均等分割」等も考慮する必要があるわけです。
都市計画や、地区計画等の法令制限があれば考慮した上で分割することになります。
このように、より専門的な知識が必要な為、一般的な不動産業者では分割図の作業自体ができないのです。
高く売るための区割りとは？
区割りをする際に重要なのは、高く売れる分割案を模索する意識です。
高く売れる土地とは、『日当たりが良く、良い間取りが入る土地』のことです。
道路をできるだけ日当たりの良い方向に接道させ、土地の形が良くなるように工夫します。
高低差がある土地等では、グランドレベルまで考慮して分割することになりますので、かなり高度な作業になるのです。
区割り実行者による違い
設計担当者や測量会社等が区画割をする場合、どちらかと言えば法規制とか建築時の事を緻密に考慮します。
一方、建築会社の仕入担当者等が区画割を行う場合、物件としての見栄えや、間取りを意識した区割りになります。
両者の専門性や事業目的が異なるので、少し違う視点が反映されることがあるわけです。
私は、仲介営業としての売買営業経験（グループトップ）と、大手での仕入経験の両方があります。
営業経験がある人は顧客が欲しがる商品を深く理解しているので、かなり有利なスキルだと感じます。
業者好みの区割りにもなりやすいので、高く買ってもらえる可能性が高いのです。
要するに、販売時の事情とか、物件案内したときの感度を考慮して区割りが出来る点が大きいという事です。
大手には仕入規定がある！
あまり知られていませんが、不動産を高く買い取ることができる業者には仕入規定というものがあります。
これが結構細かく定められている会社もあるので、各社の規定を知っているかどうかも、区割りの腕に反映されてきます。
例えば、A社はOKだけどB社はNGとなるような区割りは価値が低いですよね？
どんな業者に出しても「これはいい計画ですね」と言われる割り方ができるかどうかも重要なポイントなのです。
庭先を〇ｍとらなければいけないとか、間口が〇ｍ以上ないとダメとか、各社で色々と都合というものがあるわけです。
単なる設計士では、このような建築業者独自の規定を知りませんから、なかなか良い区割りができないという事情もあると感じます。
区割りの依頼先はとても重要
街の不動産屋に区割りを依頼すると、大抵は買取業者に丸投げされてしまいます。
設計部門を抱えている不動産会社は少ないので、当然の流れなのです。
大抵は、最も高く買ってくれる大手建築会社（飯田ホールディングス等）に依頼することになります。
大手での仕入経験者は、区画割は勿論の事、高く買ってくれる業者についても熟知していますから、その辺の不動産会社に持ち込むよりも良い結果になります。
しかし、仕入担当者は良い案件でなければ本気で区割りをしません。
不動産屋から来る案件は、検討の価値がない案件も多いので、ある程度の選別をしないと時間的にも対応が不可能なのです。
大手に相手にされない不動産業者は、小さな建築会社に依頼をかけるのですが、こうなると買取価格は一気に安くなります。
このような事情があるので、依頼先が重要になるわけです。
私は、仲介営業でのグループトップ経験と、プライム企業での仕入経験の両方を持ち合わせています。
土地売却に関しては、誰にも負けないルートとスキルを持っていますので、ご希望の方はお気軽にお問合せください。
注意：業者不可、エンドユーザーのみ対応いたします。
東京・神奈川（都市部）であれば、対応可能ですので、私に区割りの御相談をしたい方は以下のリンクからお問合せください。
まとめ
広大地の売却の場合、街の不動産屋に依頼すると損をする可能性があります。
不動産業者は、分割スキルや売却先のコネクションを持っていませんから、ベストな結果は得られない可能性が高いです。
過去の事例では、不動産業者の買値と比べて８００万円も高い金額で取引が実現したこともありました。
大きなロスになることが珍しくありませんので、大きな土地を売却する予定がある方は、相談先の選別に充分な時間をかけてください。