宅建士試験の出題配分と分析予想（ 2021年度受験用）

2020年度の宅建士試験は、コロナウイルス渦の中、民法の大幅改正を伴うという、対策の難しい年でした。

その分、２０２１年度の宅地建物取引士試験では、傾向と対策がしやすくなる面もあると思っています。

とはいっても、確実に合格するためには37問程度の正解率を実現する必要がありますので、しっかりと対策を立てていきましょう。

今年も本試験の出題傾向を分析しておきますので、どこで何点とるべきかを判断するための材料にしてください。

 

出題傾向について

宅建士の試験を攻略するためには、何問目でどんな内容が問われているかを把握することです。

どの部分で何問正解するかを想定し、しっかりと攻略法を組み立てましょう。

 

記事後半では、得点源についての理想パターンについても掲載していますので、参考にしてください。

では、直近の出題傾向を含めて検証していきたいと思います。

 

出題の順番については、前後することもあります。

何問目で出題されるかは気にせず、各ジャンルの出題数等を意識してください。

 

出題傾向について、設問別に解説していきますので、参考にして学習してください。

当サイトの無料テキストと合わせて勉強できるようになっており、これだけで合格することも充分に可能です。（過去実績有）

通勤通学の時間を活用して、学習していただければと思います。

 

民法（問１～問10）

民法での得点は、10問中４～５問の正解を目指すのがお勧めです。

宅建業法等の基本的な学習を先行し、確実にとれる法令を優先すべきです。

 

かつて、この区間は意思表示や代理からの出題が多い傾向がありましたが、2020年の試験では少し傾向が変わった印象です。

法改正の影響と言って良いと思います。

 

2020年度は、錯誤についての問題が１つ出題されただけでしたが、引き続き法律行為や行為能力を優先的に学習するのが近道だと思います。

 

特に、よく出題される、「意思表示」や「代理」から学習すると良いと思います。

これらの学習が終わったら、「行為能力」を学びましょう。

 

その他では、相続、契約不適合責任、抵当権、債権、売買契約、時効、賃貸借、についての出題を予想しています。

2021年度は、法改正部分からの出題に警戒が必要です。

 

改正の年は、準備期間が短いこともあり、それほど改正部分からの出題が無い事が多いです。

2021年度については、改正の翌年に当たりますので、ある程度出題されると考えておきましょう。

 

特に、相続からの出題と、契約不適合責任については注意してください。

あえてピンポイントで予想するなら、遺言と遺留分です。

 

瑕疵担保責任が債務不履行責任と同様の考え方になった為、債権という広いカテゴリーでの学習も有効だと思います。

 

債権譲渡と連帯債務等も比較的によく出題されていますので、合わせて学習すると良いです。

不動産売買の実務に関連性が深い部分なので、2021年度についても強化ポイントだと考えています。

 

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借地借家法（問11～12）

借地借家法が、毎年2問出題され続けるのは、賃貸系の設問として必須の内容だからだと考えて良いと思います。

売買でも借地権の取引はありますので、基礎的な事を知っておく必要があります。

 

実務目線から申し上げれば、売買の場合なら、借地権と底地を同時に売却した時の知識を問う設問に注意が必要だと思います。

 

借地借家法は、理解するまで少し大変なところもあると思いますが、確実に出題される法令ですから、必ず２問の得点を目指しましょう。

 

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区分所有法（問13）

毎年、１問分は区分所有に関する問題が出題されています。

内容的には面白くないかもしれませんが、しっかり勉強しておけば確実に１問とれる法令です。

手抜きをせずに学習すると良いと思います。

 

 

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不動産登記法（問14）

問14では、長らく不動産登記法が出題され続けています。

2021年度は、配偶者居住権が登記できるかを問う肢が出題される等、改正に関連した出題もありました。

 

以前の宅建試験に比べて、やや総合力を試すような肢が増えているように思います。

また、実際の登記事項証明書を見て、その意味を勉強すると理解が深まると思います。

 

 

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都市計画法と建築基準法（問15～18）

毎年、都市計画法と建築基準法から２問ずつ出題されています。

年度によって順番が入れ替わることはありますが、出題数に大きな変化はありません。

 

都市計画法と建築基準法は、かなりボリュームの多い法令です。

しかし、本試験ではそれほど難しい事を聞いてきません。

 

