この記事は、「宅地建物取引業法 独学テキスト②」の続きです。
この章では、宅地建物取引士について詳しく定められています。
今回も、口述的に説明していきますね。
とりあえず、ざっと読み通してみてください。
第三章 宅地建物取引士
条文の正確な言い回し等は、必要に応じて勉強すれば十分です。
過去問の出題傾向から判断すればＯＫです。
第１５条
宅地建物取引士は、専門家としてお客さんの利益の保護とか、円滑な取引をするようにしなければいけませんよね。
そして、公正で誠実に事務を行って、業者さんとも連携するように努力しなければいけません。
更に、宅地建物取引士の信用とか品位を落とすことはしてはダメですよね。
知識と能力の維持向上にも努力しなければなりません。
このような、当たり前の事が書かれています。
第１６条
ここでは宅建の試験のことが書かれています。
国土交通大臣の登録を受けた者のことを「登録講習機関」といい、国は、試験に関する事務を丸投げできることになっています。
ここには、５問免除の登録講習のこと等も書かれています。
宅建業者として働くことになった時、試験を行う機関がどこだったかなんて、大事な事ではありませんから、ここは試験でもあまり出ない部分です。
全く出ないとは言い切れませんが、基本的な部分だけでＯＫだと思います。
勉強法としては、模試や過去問をやった時に出題があれば、その時に条文を確認すれば充分です。
第１７条
ここも、登録講習機関の細かい決まりなどについて書かれています。
帳簿の備え付けや、登録を解除する権利等、国と指定期間の間での取り決めなので、同じく試験には出題されにくいところです。
こうゆう場所は、試験間近に少し目を通せば十分ですから、どんどん飛ばしていきます。
第１８条
宅地建物取引士の登録
2020年度 法改正ポイント
第１８条では、主に宅建士の登録ができない人を挙げています。
従来は、成年被後見人又は被保佐人であるだけで欠格事由となっていましたが、改正によってこれが撤廃されています。
詳しい欠格事由については、過去問をやりながら条文を確認するのが良いと思います。
【登録できない人】
宅建業者の免許がとれない時と同じような条件が付いています。
- 宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
- 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
- 禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者
- 免許を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者（当時の役員含む）
- 暴力団員等
- 登録の消除の処分を受け、その処分の日から五年を経過しない者
登録するための条件についても、本試験で頻出していますので、要注意です。
「誰に申請するのか」を問う形式に対応できるようにしておきましょう。
【登録の条件等】
宅建士の登録は、当該試験を実施した都道府県知事に申請をして登録します。
そして、知事は、宅地建物取引士資格登録簿に登録番号、登録年月日、氏名、生年月日、住所、本籍、宅建業者の名称、商号、免許証番号等を登載します。
2019年出題有
【登録条件】
登録するには、下記の事項が必要だと覚えておけばＯＫです。
- 試験に合格し、登録申請をした時点で、２年以上の実務経験があること
- ２年以上の実務経験が無い人は、国土交通大臣指定の講習（登録実務講習）を受講すること
第１９条
登録の移転
2018年出題有
業者免許の時と同様に、他の都道府県に移転して業務を行う場合は、最初に届出をしていた都道府県知事を経由して、変更先の都道府県知事に移転の申請をすることができます。
語尾の「することができる」という部分がポイントです。
これは義務ではありません。
「することもできますよ？」くらいの感じです。
単に、申請する権利があるだけの話である点に注意しましょう。
ポイント
これは、住んでいる場所の移転ではなくて、勤め先のことです。
従事する場所が他県になる場合に届けることができます。
第２０条
変更の登録
2019年出題有
こちらは、変更があったことを登録しなければならないという、義務です。
登録を受けている事項に変更があつたときは、登録をしている知事に対して、遅滞なく、変更の登録を申請しなければいけません。
要するに、宅地建物取引士資格登録簿に記載されていることです。
つまり、登録番号、登録年月日、氏名、生年月日、住所、本籍、宅建業者の名称、商号、免許証番号等のことです。
余談ですが、法律にはスピードを表す言葉があります。
「遅滞なく」→「速やかに」→「直ちに」等です。
見た目でもスピード感が違うのがわかると思います。
「遅滞なく」の意味は、「遅れないように」といったイメージですから、それほど急がせていません。
ですから、「これは急がせる内容ではないな」ということを覚えておくだけで、誤った選択肢が見抜ける場合もあります。
第２１条
変更の登録（その２）
2018年出題有
ここでは、「遅滞なく」ではなく、３０日以内に登録している都道府県知事に届け出なければならないという規定が定められています。
日数を指定していることからも、義務の程度が強いことがわかりますよね。
３０日以内に届けるのは、以下のような事が起きた時です。
- 死亡したとき→相続人が届出
- 成年被後見人になった→後見人が届出
- 被保佐人になった→保佐人が届出
- その他、破産・取消等→本人が届出
第２２条
申請に基づく登録の消除
都道府県知事は以下のような場合は、登録を消除しなければならない。
- 本人から消除の申請
- 死亡等の届出があった
- 死亡届はないが、その事実が判明した
- 試験の合格決定を取り消しされた
登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付の申請があったときは、移転後の都道府県知事は、前項の宅地建物取引士証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする宅地建物取引士証を交付しなければならない。
第６８条のニ
登録の消除
都道府県知事は、その登録を受けている宅地建物取引士が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該登録を消除しなければなりません。
2021年出題
１ 欠格事由に該当したとき
２ 不正の手段で登録したとき
３ 事務の禁止事項をし、特に情状が重いとき
2番と3番の場合、5年間は再登録ができません
第２２条の二～四
宅地建物取引士証の交付等
2018年出題有
登録している都道府県知事に対して申請します。
合格から１年以内に交付を受ける場合を除き、交付申請前６ヶ月以内に行われる講習（法定講習）を受講しなければいけません。
要するに、免許証の交付です。
合格して、１年以上放っておく人は珍しいとは思いますが・・。
取引士は、証票提示義務があるので、事実上は交付を受けて宅地建物取引士となります。
重要事項説明時や、取引の関係者から請求があつたときは、宅地建物取引士証を提示しなければいけないからです。
【試験に出るポイント】
◆法定講習は、有効期間満了の場合も、更新申請前６ヶ月以内の講習を受けなければならない。
◆取引士証の返納（登録消除等で）・提出（事務禁止処分で）のときは、速やかにしなければならず、返納・提出をしないと１０万円以下の過料に処される
◆宅地建物取引士は、事務禁止の処分を受けたときは、速やかに、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。
◆事務禁止期間を満了した者から、取引士証の請求があったときは、都道府県知事は、直ちにこれを返還しなければならない
◆取引士証の有効期間は５年間
※事務禁止処分とは、名義貸し等の違反によって事務等が禁止される処分です。
※第２３条は改正で削除されています。
第２４条
試験、登録講習、登録講習機関、指定試験機関、第１８条第一項の登録、その移転及び宅地建物取引士証に関し必要な事項は、国土交通省令で定める。
※ここからの出題は無さそうですが、一応書いておきました。
まとめ
これで三章はおしまいです。
後は、この部分の過去問を一通りやってみるだけ。
過去問で、このテキストにない事が出てきたとしても、それほど重要な部分ではないはずです。
知らない事が出てきても、焦らずに既存知識で考える癖をつけましょう。