借地借家法の宅建用無料テキスト①｜借地権の独学はこれで完了！

宅建の独学受験用に、借地借家法の無料テキストを作成しました。

借地借家法からは、毎年継続して出題がありますし、賃貸系の仕事をする予定がある人には重要な法令となります。

勉強しておいて損の無い法令ですので、このテキストを使って習得しておきましょう。

 

借地借家法とは？

借地借家法は、苦手意識を持つ人が多いようです。

実は、この法律は、言い回しが分かりずらいとか、イメージがしずらいだけで、規定している内容自体は意外にシンプルです。

まずは、借地借家法がどんな法律なのか簡単に説明しておきましょう。

 

借地借家法という名前からも想像できると思いますが、この法律では「土地を借りる場合」と、「建物を借りる場合」のルールを細かく定めています。

建物の所有を目的とした地上権と、土地の賃借権の存続期間、効力、契約の更新等に関して特別の定めをしている法律です。

 

民法にも賃借権の規定がありますが、時代の流れと共に権利者の保護について不十分なところが出て来ました。

そこで、後から借地と借家に特化した法律をつくったのが借地借家法というわけです。

 

この為、平成４年（１９９２年）の7月３１日以前に契約している場合は旧法の借地法が適用されますので、実務では注意が必要です。

 

因みに、民法と借地借家法が抵触する（ぶつかり合う）ときは、後からつくった借地借家法が優先されます。

また、借地借家法が適用されるケースにおいては、この法律の規定に反する特約（借地権者又は転借地権者に不利なもの）は無効となります。

 

借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権のことです。

一般的（実務的）には、賃借権である場合が多いです。

 

建物の所有を目的としていない場合は、この法律が適用されませんので注意しましょう。

例えば、駐車場や資材置場、耕作目的の畑、建物を使わない営業目的等の場合です。

 

 

地上権とは？

地上権と賃借権の違いが分からない人もいると思いますので、補足しておきます。

地上権とは、土地の上にある物を所有するための権利です。

簡単に言えば、土地を使う権利です。

 

土地の上にある物に対する権利だと考えた方が理解しやすいと思います。

ある物を使うために、必然的にその土地が必要になるので、借地権の一種として扱われているわけです。

また、地上権は物権ですので、第三者に対抗するためには建物への登記が必要です。

 

賃借権とは？

土地の賃借権は、賃貸借契約によって生じる権利で、債権の性質を持っています。

もっと簡単に言えば、「家賃を払え」等と要求できる債権なのです。

 

賃借権は、契約の対象となっている相手にだけ発生する権利である点も、地上権との大きな違いです。

 

要するに、登記がある建物がある土地については第三者に対抗ができて、登記がない庭部分には対抗力がないという事です。

土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができます。（借地借家法　第10条第1項）

 

借家権とは

借家権は、建物を借りる権利のうち、借地借家法が適用される権利の事です。

建物の種類は問いません。

 

但し、建物を借りる場合でも、民法が適用される場合があり、そのようなケースは借地借家法が適用されないので注意が必要です。

民法が適用されるのは、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合や、建物の一部を間借りした場合等です。

借家権については、「借地借家法の宅建用無料テキスト②」で詳しく説明していきますので、とりあえずは後回しにしておきましょう。

 

借地権の存続期間

借地権の存続期間は、30年が基本です。

民法では20年とされていますが、借地借家法では、（民法の特別法として）従来よりも権利者を保護する期間を延長したのだと覚えましょう。

契約書で30年以上の期間を定めた場合は、更に借地人が保護される結果になるので、その期間を適用（優先）して良い事になっています。

 

そして、契約更新をする時は、最初の更新では20年の延長、2回目以降は10年延長されると規定しています。

但し、当事者がこれより長い期間を定めれば、やはりその期間でＯＫとされます。

この部分の内容を、実際の法令（条文）で確認しておきましょう。

 

借地借家法が適用される状況になれば、同法の規定より不利な特約は無効となります。

資材置場は建物所有が目的では無いので、民法が適用されます。

民法では、賃借権の存続期間を20年としていますが、特約で10年に短縮しても、借地借家法の場合のように無効にはなりません。

 

更新の請求

借地権の期間満了時に、借地権者（借主）が契約の更新を請求した時は、建物がある場合に限り、同条件で更新したものとみなします。

この時、更新の請求をしなかったとしても、借地権者が土地の使用を継続し、建物がある場合には同条件で更新されたものとします。

このような、法律の定めによる更新を法定更新と言います。

但し、借地権設定者（貸主）が遅滞なく異議を述べた時は、法定更新はされません。

 

