宅建業法の過去問集 過去問と解説

宅建業法の過去問 2019年度の試験問題と解説

過去問集について、「法令ごとに分類されていたら便利なのに」と思ったことはありませんか?

最初は、宅建業法の勉強から入る人が多いですから、全50問を通してトライするのはかなり先の話ですよね。

それなのに、勉強した法令ごとに仕分けられたものは少ない気がします。

そこで、宅建業法だけで力試しができるように、2019年度の宅建業法専用の過去問記事を作成してみました。

設問ごとにページ移動しなくて良いので、スマホでの勉強がしやすいと思います。



目次

過去問集の使い方

携帯やパソコンで、宅建業法に集中した模試のような勉強ができるように作成しています。

目次を上手く活用すると、より便利に学習できると思います。

 

各肢の説明についても、実務経験とオリジナリティを重視し、出来るだけわかりやすく解説したつもりです。

流し読み用の無料テキストと合わせて勉強に役立ててください。

2018年度

 

2019年度 問26

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせてはならないが、宅地建物取引業を営む目的をもってする広告をさせることはできる。
  2. 宅地建物取引業とは、宅地又は建物の売買等をする行為で業として行うものをいうが、建物の一部の売買の代理を業として行う行為は、宅地建物取引業に当たらない。
  3. 宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
  4. 宅地建物取引業者の従業者が、当該宅地建物取引業者とは別に自己のために免許なく宅地建物取引業を営むことは、無免許事業に当たる。

 

 

 

2019年度 問26の解説 免許・名義

誤り。

宅建業者は、名義貸しの禁止をされているだけでなく、自己名義で他人に宅建業を営む旨の表示をさせることや、宅建業を営む目的で広告させることも禁止されています。

 

(名義貸しの禁止)

第十三条 宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて、他人に宅地建物取引業を営ませてはならない。

2 宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせ、又は宅地建物取引業を営む目的をもつてする広告をさせてはならない。

 

誤り。

建物の一部であっても不動産売買に変わりはありませんから、このような取引の代理についても宅建業となります。

 

誤り。

誰が関与したとしても、無免許業者の行為が正当化されることはありません。

無免許業者による無免許事業は、免許を持つ業者が取引したとしても無免許事業のままです。

 

正しい。

誰のために行うかどうかは関係なく、宅建業の免許を必要とする行為には免許が必要ですから、本肢の行為は無免許事業です。

そうでなければ免許制度の意味がありませんから、勉強していない人でも分かるサービス問題ですね。

 

正解:4

 

2019年度 問27

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、取引の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
ア 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物についての自ら売主となる売買契約を締結してはならないが、当該売買契約の予約を行うことはできる。
イ 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、損害賠償の請求期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から1年とする特約を有効に定めることができる。
ウ 宅地建物取引業者は、いかなる理由があっても、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
エ 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、その相手方に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

 

 

 

2019年度 問27の解説 (業者責任等)

誤り。

売買契約の予約は、結果的に売買をすることになる約束ですので、売買自体と同じように扱われます。

自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限にかかりますので、誤りです。

 

誤り。

自ら売主となる宅建業者は、瑕疵担保責任について民法よりも買主に不利な特約を締結できません。

相手が同意していたとしても、そもそも法律上で違反ということです。

「引渡しの日から1年」と定めることはできませんので誤りです。

 

誤り

宅建業者は、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らすことを禁止されていますが、正当な理由があれば、秘密を開示することが許されています。(裁判での証言等)

 

正しい

宅建業法47条の2第1項の通りで、正しい肢です。

 

正解:1

 

2019年度 問28

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。
  2. 当該建物が既存の建物であるときは、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第6条第3項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明しなければならない。
  3. 当該建物が既存の建物である場合、石綿使用の有無の調査結果の記録がないときは、石綿使用の有無の調査を自ら実施し、その結果について説明しなければならない。
  4. 当該建物が建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであって、同条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。

 

 

