不動産動向

今がテナント物件を探すチャンス?

コロナ渦での経営悪化によって、テナント物件に空きが増えています。

一方、これをチャンスと見て動き出している人達もいて、虎視眈々と出店を狙っている経営者が増えているようです。

実際の市況から感じ取った私個人の見解にはなりますが、テナント物件の需要変化について記事にしてみました。

ご興味のある方は、読んでみてください。

 

郊外にチャンス到来?!

このところ、賃貸やテナント案件の相談をよく受けます。

私は売買(特に売却)が専門なので、普段はあまり賃貸の相談をされることがありません。

 

コロナ渦の変化として感じるのは、「必ずしも都心にテナントを持つ必要性がなくなった」という事です。

資産家を相手にする仕事や、法人向けのサービス等については、交通の便が良い場所に出店するのがセオリーです。

 

でも、人々が人混みを嫌い、リモートに慣れた時、今までとは少し事情が変わります。

つまり、企業側からすれば、店舗費用に対する収益回収率(費用対効果)が悪くなるのです。

 

業種により、人員も削減しやすい環境になっています。

この為、本社や支店の場所を郊外の一等地に移す動きが出てくると思います。

 

例えば、都心で月に50万円の家賃を想定していた経営者は、郊外の一等地に半額程度の予算で出店しようと考えることができます。

また、本店費用を抑えて支店を増やすという発想も実現可能な状況になっているのです。

 

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郊外で良いサービスを受ける時代?

これまで、品揃えの多いお店を利用するには都内に行くのが最善の方法でした。

特別なサービスを受けたい時や、大きな会社の力を借りようとする際にも、都内へと足を運ばなければならないビジネス構造だったのです。(今もですが)

 

要するに、都内にしかないサービスやお店がたくさんあるわけですが、このようなビジネスは段々と減っていく気がします。

勿論、都内でしかできない事もありますが、どちらも選べるような業種は、むしろ郊外へと展開すると思うのです。

 

ネットでの買い物が増え、リモートに慣れた人々も増えました。

これからは、「郊外へ良いサービスを受けに行く」という潮流をつくる企業が出てくるはずです。

 

例えば、『八王子にしかないアニメ専門店』とか『国分寺に本店を構える巨大税理士(コンサルティング)事務所』等、地域に特化することで目立つサービスもあるはずです。

今まで都内にしかなかったようなお店が、郊外で大きく展開する可能性があると思います。

 

実際、地方等では、インターの近くの国道沿いがテナント物件でひしめいています。

郊外へと足を運ばせる潮流が生まれれば、賃貸市場にも明るい兆しが出てくるかもしれませんね。

 

一部の業種に変化あり?

大手のコンサルティング会社や、弁護士事務所等は、大抵は都内の一等地にあります。

本店の場所にはステータス的な意味もあるので、今後もこの風潮が消えることはないでしょう。

 

しかし、一部の業界においては、セオリーを破ることが成功に繋がる可能性もあると感じます。

今までは都内に行かなければ受けられなかったサービスを郊外に展開することで、顧客の動きが変わり、今まで行かなかった街を知る機会にもなります。

 

このような企業が増えると、道中で食事をする人や、買い物をする人が増えます。

きっと、意外な場所に出店することで逆に目立つという効果が出るケースもあるでしょう。

 

賃料は下がらない

コロナの影響で、テナントや賃料の相場が下がると噂する人達がいます。

でも、私は個人的にそうは思いません。

東京郊外で住みやすい街の賃料は、むしろ上がるかもしれないと思っているくらいです。

 

都心に勤める必要性が低下し、郊外が便利になっていけば、賃料を下げる必要はないですよね?

環境の良い郊外に住もうとする人は、今までより少し増えるかもしれません。

 

空室率の上昇による賃下げはあるでしょうが、それは古い物件に限る話です。

結局のところ、賃下げをしなければならないような物件は、取り壊しへの道を進むだけではないかと思います。(下げても人が入らないので)

 

要するに、賃貸物件でも勝ち組と負け組がハッキリするだけの話で、良い物件は高くても借り手がいると思うのです。

むしろ、今後の賃貸市場は、お金に余裕のある人達をターゲットにする時代になっていくと思います。

 

戸建賃貸やテラスハウス等、希少価値の高い物件については、今後も安定した賃料を見込めると思います。

建築会社がよく勧めるワンルーム物件が、実は最もリスクの高い賃貸事業なのです。

 

潰れる店とは?

店が潰れるのは、賃料が払えない状況になるからです。

言い方を換えれば、賃料が安い店は潰れにくいという事です。

 

コロナ渦で都内にも空きテナントが増えているので、良い場所を獲得するチャンスではあります。

でも、それは「賃料が確実に回収できるなら」という条件付ですよね。

 

経営者の戦略として、「賃料を抑えて広告費をかける」という選択肢も出てきます。

例えば、世田谷や杉並のような一等地にお店を出す場合と、府中や日野のような郊外にお店を出す比較をするのが難しくなっているのです。

 

世田谷のような場所で、万が一でも客足が途絶えたら、閉店までの時間は意外に早いでしょう。

一方で、郊外で開業し、WEB等の力で集客をするコストをかけるのとでは、どちらが正解なのか判断が難しい時代だと思うのです。

 

WEBか場所か

正しくWEB戦略をとれる力がある人は、郊外で出店しても充分にやっていけると思います。

結局のところ、商売は集客ができなければ潰れます。

 

どんなに良い場所に出店しようと、集客ができなければ意味がないですよね。

高い賃料を出して一等地に出店するのは、確実に集客ができるからです。

 

しかし、コロナ渦では、一等地でも集客が約束されるわけではないことが証明されました。

だからこそ、多くの店が窮地に立たされ、支援金を必要としているわけです。

 

これからの時代、場所に頼った商売をするのは大企業だけだと思いませんか?

個人や中小の出店については、『いかにWEBで集客するか』とか『いかに紹介案件を発生させるか』という知恵に特化すべきでしょう。

 

資材置き場と倉庫需要

ちょっと話がそれますが、最近は倉庫用の土地とか、資材置き場を探す企業が多いです。

知人業者等からも、街道沿いで土地を探して欲しい等というオファーが数件ありました。

 

賃料を払うのは無駄なので、土地を買って倉庫を建てたいとか、資材を置く土地が欲しいと考える経営者が増えています。

これも、コロナで「土地が下がったのではないか」という憶測や、長期的なランニングコストを考える経営者が増えているという顕れだと思います。

 

調整区域にある土地等は、今までにはなかった需要が生まれているかもしれません。

マッチングできる業者が少ない状況ですから、アンテナを立ててみると意外な利用価値が生まれるかもしれませんね。

 

まとめ

今後、ステータスで都内に店舗を借りるのは、よほどの資力がある場合に限るべきでしょう。

時代は変化していますし、集客の確実性を見極められなければ大きなリスクになります。

まだ先の話かもしれませんが、郊外の駅前にこれまでにはなかったお店が増えてくる気がします。

イオングループ等がテナントを入れていますが、ビジネステナントだけの巨大モール等、今までにない形態が出てきたら面白いですよね。

もう都内に行かなくても、各街に秋葉原のような独自の個性が出たらベストだと思います。

人の分散が均等化すれば、都内の経済はションボリするでしょうが、郊外が元気を取り戻す効果もありそうです。

地元を愛す人も増えている気がするので、それぞれの街を自分達で育てる時代になっていくといいと思うのは私だけでしょうか。

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