この異議は、正当な理由がある場合の事を言っていますので、借主にとって不利な理由なら認められません。

一方的に土地の明け渡しを求められてしまうのは、借地権者の保護になりませんよね。

ですから、明け渡し条件として財産上の給付（建物買取等）をする等、借地権者の権利を尊重した正当な理由があれば、異議を述べることができるという事です。（第6条）

 

建物の再建築

借地権の存続期間中に建物が滅失した場合、借地権者は残存期間を超えて使用できる建物を勝手に建築することができます。

長い期間で借りている土地なので、基本的には自由に建築して良い事になっていると考えてください。

 

とはいっても、人から借りている土地ですから、将来に契約更新をする気ならば、地主の承諾を得ておかなくてはいけませんよね。

そこで、この法律では、借地権者は、新しく建物を築造したことを通知し、承諾を願い出ておけばいいという規定になっています。

 

地主（借地権設定者）に建築の承諾を得られれば、承諾を受けた日又は、建物が建築された日のいずれか早い日から20年間存続することになります。

但し、残存期間が20年以上であるとか、当事者がこれより長い期間を定めた時には、その期間が優先されます。（20年以下で契約しても無効となり、20年存続します）

 

借地借家法では、土地所有者が新築の承諾について無視した場合の事も規定しています。

借地権設定者がその通知を受けてから2カ月以内に異議を述べなかったときは、承諾があったものとみなすと規定しています。

 

要するに、「新築しましたので」と通知さえしていれば、大抵は更新できる状態になるようになっています。

最初の30年については、建物の建て替えがしやすいルールなのです。

 

もしも、地主がこの建替えに（正当な理由で）異議を述べ、将来の更新を断る場合には、借地権者に建物の買取請求権が与えられます。（第13条）

借地権設定者に、時価で建物の買い取りを請求することができるようにしているのです。

このように、最初の30年については、借地権者が建築によって不利な損害を被らないように、法律で保護しているということです。

 

建て替えの連絡が無い場合

ところで、借地権者が建て替えを終えた後、全く地主に通知しないままでいた場合はどうなると思いますか？

所有者に無断で建て替えて連絡もしないなんて、ちょっとおかしいですよね。

 

もしかしたら、「解約の時までに壊せばいい」等と考えていて、借地契約を更新する気がないのかもしれません。

とにかく、こんな状況では、さすがに長期的な権利保持を許す必要はないですよね。

 

ですから、借地権者に対して通知も承諾もしていない状態では、法定更新は認められません。

全く連絡しなければ、存続期間（最初の30年）が満了した時点で借地権は消滅です。

 

更新後の建物滅失

この法律では、「最初の更新までに建物が滅失する場合」と、「１回目の更新を終えた後で建物が滅失する場合」でルールを変えています。

借地権の存続期間は30年ですから、少なくとも30年は建物が使えるように、手厚く保護していましたよね。

しかし、更新後も権利を保護し続けてしまうと、地主側はいつまで経っても貸した土地が返してもらえません。

 

ですから、１回目の更新を過ぎた後については、契約終了が近いことを前提にしたルールになっていきます。

借地期間が３０年を超えたことで、借り手側からも、貸し手側からも、解約が行いやすい規定になっていくと考えてください。

 

借地権者が、承諾を得ずに残存期間を超えて存続する建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申し入れをすることができます。

30年は使わせた後なわけですから、地主に建替えの拒否権が与えられ、土地を返してもらいやすいようにしたのです。

 

借地権は、地上権の放棄若しくは消滅の請求、又は土地の賃貸借の解約の申し入れがあった日から三カ月を経過すると消滅します。

しかし、更新後の再建築について、借地権者にやむを得ない事情があるにもかかわらず、地主側がこれを承諾しない場合は、裁判所は借地権設定者に代わって承諾の許可を与えることができます。

 

借主からの解約

解約の申し入れは、借地権者から行うことができる場合もあります。

借地権者は、更新後（30年以上経過した後）に建物が滅失した場合、借地権設定者に対して、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申し入れをすることができます。

 

更新後、建物が無くなった時点で解約ができないと、期間満了まで地代だけを払い続けることになってしまい、借り手にとって不利です。

ですから、途中解約の方向で話を進めやすいようにしています。

 

最初の存続期間（30年）については、解約の申し入れについての権利は規定されていませんので注意しましょう。

 

理解を深めるための話

ここまでの話で十分に理解できた人は、以下を読まずに次の項へ進んでOKです。

 

