このところ、建売住宅の需給や、建築コスト等に変化が起こってきたと感じる兆候があります。
ロシアへの経済制裁でインフレが加速している事や、長期金利の変動に伴う住宅ローン金利の上昇等が影響しているものと思われます。
その他、長引くコロナでの経済的・心理的変化や、メタバースをはじめとしたリモート環境の充実も消費者心理に変化をもたらしているのかもしれません。
ちょっと業界向けな内容にはなりますが、土地仕入れベースでの変化についてご紹介しておきたいと思います。
販売価格の上昇
このところ、東京都郊外で建売価格が高騰している様子があります。
業界内からは、「売主業者が価格を吊り上げている」という声も聞こえてきます。
このようなミニバブル現象が起こるのは、顧客数と物件数がやや減少しているからだと思います。
このところ、建築コストの上昇で土地仕入れが困難になっており、物件の数が減っています。
この為、1棟から得られる収入を大きくしたいとの思惑も働きやすい時期です。
とはいえ、価格を上げても成約しなければ意味がありません。
そこで、業者側としては「どこまで価格を上げられるのか」を試している段階にも見えます。
共稼ぎ夫婦など、資金的に余裕がある世帯の場合、物件価格が多少高くなっても良い物件なら購入しますので、このような客層を狙った相場になっているという事ですね。
できるだけ買い手に競争させ、できるだけ高い価格での成約を目指すということです。
しばらく様子をみて売れ行きが悪いようなら、一気に本来の相場まで値引きをして勝負をすれば良いと考えているのでしょう。
値引き額の変化
通常、棟数の少ない現場では、1棟から得られる利益がそれほど確保できません。
この為、値引き幅は１００万円位までを想定するだけで、それ以上は厳しくなります。
一方、開発現場のような多棟現場では、全体での売上でコントロールできるので、最期の数棟などについて数百万円規模の値下げを行うこともあります。
今後の変化として、１棟現場でもある程度の値引き幅が見込める場合もあると思います。
例えば、通常３０００万円が相場の地域で３８００万円で販売している建売であれば、３００～５００万円の値引きが可能な設定をしているケースもあると思うからです。
売る側としては、値引き幅が大きい方が価格交渉に対応しやすいですから、できればミニバブル状況にしておきたいところです。
しかし、まっとうな価格で販売する売主もいますので、結局は居心地の良いレンジでの相場形成がなされていくでしょう。
建売の物件価格はどうなっていく？
私の個人的見解ですが、建売住宅の物件価格は、コスト上昇分+１００万円くらいの相場に落ち着くのではないかと思っています。
建築コストがかなり高くなっているので、土地価格+約２０００万円というのが一般的な建売の販売価格になっていくと思います。
人気の高い場所や、物件数が少ない場所等では、土地価格+２５００万円くらいで取引されることもあるかもしれません。
特に、３階建の物件は都内に多いので、これくらいのイメージでも良いかもしれませんね。
建売業者の思惑
建築コストの上昇は、今後も益々増大していく可能性があります。
売主業者としては、将来のコスト高に備えて「今から物件価格を上げておきたい」という思惑もあるでしょう。
例えば、現在の相場で３５００万円の建売が、将来には４０００万円で売れないと厳しい時代になるかもしれないと考えているのです。
すると、今の時点で３８００万円位に吊り上げておこう・・・という思惑も出てきます。
実際、東京郊外ではこんな状況になっている地域があるのです。
土地の価格は上がっているの？
建売の販売価格が上昇していくのは、建築コストの増加が最も大きな要因です。
では、土地だけで取引する場合の相場はどうなのでしょうか。
要するに、建物価格を含まない土地の売買について、相場は上がるのか・・という問題です。
建土地価格については変わらないはずだと思う人もいるかもしれませんが、そうとも言えないのです。
土地については、エリアによって差があるので、正確な回答が難しい面もあります。
全体に共通して言えるのは、解体費用とか造成費用等の高騰によって、土地価格にも影響があるという事です。
実際の仕入相場で見ますと、現在の土地仕入れ価格はやや高くなっています。
