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建売の仕入担当者になりたい人へ

不動産営業マンの中には、最終的に建売住宅等の仕入業務をやってみたいと願う人もいると思います。

誰でもなれるわけではない仕事ですが、ひそかに用地仕入のポストを目指す人は少なくないのではないでしょうか。

不動産営業マンからすれば、1つ上の仕事として知る人ぞ知る存在ですよね。

必要とされるスキル等から見ても、住宅系では最高峰の仕事であることは間違いありません。

そんな仕入担当の仕事内容や、転職事情等については、あまり具体的に書かれている記事が無いと思います。

そもそも、このポストに就ける絶対数が少ないので、そんな記事が出現し難い事情があるのです。

希少な情報源となる記事にしておきますので、興味のある方は読んでみてください。

 

土地仕入担当への転職事情

結論から言えば、土地仕入れ担当(特に建売用地)の求人枠は非常に少ないです。

そもそも誰にでも与えられる仕事ではないので、ポスト自体の希少性が高いという事です。

 

企業側からすれば、土地仕入れは事業の要です。

彼等に自分の会社の運命を託すようなものですから、そう簡単には任せてもらえないということです。

 

とはいえ、全く方法が無いわけでもありません。

仕入経験者には、自分の会社を設立して独立する人も多いので、ポストに「空き」が出る事はあります。

 

通常は、ベテラン仕入担当者の下で修業していた人等が繰り上がることが多いですが、例外もあります。

建築知識や、仲介で稀な成果をあげた人材などを特別起用することもあります。

 

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仕入担当の年収

仕入担当の年収については、会社の規模にもよるので、とても目安が難しいです。

マンション用地等の仕入担当の場合は、建売用地とは歩合の体系等も異なるようです。

 

この為、ここでは建売住宅の仕入に限定した話にします。

この場合、大手企業の仕入担当であれば、それなりの年収がもらえます。

 

ざっくりですが、700~1500万円といったところではないでしょうか。

不動産全体のスキルが必要になるので、当然といえば当然の額です。

 

但し、小さな会社の場合、普通の不動産営業か、それ以下の場合もあるようです。

棟数が増えれば利益も大きいわけですから、年収が事業規模によるのは当然ですよね。

 

スカウトが主流?

土地仕入の仕事は、会社の存亡に直結する内容なので、即戦力が求められることが多いです。

この為、「〇〇社で仕入れをやっていた」という事実が履歴書代わりになります。

 

求人募集はあまりない業種ですが、スカウト等の話は常にあります。

実際、「年収1000万円位でうちに来ないか」といった話をよくいただきます。

 

仕入職を退いて独立をした後でさえも、この手の話はチラホラ来ます。

それ程この仕事の内容は特殊であり、希少性が高いということなのです。

 

情報ルート等にも価値があるので、企業側からすれば「人材を育てる手間を考えれば1千万でも安い」ということになるのです。

土地仕入のスキルは、まさに「お金のなる木」というわけです。

ですので、国家資格で例えれば、税理士や弁護士等と同等か、それ以上の希少性と言って良いと思います。

 

仕入担当者の仕事内容

大手企業の仕入担当者は、たった1人で何十億円も稼ぎます。

ですから、会社での存在感はとても大きく、近隣の不動産業者への影響力もあります。

 

私は、仲介営業で一定の実績をあげ、それなりの経験をしてきました。

しかし、仕入担当になってみて自分の小ささを実感しました。

 

それまで、自分の叩き出した売上に誇りを持っていましたし、それなりに実力もつけたと思っていました。

でも、仕入担当者の叩き出す売上は、本当にレベル(桁)が違うのです。

 

この為、大手では、「支店長=仕入」というケースも多いです。

もはや『営業』のレベルではなく、『経営』に近い仕事という事です。

考えてみれば、数十億単位の売上をつくり、支店と母体を支える役職ですから、重責を担う立場なわけです。

 

必要な知識について

土地仕入れの仕事には、建築の知識が必要になります。

ですので、売買の仲介等でいくら活躍した人でも、更なるスキルアップが必要です。

 

業界最高峰と言われるだけあって、必要となるスキルはとても多いです。

仕入担当者として人並みの仕事ができるようになるまでには、ざっと以下のような事項をクリアする必要があります。

 

  • 仕入規定を覚える(そのための調査方法含む)
  • CADソフトの使い方を習得する(作図・設計ソフト)
  • どんな土地の区画割にも対応できるようになる
  • 自社建物の規定を覚え、間取り作成スキルを習得する
  • 法令制限を考慮した高度な間取り作成スキル(高度・斜線規制等)
  • 自社建物の積算スキル
  • 造成工事の積算スキル
  • 稟議書や報告書の作成スキル
  • 給排水工事の他、業者の手配と選別スキル
  • 仕入ルートの開拓
  • 販売促進スキル
  • 売主としての契約・決済スキル

ちょっとした資格がとれるくらいのボリュームです。

実際、ベテラン仲介営業でも、ほとんど素人同然にされてしまうような仕事内容です。

 

ルート開拓ができるか

仕事を覚えられるかどうかは、本人のやる気と継続力次第です。

私が、この仕事で最も難しいと思うのは、『情報を貰えるようになる事』です。

 

売買の仲介経験者として活躍した人であれば、ある程度は横のつながりを持っている事と思いますが、土地案件(しかも仕入案件)をくれる相手となると、そうはいませんよね。

 