実務の話に置き換えて理解しておくと、暗記する部分を減らすことができる効果もあると思います。

そこで、もう少し具体的なイメージでこの法律を理解したい人のために、身近な例で補足説明しておきたいと思います。

 

自分が借地に家を建てる事を想像すると、毎月の地代がネックになりそうですよね。

３０年も地代を払うなら、「土地を買った方が得なのでは？」と思えてきませんか？

 

実は、借地権は、所有権よりもかなり安いので、本来なら買えないような場所に家を建てられるという利点があります。

この為、借地権は、利便性の高い場所に多く見られる権利でもあるのです。

 

実例で考えてみる

例えば、子供のいない夫婦等が、「相続する子もいないし、30年住めればいい」と割り切って、借地権付きの建売物件を買ったとします。

向こう30年分の地代と、建物代を合わせても、売買（所有権）で取得するよりはかなり安く購入できるわけです。

 

これから支払う地代分が安くなるとか、未来永劫続く権利ではない分の減額だと思えば分かり易いでしょう。

借地権付きの土地には、良い場所に家（又は店舗）が持てるメリットがあるわけです。

 

借地権者（借主）は、数千万円単位の地代を払うので、心理的には『30年間は自分の土地』という感覚で土地を利用していきます。

この感覚を理解できないと、借地借家法が借地権者を保護する趣旨が見えてこないのではないかと思うのです。

 

こうして、借地に家を建築し、夫婦で暮らして30年が経過したとします。

年老いてどちらかが亡くなったり、老人ホーム等に入居することになれば、家はいらなくなります。

このようなケースでは、所有権で買うよりも得だったという結果になるでしょう。

 

状況が変わった場合も想像してみよう

家を建てて２０年程度経つと、建物が傷んできます。

居住者達の年齢が高くなり、生活状況も変わっているものだと思います。

 

当初は30年だけのつもりだったけれど、「死ぬまでずっとここに住みたいね」等と、気持ちが変わる人もいるでしょう。

こんなケースでは、建替えやリフォーム等をする人もいますよね。

 

こんな状況下で、地主から「契約は終わりだから出て行って」と言われてしまったら、困りますよね。

ですから、この法律では、地主に建物を買い取ってもらう権利等を定め、借主の損害が大きくならないようにしているわけです。

 

地主としては、最初の30年で多額の地代を受領しているのですから、多少我慢させても損にはなっていませんよね。

結果的には、所有権を売った以上の利益を得ているケースもあるでしょう。

 

地主からすれば、借地は、次の世代に渡って「何度も繰り返し売れる土地」とも見ることができます。

そう考えれば、売ったのと同じ状態として扱われても不思議ではない事が理解できると思います。

 

この法律は、借り手の気持ちで考えると、趣旨が良く理解できます。

通常は、貸し手の立場が強いものですから、建物の建築を伴う賃借の場合には、法律でしっかり借り手を守ってあげる必要があったのです。

 

第三者への対抗力

第三者への対抗力とは、簡単に言えば「裁判になったら勝てる」という事です。

では、どうやったら勝てる状態になるのか、と言う話になりますよね。

これが、『対抗力』を持つという事なのです。

 

借地権の対抗力の基本は、登記です。

土地の上に建てた建物について、自己名義での登記をすることで対抗できます。

ですから、火事等で建物が無くなった時には対抗力が無くなってしまいます。

尚、建物への登記は、子供等の名義では第三者に対抗できません。

 

そこで、借地権上の建物が滅失した時は、建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見えすい場所に掲示することで、第三者に対抗できることにしています。

 

但し、この場合、建物の滅失があった日から2年間に限り対抗でき、2年を経過すると、新築した建物に登記をするまで対抗力が無くなります。

 

借地権の譲渡

民法を勉強していない人のために補足しておくと、賃借権の譲渡や転貸をする場合、賃貸人（貸し主）の承諾を得なければならないことになっています。

当然の理屈ですよね。

 

建売業者が地主の土地を借りて建売用の物件を建築し、それを売却すると言ったケースでも、事前に地主の承諾を得ているわけです。

でも、後になって地主が「やっぱりダメ」等と言いだしたら、建売業者は大損することになりますよね。

 

そこで、借地借家法では、借地権設定者に不利となるおそれがないのに、譲渡や転貸を承諾しないときは、借地権者の申し立てによって裁判所が借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができるようにしています。

また、このような場合、借地権設定者に対して買取り請求をすることも可能です。

 

地代の増減請求権

地代等が、租税公課の増減によって変動した場合や、周辺相場と比較して不相当となった時には、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって地代等の増減を請求できます。

