農地法は、宅地建物取引士の試験科目の中でも、比較的に攻略がしやすい法律です。
農地法からの過去の出題は、第３条から第５条の中からとなっており、範囲が狭いのです。
農地法からの出題に対しては、確実に１問正解できるようにしておきましょう。
権利移動の制限（３条許可）
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。（第３条抜粋）
法令の言い回しは堅苦しいので、要約していきますね。
まず、農地と採草放牧地について上記の権利を設定する場合は、農業委員会の許可がいる事を覚えましょう。
そして、その土地を農地と判断するのも、権利設定の許可をするのも農業委員会です。
この許可を受けないで行った売買契約は無効となります。
また、３年以下の懲役または300万円以下の罰金が課される可能性があります。
耕作目的で利用する土地は、宅地とは異なる特殊な用途ですよね。
日本国内に存在する農地を把握する必要もあるでしょうし、誰が実際の耕作行為をしているのか等も明らかにしておくべきです。
そう考えれば、許可制になるのも自然な事だと理解できるのではないでしょうか。
ポイント
ここで規制している権利は、「土地を使う」（使用・収益する）という権利に直結したものです。
ですから、お金を借りるための抵当権の設定等は、３条許可が不要です。
2019年出題有
農地とは
農地の定義について説明しておきます。
簡単に言えば、「耕作目的に供される土地」が農地に該当します。
農地であるかの判断は、登記上の地目とは関係ありません。
あくまでも、現状で判断します。
登記簿に記載されている地目は、その土地を登記した時の状況です。
客観的に見て耕作していれば、農地として扱われます。
使用者の目的や意図は関係ありません。
休耕地等も含め、農業ができる状態であれば、農地と判断されることもあります。
つまり、この法律が適用される農地又は牧草放牧地であるかどうかは、農業委員会が客観的に判断するという事です。
ですから、農業委員会から見て、「これは一時的な家庭菜園だ」と判断されれば、農地にはなりません。
許可不要のケース
農地や採草放牧地に権利移転や設定をする時は、原則として農業委員会の許可が要ります。
しかし、国や都道府県が権利を取得する場合、農業委員会の上級庁に該当しますので、許可がいりません。
市町村等の地方公共団体が権利を取得する場合は、農業委員会の許可が必要ですので注意してください。（過去問でひっかけ問題が出題されています）
同様の理屈で、他の法律の執行によって権利移転や設定が行われる場合も許可が不要となります。
例えば、土地収用法による権利の移動等です。
また、離婚による財産分与の場合、裁判や調停を行っていれば、法の執行となりますので許可不要です。
相続人に対する遺産分割・相続・包括遺贈・特定遺贈についても許可は不要ですが、農業委員会への届出は必要となります。
これら、相続人への相続の場合、第三者への権利移転ではありませんし、当然に許可しなければならない理由での権利移転ですよね。
ですから、はじめから許可不要にしておき、「権利者が変わった事実だけは届出してね」という事にしているのです。
相続人に該当しない者に対する相続（特定遺贈等）については、通常の通りに３条許可が必要ですので注意しましょう。
許可不要のケースをまとめておきます。
- 国又は都道府県による場合
- 土地収用法による場合
- 遺産分割協議、相続による場合（相続人ではない者への特定遺贈を除く）
- 離婚調停による財産分与の場合
許可を受ける者
３条の許可を受けなければならないのは、契約の「当事者」です。
売主と買主、賃貸人と賃借人等、当事者の両方が許可を受ける必要があります。
一方が不正な理由で取引する場合を見逃さない為だと考えましょう。
「あなたは何のために権利を移すのですか？」と個別に判断するという趣旨です。
また、農地法で規定されている農地所有適格法人以外の法人には、３条許可をすることができません。
所有権移転の許可が出ないので、農地所有適格法人ではない会社は、農地が取得できないという事です。
農地の転用制限（４条許可）
農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（指定市町村の長）の許可を受けなければならない。（第４条抜粋）
2019年出題有
４条許可の転用は、自分の農地を農地以外の土地に変える場合です。
ですから、農地を採草牧草地に変える場合にも許可がいります。
要するに、「畑」の減少を把握しようとしているのだと考えれば良いのです。
許可権者は、都道府県知事（又は指定市町村の長）である事を覚えておきましょう。
４条許可は、自分の農地を廃止する許可だと思えば理解しやすいと思います。
例えば、農地を潰して自宅の建築をすることや、賃貸経営等をする場合です。
４条許可を無視すると、原状回復や転用工事の中止等、是正命令が行われることがあります。