 

2019年度 問28の解説 (第35条関連)

誤り。

「建物の貸借の媒介を行う場合」に限定した話ですので、誤りです。

住宅性能評価を受けた新築住宅である旨を重要事項として説明しなければならないのは、建物の売買の場合です。

 

誤り。

本肢の前提条件は、宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合です。

建設住宅性能評価書の保存の状況等を説明する必要があるのは、建物の売買の場合です。

 

誤り。

石綿使用の有無の調査を自ら実施しなければいけないという規定はありません。

記録が無い場合には、その事実を説明することになります。

 

正しい。

区分所有建物について、「専有部分の利用制限に関する規約の定め」がある場合には、重説での説明が必要です。

売買・貸借のどちらの取引でも説明が必要となる事項です。

 

正解:4

 

2019年度 問29

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に基づく監督処分及び罰則に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア 宅地建物取引業者A(国土交通大臣免許)が甲県内における業務に関し、法第37条に規定する書面を交付していなかったことを理由に、甲県知事がAに対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。

イ 乙県知事は、宅地建物取引業者B(乙県知事免許)に対して指示処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならず、聴聞の期日における審理は、公開により行わなければならない。

ウ 丙県知事は、宅地建物取引業者C(丙県知事免許)が免許を受けてから1年以内に事業を開始しないときは、免許を取り消さなければならない。

エ 宅地建物取引業者D(丁県知事免許)は、法第72条第1項の規定に基づき、丁県知事から業務について必要な報告を求められたが、これを怠った。この場合、Dは50万円以下の罰金に処せられることがある。

 

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

 

 

 

2019年度 問29の解説 (監督処分等)

誤り。

甲県知事は、Aに対して内閣総理大臣に協議することなく業務停止処分を行うことが可能です。

知事の管轄県内で起きた事を、いちいち内閣総理大臣が協議していられるわけもありませんので、このような想像をすることも大事です。

 

正しい。

監督処分をするときには、聴聞を行う必要があります。(宅建業法 第69条)

また、この聴聞の期日における審理は、公開により行われます。

当サイトの無料テキスト⑪を確認しておきましょう。

 

正しい。

「免許を受けてから1年以内に事業を開始せず、又は引き続いて1年以上事業を休止した」場合、免許権者は、宅建業者の免許を取り消さなければなりません。

 

正しい。

問題文の通り、知事は、その職員に命じて立ち入り検査をせることができます。

また、この立入検査を拒むと、50万円以下の罰金の対象となります。

 

正解:3

 

2019年度 問30

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア 建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
イ 一団の宅地の売買について、数回に分けて広告する際に、最初に行った広告以外には取引態様の別を明示しなかった。
ウ 建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。
エ 建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

 

 

 

2019年度 問30の解説 (広告規制)

違反する。

工事完了前の場合、賃貸住宅について建築確認を終えた後でなければ、広告をすることができません。(宅建業法 第33条)

 

違反する。

取引態様の明示は、毎回掲載しなければならず、省略することはできません。

 

違反する。

依頼者の依頼によって行う広告料金であれば、報酬限度額を超えて受領することができますが、本肢のケースでは違反となります。

 

違反する。

建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前なのですから、何を明示しようと広告を行うことはできません。

 

正解:4

 

2019年度 問31

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の既存のマンションの売却に係る媒介を依頼され、Bと専任媒介契約(専属専任媒介契約ではないものとする。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア Aは、専任媒介契約の締結の日から7日以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならないが、その期間の計算については、休業日数を算入しなければならない。

イ AがBとの間で有効期間を6月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。

ウ Bが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。

エ AがBに対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合、建物状況調査を実施する者は建築士法第2条第1項に規定する建築士であって国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければならない。

 

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

 

 

2019年度 問31の解説(専任媒介契約)

誤り

専任媒介契約を締結した場合、宅建業者Aは、媒介契約締結の日から7日以内に、所定事項について、指定流通機構に登録しなければなりませんが、この期間中の休業日は除いて良いことになっています。