諸事情により、検討できる物件が限られていて、良い土地に対しては、高めの価格を提示して仕入れる傾向が強まっているという事です。
今後の土地価格はどうなる？
業者間での仕入競争が続く限り、土地仕入の相場が崩れる可能性は低いです。
しかし、建築価格の高騰が進めば、土地部分への投資額を抑える必要がでてきますよね。
こうなると、「高く買いたいけれど、これ以上は採算がとれない」という場面が増えます。
建売住宅を購入する人達の予算は、４０００万円前後までの層が殆どですから、この価格上限に合わせて仕入を行うしかありません。
建物建築に２０００万円かかるのであれば、土地代金は２０００万円までしか無理ですよね？
しかも、売主業者の利益を見込む必要があるので、実際にはもっと安い金額でしか土地を買えないということになります。
東京郊外で考えると、1区画（1棟分）の仕入価格は高くても１５００万円～２０００万円以内でないと厳しいということです。
業者による買取の場合には、今後はこれ以上の買取額になることは期待できない可能性が高いわけです。
今、住宅を買うのは損なの？
住宅購入の際に大きなコストになるのは、金利と建築コストです。
いつ買うのが得なのか・・という問題は、この２つの状況を見て判断することになります。
このところ、住宅ローン金利が上昇傾向にあります。
しかし、インフレがピークアウトし、景気減速が確認されれば、再び住宅ローン金利は下がる事になるとおもいます。
そういった意味では、焦る必要はないとも言えそうです。
一方で、建築コストの方はしばらく下がる要素がありません。
急激な資材デフレが起こることは考えにくいですし、むしろ戦争による建築需要の増加で金属資材等が枯渇すると思います。
法人の社宅として建築する場合などは、建物価格を減価償却することができますが、個人宅の場合にはこのような節税もできません。
なので、建築コストが安いうちに決めるというのも１つの考え方だと思います。
実際、約１０年前と比べると、家の建築費用の相場が５００万円以上高くなっています。
もしも、１０年前に家の建て替えや修繕等を見送っていた人がいたら、やっておいた方が得だった可能性が高いわけです。
このように、後になってみなければ分からない部分もあるのですが、おそらくは早い方がいいと思います。
最悪なのは、住宅ローンも建築費も高くなった状態で購入することですから、許容できるうちに購入しておくのも一考です。
最もお得な買い方
一般の方は、最寄りの不動産業者を通して建売物件を探します。
彼等（不動産屋）は、売主から公開された情報しか扱う事ができません。
ところが、私の場合、色々な売主業者を直接に情報を得ることができます。
これは、私が大手建築会社で仕入をしていた時のコネクションがあるからです。
つまり、街の不動産屋よりも先に物件情報が手に入るわけです。
なので、良い区画や良い物件を他の購入者よりも早く入手し、検討することができます。
しかも、仕入経験から、その物件の値引き幅がどれくらいあるのかも見極めることができます。
更に、限界まで値引きさせることも可能です。（元々が知り合いの業者なので通りやすい）
こういった理由から、どこの仲介業者から買うよりも私を通す方が得です。
東京郊外での建売購入を予定している方は、「建売情報希望」と記載し、ご希望条件等と合わせてお問合せフォームからご連絡ください。（業者不可）
※一般ユーザーに限り、無料で情報提供しますが、状況によってお断りすることもございます。
※東京郊外限定です
まとめ
東京郊外においては、２０２３年の春以降で物件数が多少増えると思います。
これは、生産緑地の解除による一時的な物件数の増加によるものです。
このあたりまでに購入しておくのが最も良いのではないかと思います。
開発現場も多いはずなので、建売購入のタイミングとしては１００年に一度と言っても良いくらいの価値がある時期だと思います。
物件が増えるからといって価格が安くなることはないと思いますし、今後もコスト増の傾向は続くでしょう。
だからこそ、今のうちに良い物件をできるだけ安く手に入れる動きをとっておきたいですよね。
営業マン側としても、一般ユーザー側としても、ここからの１～２年は大きなチャンスと捉えて物件探しをしてみてください。