また、３年以下の懲役または300万円以下の罰金が課される可能性があります。
補足
指定市村長の長とは、農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村の長のことです。
都道府県知事でなくても、農林水産大臣が指定した長も許可できる点に注意しましょう。
許可不要のケース
４条許可にも、３条許可と同じように許可不要のケースがあります。
基本的には似ていますが、微妙な違いについて把握しておきましょう。
許可不要のケースは以下の通りです。 2019年出題有
- 市街化区域内にある農地を、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地以外のものにする場合（試験に良く出ます）
- 自己所有の農地２a（アール）未満を農業用施設にする場合
- 国又は都道府県（指定市町村）が計画し、協議が成立している場合
- 土地収用法による場合
- 区画整理事業による場合
- 市町村が、道路・河川・堤防・水路等にする場合
ポイント
市街化区域は、「市街化した方が良い場所」ですよね？
つまり、農地以外に転用することは都市計画上で良い事になりますから、あらかじめ届け出をすればＯＫということなのです。
許可を受ける者
４条許可は、「農地を転用する者」が許可を受けなければなりません。
自分の農地を自分のために転用するので、当然ながら転用者本人が義務者です。
農業委員会を経由して、都道府県知事（又は指定市町村の長）に申請書を提出します。
許可権者も、都道府県知事（又は指定市町村の長）です。
法人の代表者が農地法４条に違反した場合には、その代表者だけではなく、法人自体に対しても、１億円以下の罰金が科される可能性があります。
転用目的の権利移動（５条許可）
2019年出題有
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のものにするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。
５条許可は、農地と採草牧草地の両方の転用が対象となっている点に注目しましょう。
自己所有ではない農地を購入し、入手後に転用するようなケースを想像してください。
４条許可は、あくまでも自己所有している農地の転用（畑が減る転用）が対象でしたよね？
５条許可では、採草牧草地を他の用途に転用する場合にも適用される点も暗記ポイントの一つです。
また、農地を貸し付けるような契約でも、「権利の設定」に該当しますので、転用すれば５条許可が必要です。
5条許可を受けずに所有権の移転等を行うと、その契約は無効とされます。
これに伴い、原状回復や転用工事の中止等、是正命令が行われることがあります。
また、３年以下の懲役または300万円以下の罰金が課される可能性があります。
実務の話
生産緑地等ではなくても、地目が畑になっており、家庭菜園等のちょっとした畑に使用しているような土地の売却時には、5条の申請が必要になります。
申請書に住民票、謄本等を添付し、農業委員会に提出します。
申請書類は、売主と買主の両方が記名押印し、協力して届け出る様式になっています。
農業委員会の窓口は、市役所の中に設置されている場合が多いです。
許可不要のケース
５条許可が不要となるケースは、以下の通りです。
- 市街化地域内で農業水産大臣と協議が調った農地を、転用着手の日までに農業委員会へ届出した場合
- 国又は都道府県（指定市町村）が計画し、協議が成立している場合
- 土地収用法による場合
- 市町村が、道路・河川・堤防・水路等にする場合
- 市街化区域内にある農地又は採草放牧地につき、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地及び採草放牧地以外に転用する場合
- 農林水産省令で定める場合
ポイント
国又は都道府県の道路・農業用用水排水施設等は、４条許可も５条許可も許可不要となります。
しかし、学校、福祉事業施設、病院等、農業に関係が無い施設の場合には、許可がいりますので注意しましょう。
許可を受ける者
５条許可を受けるのは、契約の当事者です。
４条の場合と異なり、売買等によって取得した農地を転用するケースをメインに考えているからです。
提出先と許可権者については４条許可と同じです。
農業委員会を経由して、都道府県知事（又は指定市町村の長）に申請書を提出し、都道府県知事（又は指定市町村の長）が許可します。
権利関係の調整等
農地法の学習でメインとなるのは、３条・４条・５条の許可制度の違いについてです。
これ以外については、試験対策としてあまり濃く勉強する必要が無い部分です。
法令上には、農地を賃貸借した場合の権利を調整するための条文もあります。
賃貸借については、いくつかの法律でも規定がある為、農地法を優先する部分を決めておく必要があるわけです。