 

誤り

専任媒介契約の有効期間は、3か月を超えることができず、これより長い期間を定めた場合は、契約期間は3か月として扱われます。

 

誤り

依頼者が宅建業者であっても、報告義務が消える事はありません。

本肢の場合、媒介状況について2週間に1回以上報告しなければなりません。

 

正しい

建物状況調査を行う者は、建築士であって国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければなりません。

 

正解:1

 

2019年度 問32

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が受け取ることのできる報酬額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において報酬額に含まれる消費税等相当額は税率8%で計算するものとする。

  1. 宅地(代金200万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の代理について、通常の売買の代理と比較して現地調査等の費用が8万円(消費税等相当額を含まない。)多く要した場合、売主Bと合意していた場合には、AはBから302,400円を上限として報酬を受領することができる。
  2. 事務所(1か月の借賃108万円。消費税等相当額を含む。)の貸借の媒介について、Aは依頼者の双方から合計で108万円を上限として報酬を受領することができる。
  3. 既存住宅の売買の媒介について、Aが売主Cに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、AはCから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
  4. 宅地(代金200万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の媒介について、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合でも、売主Dと合意していた場合には、AはDから194,400円を報酬として受領することができる。

 

 

 

2019年度 問32の解説(報酬額)

正しい

200万円の宅地売買の代理の場合、手数料5%の2倍(20万円)まで受領できます。

そして、これに上乗せする形で、通常よりも多くかかった費用8万円を、依頼者合意の上で受領するという話です。

よって、「28万円と8%の消費税」までが上限額となり、302,400円となります。

詳細は、無料テキスト⑨に記載しています。

 

正しい

双方からの受領額は、トータルで賃料の1カ月分ですので問題ありません。

 

正しい

建物状況調査を実施する者のあっせん行為は、個別の報酬対象ではありません。

 

誤り

現地調査等の費用が通常を上回らないのですから、請求する根拠がありません。

単純に報酬上限を上回った金銭の受領ということになりますので、業法違反となります。

 

正解:4

 

2019年度 問33

宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者で保証協会に加入した者は、その加入の日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。
  2. 保証協会の社員となった宅地建物取引業者が、保証協会に加入する前に供託していた営業保証金を取り戻すときは、還付請求権者に対する公告をしなければならない。
  3. 保証協会の社員は、新たに事務所を設置したにもかかわらずその日から2週間以内に弁済業務保証金分担金を納付しなかったときは、保証協会の社員の地位を失う。
  4. 還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日から2週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復する。

 

 

 

2019年度 問33の解説(保証協会)

誤り

保証協会に加入する宅建業者は、加入しようとする日までに弁済業務保証金分担金を納付しなければなりません。(第64条の九)

 

誤り

宅建業者が保証協会から営業保証金を取り戻す際には、公告をしなければならないという規定はありません。

保証協会に入ってから営業保証金を取り戻していますので、公告不要です。

 

第六十四条の十四 宅地建物取引業者は、前条の規定により営業保証金を供託することを要しなくなったときは、供託した営業保証金を取りもどすことができる。

2 第三十条第三項の規定は、前項の規定により営業保証金を取りもどす場合に準用する。

 

正しい

宅建業法 第64条の九の通りです。

期間内の納付をしないときは、社員の地位を失うと規定されています。

 

誤り

宅地建物取引業者が保証協会の社員の地位を失った場合、その日から1週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。

 

正解:3

 

2019年度 問34

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
  2. 宅地建物取引業者が既存住宅の売買の媒介を行う場合、37条書面に当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。
  3. 宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約を成立させた場合、当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めについて、37条書面にその内容を記載する必要はない。
  4. 宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならない。

 

 

 

2019年度 問34の解説(37条書面)

誤り

損害賠償額の予定をしたのですから、契約書面に必ず記載する必要があります。

 

正しい

「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項」は、売買契約書面への記載が必要です。

2018年度の改正ポイントでもあるので、無料テキスト⑦で確認しておきましょう。

 

誤り

「租税その他の公課の負担に関する定め」は、記載事項となっています。

 

誤り

宅建士の記名・押印が必要なのは正しいのですが、重説(35条書面)と契約書(37条書面)に記名・押印する宅建士が同一でなければいけないということはありません。

そんな規定があったら、宅建士が仕事を手分けすることができませんよね?

