山林や残地の売却処分は、相手を見つけるのが難しいものです。
山林には、売却の他に、寄付・贈与・活用等の方法がありますが、どれも一筋縄ではいかないものです。
相続で譲り受けた山林等の固定資産税に苦しむ人は意外に多く、どうしたものかと困り果てているケースが少なくありません。
山林や残地処分の方法については、一般的な手段と、レアな手段とに分けて考える必要があります。
時間がある方は、あらゆる処分法を検討することができますので、この記事を読んでヒントにしてください。
１．山林を寄付する
いらない山林を処分したい時、最初に考えるのは行政（市・国等）に寄付をして引き取ってもらう方法を検討するのがセオリーとされていますが、正直なところを申し上げれば、この方法で解決できるケースは少ないです。
山林を寄付することで手放すことは、可能ではあるのですが、自治体側の財政状況によっても判断は分かれるところです。
勿論、市役所等の窓口で相談することは試すべきですが、あまり期待はしないでください。
山林は、お金に変えることが困難なので、行政側としては損な話です。
山林に課税されていた固定資産税や都市計画税等が徴収できなくなる上に、何かあれば所有者としての責任を負うことになりますから、さすがに無条件でもらうわけにはいかないですよね。
２．隣地所有者（個人・法人）へ贈与する
市区町村等に寄付ができない場合、「誰か無料であげるよ」という動きをとることもできます。
贈与契約を締結し、所有権を移転させる方法です。
しかし、実用価値の低い山林の場合、欲しいと思う人はなかなかいません。
山林マニアでもいない限り、無料でも欲しくないと言われるのが普通です。
対象地の隣地所有者等が欲しがってくれれば、プロに仲介してもらいながら話を固めると良いでしょう。
手間がかかる割にお金にならない作業なので、普通の不動産屋が熱意をもってやってくれるかは疑問ですが、専用サイト等を探してみると良いと思います。
３．第三者に贈与する
個人・法人の隣地所有者に贈与を断られた場合、第三者に対して販売又は贈与することを選ぶしかありません。
まず、試してみていただきたいのは、近隣の不動産業者でもらってくれる会社がないか調べる事です。
山林の状況にもよりますが、業者側が「時間をかければ売却できる」と判断すれば、貰ってくれる場合もあるかもしれません。
不動産業者は、土地の取り扱いにも慣れていますから、一般の法人よりも話が早く、判断も早いです。
このような話を持ち込むことによって、現実的な処分法が見えてくることもあります。
可能性を試していくことが大事なので、ダメ元で聞いてみてください。
近隣の林業事業者や、田舎暮らしや別荘地を探している人、資材置き場、リゾート開発、高齢者施設等での需要があれば、引き取ってくれる可能性があります。
４．活用を模索する
ここまでの方法が全て失敗に終わった場合、何かに活用する方法を見つけ、価値を高めて再チャレンジするしかありません。
但し、普通のアイデアでは、全く話になりませんので、かなりの知恵と工夫が必要です。
山林や残地として受け継がれた土地は、不便な場所が多く、用途が極端に限られます。
自然林は、建材として利用出来ないことが多いので、立木が価値を生むケースは稀です。
造成費等もかけられないでしょうから、地域特有の使い方や、誰も考えつかなかったようなアイデアが必要です。
例えば、その山の環境で育つ珍しい植物・食材等を栽培できることを証明するとか、工芸品等の材料として引き取ってくれる業者とコラボするとか、『土地の資源を活かす』という発想で関わる人を増やすといった取り組みが考えられます。
地元TV局等の番組企画にお願いしてみるといった奇抜なアイデアも必要です。
採取できる昆虫や、生息する動物等がヒントになることもあるかもしれません。
「そんなの無理だよ」と思うよなアイデアでも、諦めずに挑んでみて欲しいと思います。
５．相続放棄をする
山林の所有者が亡くなった場合、相続人全員がこれを放棄をすれば、山林を受け継がなくても良くなります。（山林は国庫に帰属）
しかし、この場合、山林以外の遺産も放棄することになりますので、他に相続したい遺産がある場合は選ぶことができない方法になります。
その他、相続税の非課税枠や税額控除が適用されなくなってしまうというデメリットもありますので、税理士等と綿密な打ち合わせが必要です。
６．最後の手段
寄付・贈与・売却のいづれも叶わない場合、お金を支払って引き取ってもらうという方法を考えるしかありません。
2023年には、農地等を国庫に帰属させることができる制度も施行されますが、条件が厳しいのであまり期待できません。
最後の手段としては、森林保護活動を行う事業者等に引き取ってもらうという形があります。
これは、コネクションや農地・山林の取引経験がないと難しい方法です。
不動産業者はやりたがらない仕事ですし、無償でもらう側に不動産取得税がかかるといった問題があります。
この為、話を持ちかける際にも、不動産の専門家から話をした方が良いです。
関東地方であれば、保護活動への連絡を無料代行できますので、山林や農地の処分で困っている方はご相談ください。
売却依頼について
山林の場合、売却できるかどうかの可能性は、「建物が建てられる土地か」という部分が非常に重要です。
例外的にでも良いので、許可申請等によって建物の建築ができる場所であれば、少しは希望が出てきます。
ソーラー事業の事業地として利用されたケース等もありますので、購入検討をする相手が現れた時には、積極的に売却活動を進めてください。
地主さんや富裕層の中には、『自然保護』の観点から、あえて固定資産税を払って維持をしようとするエコ推進派の方もいます。
このような方々の目にとまるような活動（SNS等）もやってみる価値はあるでしょう。
不動産会社に依頼する
山林の売却は、通常の売買とは少し勝手が違います。
写真や調査資料等をしっかりと揃えておかないと、候補者を逃すことにもなり兼ねません。
まずは、山林の物件調査から始めることになるのが一般的です。
査定ができるような土地であれば、調査費用はそれほどかかりませんし、無料で受けてくれる場合もあります。
査定する価値もないような状況の場合、調査費用を支払って準備するしかないと思います。
厄介なのは、売却をしようにも、境界が不明確であることが多い点です。
山林の場合、登記簿上の面積と実際の面積が一致しない可能性が高いので、隣地所有者立会のもとで境界確定を行う必要があるかもしれません。
山林の測量費用は高額になるので、大抵は、公簿売買（登記簿面積による売買）となります。
2020年の民法大改正に伴い、債務不履行責任に注意した契約書を作成することも重要です。
山林の評価をする
不動産業者に依頼するのと同時に、山林の評価（価値を算定）しなければなりません。
買い手側としても、固定資産税の額や、相続時の価値等は、とても重要な要素になるからです。
必要な書類としては、以下のようなものが考えられます。
事前に準備しておきましょう。
- 全部事項証明書（登記簿謄本）
- 固定資産税納税通知書
- 固定資産税名寄帳兼課税台帳
- 公図・測量図（あれば）
- 固定資産地番参考図（地番図）
- 所有地番一覧表
- 契約書類等（あれば）
- 森林情報等
まとめ
山林や残地の処分は、本当に大変ですよね。
多額の相続税が発生してしまうケースも多いので、早期に解決しておくのが得策です。
とはいえ、解決策も限られていますし、お金にならない話なだけに相手にしてくれる業者も少ないでしょう。
不動産に詳しく、誠実な担当者の力が欠かせない話だと思います。
可能性のあるところから、相談し続けてみてください。