この部分は、出題の可能性が少し低くなりますので、出題の可能性を感じる部分だけを抜粋しておきます。
第16条
農地又は採草放牧地の賃貸借の対抗力を定めています。
農地又は採草放牧地の賃貸借は、その登記がなくても、農地又は採草放牧地の引渡しを受けていれば、物権を取得した第三者に対抗することができるとしています。
農地の持ち主が変わっても、耕作物をとられないように借り手を手厚く守っているのだと考えてください。
第19条
民法では、農地又は採草牧草地の賃貸借が２０年になっています。
これを、農地法では５０年に延長し権利を調整しています。
農地法を特別法として、後から民法以上に手厚くしたのだと考えれば良いと思います。
第21条
農地又は採草放牧地の賃貸借契約については、当事者は、書面によりその存続期間、借賃等の額及び支払条件その他その契約並びにこれに付随する契約の内容を明らかにしなければならない。
条文の通りです。
賃貸借契約の借り手の権利を守るためにも、書面できちんと残しておくように促していると考えましょう。
遊休農地
ここは、予備知識として読んでおくだけで結構です。
おそらく試験には出ません。
しかし、知っておいても良い事だと思いますので、ご紹介しておきます。
農業委員会は、年に１回、その地域内の農地の利用状況について調査を行わなければいけない事になっています。
基本的に、必要がある時にいつでも調査ができます。
また、所有者に対して、農地の農業上の利用の意向についての調査も行うことができます。
「今後、どうするつもりですか？」と持ち主の意向を聞く事が許されているという事です。
改正ポイント
平成30年11月16日施行の法改正で、以下の条文が新設されました。
（農作物栽培高度化施設に関する特例）
第四十三条 農林水産省令で定めるところにより農業委員会に届け出て農作物栽培高度化施設の底面とするために農地をコンクリートその他これに類するもので覆う場合における農作物栽培高度化施設の用に供される当該農地については、当該農作物栽培高度化施設において行われる農作物の栽培を耕作に該当するものとみなして、この法律の規定を適用する。この場合において、必要な読替えその他当該農地に対するこの法律の規定の適用に関し必要な事項は、政令で定める。
２ 前項の「農作物栽培高度化施設」とは、農作物の栽培の用に供する施設であって農作物の栽培の効率化又は高度化を図るためのもののうち周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがないものとして農林水産省令で定めるものをいう。
第四十四条 農業委員会は、前条第一項の規定による届出に係る同条第二項に規定する農作物栽培高度化施設（以下「農作物栽培高度化施設」という。）において農作物の栽培が行われていない場合には、当該農作物栽培高度化施設の用に供される土地の所有者等に対し、相当の期限を定めて、農作物栽培高度化施設において農作物の栽培を行うべきことを勧告することができる。
第六条の二 第三条第三項の規定により同条第一項の許可を受けて使用貸借による権利又は賃借権の設定を受けた者、農業経営基盤強化促進法第十九条の規定による公告があつた農用地利用集積計画の定めるところにより賃借権又は使用貸借による権利の設定を受けた同法第十八条第二項第六号に規定する者及び農地中間管理事業の推進に関する法律第十八条第七項の規定による公告があつた農用地利用配分計画の定めるところにより賃借権又は使用貸借による権利の設定又は移転を受けた同条第五項第四号に規定する者は、農林水産省令で定めるところにより、毎年、事業の状況その他農林水産省令で定める事項を農業委員会に報告しなければならない。
２ 農業委員会は、次の各号に掲げる場合に該当すると認めるときは、その旨をそれぞれ当該各号に定める者に通知するものとする。
以下省略
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農地法の改正点（2020年度 宅建試験対策）
2019年以降の農地法及び農地法施行規則の一部改正について、試験対策用に変更点をまとめました。 2020年度以降の本試験では、新しい出題形式として出現するかもしれませんので、目を通しておくと良いと思い ...
まとめ｜勉強のコツ
農地法は、単純な暗記だけでも十分に得点源とすることができる法令です。
３～５条の許可制度の違いについて理解できれば、暗記する部分もそれほどの量ではありません。
ここは、得意科目として必ず１点を取りにいって欲しいと思います。
本試験直前には、細かい部分をよく確認して、記憶を強く残しておいてください。
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農地法の過去問と解説
農地法の過去問だけをまとめて学習できるようにしましたので、無料テキストの精読が完了した後に、反復練習してみてください。 農地法テキスト 目次 農地法の過去問2010年度 問 ...