つまり、この４問分については、単純に、勉強量での差が出やすいです。

基本的な事をしっかりと覚えて、過去問中心に学習することで、4問中３問の正解はできるようになっておきましょう。

それが合格するための要件と言っても良いと思います。

 

全問正解するくらいの気持ちで勉強し、都市計画法と建築基準法は得意分野にしてください。

都市計画法は、２問中１問は開発許可に関する出題となる可能性が高いです。

 

建築基準法は、直近でいくつか改正点がありましたので、この辺りも注意しながら勉強するのがコツになると思います。

このようなポイントを踏まえて過去問をしっかりやれば、4問正解も可能だと思います。

 

 

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規制・制限系の法令（問19～22）

この区間では、土地区画整理法、宅地造成等規制法、農地法、国土利用計画法、その他法令等からの出題で構成されています。

国土利用計画法については、その他法令（河川法、道路法、景観法等）との組み合わせ問題が出題されることもあります。

 

土地区画整理法、宅地造成等規制法、農地法で１問ずつ獲得するプランです。

農地法については、生産緑地解除に関する問題に注意しましょう。

 

 

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税関連（問23～24）

ここは、税金関連の法律から、ランダムに２問が出題されています。

毎年、固定資産税と不動産取得税が交互に出題されていて、順番的に予測すると2021年度は固定資産税の年になります。

 

2021年度は、固定資産税の評価が改定される年にも当たりますので、これに関連する知識が問われるかもしれません。

 

2021年度1の試験対策としては、不動産取得税については読み通す程度にしておく作戦が良いかもしれません。

 

もう１問分は、印紙税、登録免許税、贈与税、所得税等から出題されており、対策が講じにくいところです。

2020年度は、印紙税から出題されました。

 

個人的には、相続と関連性の高い「贈与税」・「所得税」からの出題を警戒しています。

 

 

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不動産鑑定評価基準又は地価公示（問25）

近年の傾向では、地価公示法、又は不動産鑑定評価基準からの出題となっています。

要するに、ここでは地価に関連する問題が出されています。

 

2020年度については、不動産鑑定評価基準から出題されました。

2021年度は、どちらの可能性も有り得そうな状況で、判断に迷うところです。

 

ここでは、１問正解を目指したいところですが、本試験での想定としては得点ゼロとしておきます。

 

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宅建業法（問26～45）

この区間は、主に宅地建物取引業法での構成となっています。

この試験のメイン法令でもありますので、満点をとるくらいの気持ちで勉強する必要があります。

 

2020年度の本試験は、全問正解を目指せる内容の難易度でした。

宅建業法でのミスが合格率に大きく影響する年だったとも言えると思います。

 

問45については、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」からの出題が通例となっています。

 

 

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その他の法令（問46～47）

この区間では、独立行政法人住宅金融支援機構と、不当景品類及び不当表示防止法から、毎年1問ずつ出題されています。

 

ここも確実に出る箇所ですから、しっかり2問を獲得しにいきましょう。

 

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統計（問48～50）

問48は、毎年「統計」からの出題となっています。

スクール各社やネット上の情報を活用し、不動産統計の概要数値を掴んでおく程度で良いと思います。

 

その他は、主に土地の知識と、建物の構造から出題されています。

勉強量に対して効率が良く得点できる部分ですので、過去問の範囲についてはしっかりと理解しておいてください。

 

 

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得点配分の内訳

一発合格の経験を活かして、自分が再受験するつもりで合格時の得点配分を考えました。

黒文字は、本試験での出題数の内訳です。

どこかで2問落としても合格できるプランですので、採用価値があると思います。

 

 

★ 全50問中、37問正解で合格！

 

まとめ

宅建の試験問題は、試験委員に選ばれた弁護士や、各省庁の課長クラスの人達が作成しています。

出題傾向の変化を観察していると、このような人達の視点（出題意図）を踏まえた分析をすることも大切だと感じます。

 

この記事でご紹介したように、宅建試験には一定の出題傾向があります。

宅建業法を得意分野にし、毎年出題される法令でしっかりと得点すれば、高確率で合格できる資格です。

しっかりと37問以上正解できるように、勉強の予定を立てて挑みましょう。

 

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