2020年４月に民法が大幅に改正されます。
しかも、不動産関係者や宅建受験生にとって、間違いなく大きな影響が出てくる内容です。
中でも特に重要なのが、「瑕疵」という概念が使われなくなった事です。
この記事では、新しく規定されることとなった「契約不適合責任」について、まとめておきたいと思います。
民法改正後の変化
今回の民法改正は、不動産売買等の契約効果にも直結する内容を含んでいます。
どうゆうことかと言うと、改正前に行われた不動産売買契約では、従来通りの瑕疵担保責任の考え方が適用され、改正後に契約された取引については、契約不適合責任の制度が適用されるということになりそうです。
ですから、2020年度の宅建試験においては、改正前がどのような規定になっていたのかを問う出題形式と、新しくなった部分からの出題の両方が本試験で問われる可能性もあります。
また、実務の方では、契約時期によって契約書の作成雛型が変更される等、対応には一定の学習と注意が必要になります。
契約不適合責任とは？
これまで、民法では「瑕疵」という考え方を規定していました。
瑕疵とは、目的物が通常有するはずの品質や、性能等を満たしていない（欠陥）状態のことで、売主の善意無過失（知らなかった・隠れていた欠陥）であることが要件にされていました。
しかし、改正後は、瑕疵担保責任という言葉が使われなくなります。
今後は、「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」の責任をどのように果たすかという考え方をするようになります。
これは、物件（目的物）で不適合な部分があったら、それは「瑕疵担保責任」ではなく、債務不履行責任として解決していく必要が出てくるということです。
これに伴って、不適合部分は、必ずしも隠れたものである必要がなくなります。
不適合な部分が見つかった時の解決策として、今後は以下の４つの方法を検討すると考えていくこととなりました。
- 追完請求
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約の解除
買主の追完請求権
第562条
１．引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
２．前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。
例えば、不動産を売却した後、買主が何らかの不適合部分を発見したとします。
具体的には、越境物があったとか、シロアリ被害があった等、契約書上では了承をしていなかった目的物の不適合箇所です。
このような瑕疵については、従来の通り、契約書に瑕疵担保責任期間を記載し、売主の責任を回避することになると思われます。
しかし、特記して免責期間を設けていたとしても、売主の重過失等を理由に追完や減額請求をされる可能性は残ることになります。
このように、買主は不適合と思う部分について追完請求権をすることができます。
つまり、買主が購入しようとしていたはずの状態にして引き渡す、という売主側の責任です。
追完の方法については、売主側の選んだ方法でも行うことができ、これについてトラブルが起きた時には、今後の判例事例が答え（新しい法結論）になります。
買主の代金減額請求権
第563条
１．前条第一項本文に規定する場合において、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
２．前項の規定にかかわらず、次に掲げる場合には、買主は、同項の催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができる。
一 履行の追完が不能であるとき。
二 売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき。
四 前三号に掲げる場合のほか、買主が前項の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき。
３．第一項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、前二項の規定による代金の減額の請求をすることができない。
ここで覚えておきたい点は、「まずは追完を目指す」という考え方がある事です。
売主側が追完の動きをとってくれない、又は追完が不可能な状態であると明らかな場合等には、代金の減額請求をして相殺できるようにしています。
想定されるケースとして注意したいのは、「心理的瑕疵」や「環境的瑕疵」のケースです。
過去に自殺があったとか、火災で死亡した人がいる等（心理的瑕疵）、告知されるべき事項を後から知った場合、これを追完することはできませんよね？
また、周辺の環境において異臭がするとか、騒音・振動等があった際（環境的瑕疵）にも、売主の力で追完できない場合があるでしょう。
このようなケースでは、その心理的な被害について減額請求を考える事ができるようになったのです。
損害賠償請求と契約の解除
追完や減額請求で解決不可能な問題が生じた場合には、損害賠償や契約の解除を検討することができます。
新法で損害賠償の対象となる範囲の考え方や、具体的な賠償額の相場（妥当性）等については、今後の判例を待つことになります。
改正後の民法では、買主の請求権を行使する際、売主に帰す責任事由が求められることになりそうです。（無過失責任ではなくなるということ）
この部分の法解釈については、今後も関係者が注視しなければならないポイントになると思います。
契約の解除については、債務不履行責任としての考え方に移行することによって、かなり変化があります。
目的を達成できるかどうかが論点になるのではなく、「債務の履行」に対して考えることができます。
また、手付解除については、「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」とされていましたが、今後は「相手方が契約の履行に着手するまで」となります。
つまり、自分が履行に着手した後でも、相手方が着手していなければ解除できるわけです。
契約書作成時の注意点
民法改正後は、売買契約書の作成について今まで以上に注意が必要となります。
もっと言えば、今まで以上の文章力や注意力で作成しなければ、改正の効果を反映した契約書は作成できないでしょう。
つまり、宅建士の能力によって、契約書の質に差違が出やすくなるという事です。
不適合部分については、「聞いてはいたが、思っていたよりもひどい状況だった」といった食い違いによるトラブルが生じやすくなる面もあるはずです。
改正によって、今までよりも買主が保護されるのは良い事ですが、売主側としては反論したくなるシーンも増えるということになります。
そこで、宅建業者は、契約書に記載する事項について、細かく経緯や状況等を記載し、後のトラブルに対応できるように備える必要が出てきます。
ここに、必然的に個人の文章力や、トラブル回避能力の差が出てくるわけです。
大手不動産会社では、リーガルチェックによって安定したクオリティを実現できる体制があるので、それほど問題にはならないかもしれません。
一方、小さな不動産会社等では、これまで以上にトラブルが増える可能性も懸念されます。
まとめ
今後、様々なところで「契約不適合責任」という言葉が取り上げられ、その意味について話題になると思います。
不動産関係者や、宅建受験生は、いち早くこの言葉の理解を深め、判例に注視していかなくてはなりません。
物件を引き渡すことで履行が完了すると解されてきたこれまでの「法定責任」に対し、新法では「債務不履行責任」が生じる点が最も大きな違いと言えるのではないでしょうか。
仲介業者や売主は、引き渡しが完了しても引き続き債務不履行責任を負っているという認識で仕事に取り組む必要が出てくるということですね。