但し、一定期間だけ地代等を増額しないという特約がある場合だけは、特約が優先です。

 

地代等の増額を受けた際、当事者間で協議が調わないときは、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額（今まで通り）の地代等を支払えば、滞納にはなりません。

但し、裁判が確定して不足が出た時は、利息を付けて支払わなければならない。

地代等の減額請求の場合は、裁判確定後に利息を付けて返還してもらうことができます。

 

借地権設定者の先取特権

借地権設定者は、弁済期の到来した最後の２年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。

この先取特権は、地上権又は土地の賃貸借の登記をすることによって、その効力を保存する。（第12条　一部省略）

※ こんな規定があるという事を知っておく程度の勉強で良いと思います。

借地条件の変更等

都市計画法等によって土地利用の規制が変更された場合、借地権者と借地権設定者で借地条件の変更についての協議が調わない時は、当事者の申し立てにより、裁判所が借地条件の変更をすることができます。

例えば、増改築について、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えるといったことができるということです。

※ こんな規定があるという事を知っておく程度の勉強で良いと思います。

 

定期借地権

定期借地権は、「借地で貸したいけれど、一定期間で必ず返してほしい」というケースに対応すべく生まれた制度です。

 

借地権設定者が、「ここまでしか更新しない借地権ですよ」と断った上で契約できると考えればシンプルだと思います。

要するに、期間が経過したら土地を返すことが決まっている借地権です。

 

定期借地権には、３つの種類があります。

一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の３つです。

それぞれ説明していきます。

 

一般定期借地権

一般定期借地権は、存続期間を50年以上とし、契約の更新、建物の築造による存続期間の延長が無い定期借地権です。

つまり、確実に設定した存続期間で終了する契約です。

一般定期借地権は、書面によって設定しなければなりません。

 

また、借地権者から借地権設定者に対して、買取請求をしない旨を定めることができます。

この場合、その特約は、公正証書による等の書面によってしなければなりません。

 

事業用定期借地権

事業用定期借地権は、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ存続期間を30年以上、50年未満として借地権を設定するものです。

契約の更新と、建物の築造による存続期間の延長が無く、借地権者からの建物買取請求をしない旨を定めることが可能です。

事業用定期借地権は、公正証書によって設定しなければなりません。

※公正証書に限定しています。

 

また、事業用定期借地権は、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ存続期間を10年以上、30年未満として借地権を設定することもできます。

この場合、期間が短くなることを考慮して、一部の規定が適用されなくなります。

下線部の規定とは、以下のようなものです。

借地権の存続期間と更新後の期間、借地契約の更新請求等と更新拒絶の要件、建物の再築による借地権の期間延長、借地契約の更新後の建物滅失による解約等、建物買取請求権、借地契約の更新後の建物再築の許可。

 

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、存続期間を30年以上で設定しなければなりません。

そして、設定した存続期間が満了したら、借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者（地主）に相当の対価で譲渡する旨を定めることが出来ます。

 

この特約で借地権が消滅した際、その借地権者又は建物に住んでいる賃借人で建物の使用を継続している者が請求をした時は、請求時に期間の定めのない賃貸借がされたものとみなします。

この際の建物の借賃（賃料）は、当事者の請求により、裁判所が定めます。

 

一時使用目的の除外

第3条～8条、13条、17条、18条、22～24条までの規定は、臨時設備の設置、その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しません。

一時的な使用なのですから、更新は無いのが普通でしょうし、期間も短いものでしょう。

 

このような契約について、厳しい規定を適用する意味は低いという事です。

適用されない規定を整理すると、以下の通りです。

念の為、全部記載しましたが、要するに勉強した重要部分のほとんどですよね。

問題文の中で、「臨時設備の設置、その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合」というフレーズが出たら、借地借家法の規定が適用されない肢の可能性が高いと考えておけば良いと思います。

2021年出題

 

借地借家法の過去問と解説

集中して学習できるように作成した、過去問テキストです。

 

 

まとめ｜勉強のコツ

借地権に関する問題が出題される場合、主に存続期間、又は第三者への対抗力について問われる事が多いです。

たまに、定期借地権からも出題される、といったイメージです。

意味さえ理解してしまえば、それほど難しくない内容ですから、根気よく読み込んで得意分野にしてください。

 

そして、本試験でよく出題されている部分を過去問でチェックしましょう。

借地借家法の問題は、一定の設定分のようなものが提示される形式もあります。

条文そのままの理解というよりは、実例に当てはめて理解しているかを見ている印象です。

そんな視点で勉強していくのが、借地権攻略のコツだと思います。

テキスト②

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