地元で長く経営されている不動産業者や、税理士等に営業をかけ、物件情報を回してもらえるようになるのは至難の業です。

大抵の場合、過去に高く買ってくれた業者へ情報を流す事になるため、新参者には情報が流れて来ない傾向があるのです。

 

これをクリアするための知恵と努力を費やせる人でなければ、継続は難しいと思います。

 

案件が来てからの動き

土地情報がもらえるようになっても、それが「買える物件」とは限りません。

実際の所、流れてくる情報の殆どはNGです。

 

かといって、いただいた情報を粗末に扱うと、今後の情報がもらえなくなってしまいます。

この為、仕入担当者は、情報提供者に対してかなりの気を使います。

相手の気分を損ねないように丁寧に断り、また情報をもらわなくてはならないわけです。

 

検討できる案件は、全体の10分の1程度です。

ここまで来るだけでも、相当な努力が必要になります。

 

検討業務

検討できる物件を入手したら、いよいよ腕の見せ所です。

物件調査等は半日で終わらせ、さっさと検討作業にはいります。

 

仕入担当者は、過去の経験等から「どんな現場にすれば最も高く売れるか」を考え、区画配置と積算を行っていきます。

 

まず、CADで区画割を行い、何棟建つのかを明確にします。

次に、この全区画に間取りを入れます。

同じ間取りを入れるのではなく、土地型に合わせて、その土地に合った間取りを入れなければなりません。

 

各区画で方位等も変わるので、仮に20棟あれば20種類の間取りを入れるのです。

そして、造成の積算と、建物の積算を行い、見込める収支を明確化します。

 

設計や施工の確認を経て、上席に申請を行いますが、ここまでを3~7日で行うイメージです。

ベテラン担当者には、これを一両日でこなす人もいました。

 

稟議書の作成等

検討の結果、少し利益が乏しいという結論になることもあります。

仕入担当者としては、「ここまでの努力を無駄にしたくない」という気持ちです。

 

そこで、会社に稟議書を提出し、許可を求めます。

稟議書の作成はとても面倒な作業ですので、できればやりたくありません。

 

上席が必要な情報が全て網羅されていなければならない為、地図から取引事例まで、細かく資料を添付し、まるで企業プレゼンのような状態にまでしなければならないのです。

勿論、事業計画(正確な積算による収支計画)も添付します。

 

稟議の結果には1週間程度かかりますので、時間に余裕のある案件であることも重要です。

 

仕入契約

入札や相対等、様々な形態がありますが、相手との取りまとめが進めば契約となります。

契約日が決まったら、すぐに契約書等を作成し、会社のコンプライアンスチェックを受けます。

 

経理に印紙や振込の手配等を依頼し、契約時に必要な書類等も準備します。

上場企業の必要書類はたくさんありますので、意外に時間をとられます。

 

各セクションとの会議

契約が完了したら、設計に建築確認申請に向けた動きをとってもらいます。

仕入担当者が中心となり、この為の会議を行います。

 

通常は、各部門の都合を聞く必要があるため、設計・施行・仕入の3者会議が行われます。

完成までに数回の会議をし、すり合わせを行います。

 

建物に使用する建材や、建具の色等についても、全て仕入担当者が指示を出します。

要するに、やっている事は建築会社の社長のようなものですね。

 

販売業務

建物の許可申請が終わったら、販売会社に売り出しを依頼します。

コネクションを使って、有力な不動産業者を使えるかどうかも勝負の分かれ目になります。

 

レインズへの登録を行い、早期完売を目指して仲介業者を使っていきます。

今までいた世界に商品を提供する側の立場になり、改めてこの業界の深さを実感した記憶があります。

 

販売中は、仲介営業マン達からの問い合わせ等にも対応します。

また、契約が発生すれば、彼等の事務所に足を運び、売主としての押印等を行います。

決済の際にも、建物の説明等を行い、引き渡しまでの業務をこなします。

 

私は、一時期、一人で10現場前後の案件を抱えていたこともありました。

決済と契約だけでも死にそうな忙しさでしたが、その中で次の仕入も行わなければならず、この時はさすがに激務で倒れました。

 

報告書関連

決済が終わり、利益が確定したら、報告書を提出します。

この作業もなかなか面倒です。

自分のボーナスや歩合に直結する話なので、手を抜くわけにもいきません。

上場企業は、とにかく書類が多く、常にこのような作業で時間をとられます。

要領よく、分単位で時間を使える人でないと厳しいシーンも出てきます。

 

仕入担当者への近道

仕入担当への近道は、建築の仕事仲介の仕事を経験し、一定の成果をあげる事です。

この経験が、必ず活かせる仕事ですし、採用の基準としても重要になります。

 

その他、会社の大小によっても異なりますが、書類作成スキルについても一定のレベルが求められると思います。

仕入の仕事を極めた人は、「資金さえあれば上場企業を維持できる力を持つ者という証明になります。

 

独立する人が多いのも納得できますよね。

実際、元仕入担当者で成功している人は多いです。

 

まとめ

大手での土地仕入の仕事は、希少ポストすぎてあまりその価値を知られていません。

仲介業者等でも、その実態を知る人は少ないように感じます。

日本を代表するような建築会社でも、実質的にその屋台骨を支えているのは、ほんの数名の仕入担当者だったりします。

実は、彼等の存在は、大企業の社長に匹敵するくらいの価値があるのです。

これは、業界から、相当の年棒が約束される存在になるということでもあります。

街の仲介業者とはレベルの違う世界にいる人達と出会い、同じ位置で仕事ができた事は、私にとっても宝となっています。

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