実務では、重説を行う日と契約日が異なる場合もあります。

宅建士が病欠で休んだら契約ができなくなってしまうなんて、有り得ない話ですよね。

 

正解:2

 

2019年度 問35

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

  1. Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
  2. Aは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士Dが令和元年5月15日に退職したため、同年6月10日に新たな専任の宅地建物取引士Eを置いた。
  3. Aは、宅地建物取引業者Fから宅地の売買に関する注文を受けた際、Fに対して取引態様の別を明示しなかった。
  4. Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。

 

 

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2019年度 問35の解説(業務規程)

違反する。

宅建業者Aは、停止条件を無視し、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約を締結しようとしています。

このような行為は、宅建業法第33条の2で禁止されていますので、違反となります。

 

違反する

専任の宅建士が必要人数を下回ったときは、宅建業者は2週間以内に必要な措置を執る必要があるとされています。

 

違反する

宅建業法 第34条の通りです。

無料テキスト⑤で確認できます。

 

違反しない

貸借契約を代理又は媒介の場合には、本肢のような状況下で契約することが例外的に許されています。(宅建業法 第36条)

 

正解:4

 

2019年度 問36

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Aは、その媒介により建築工事完了前の建物の売買契約を成立させ、当該建物を特定するために必要な表示について37条書面で交付する際、法第35条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書の交付により行った。
イ Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。

ウ 土地付建物の売主Aは、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取決めをしたが、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなかったので、37条書面にその取決めの内容を記載しなかった。
エ Aがその媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければならない。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

 

 

 

2019年度 問36の解説(37条書面)

正しい

建築確認が完了する前ではなく、工事が完了する前と言っているだけですので、当該契約は有効なものです。

そして、「建物を特定するために必要な表示を37条書面で交付する際」と書いています。

つまり、37条書面で交付した上で、更に重説で使用した図書を交付しているという解釈をする必要があります。

説明を手厚くしている行為なので正しい肢となります。

個人的な意見ですが、少し分かりに難い表現で、あまり良い問題文ではないですね・・。

 

誤り

自ら貸主として賃貸に関する契約を締結しているので、宅建業ではありません。

つまり、宅建業法上の取引ではないので、本肢は誤りです。

 

誤り

買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取決めは、「契約の解除」についての事項ですので、37条書面の記載事項となります。

「その取り決め」の「その」の部分は、無条件で解除できる取り決めのことを意味していますから、ローンのあっせんの有無に関係なく記載が必要です。

 

正しい

売買契約の場合も、貸借契約の場合も、契約解除に関する定めはとても重要ですよね。

契約の解除についての定めがある場合、37条書面に必ずその内容を記載する必要があります。

 

正解:2

 

2019年度 問37

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(35条以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aが手付金として200万円を受領しようとする場合、Aは、Bに対して書面で法第41条に定める手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない。
  2. Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。
  3. Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。
  4. Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。

 

 

 

2019年度 問37の解説(手付金の保全措置)

1

誤り

未完成物件の売買で、宅建業者が自ら売主となる場合には、保全措置を講じてからでなければ買主から手付金を受領できません。

 

2

誤り

Bが契約の履行に着手する前なのですから、Aは、手付金の倍額を償還して契約を解除することができます。

それに、正当な理由があることは、解除時の要件ではありません。

 

3

正しい

宅建業法 第41条に規定されている手付金等の中には、中間金も含まれます。

本肢の手付金等は、中間金を受領する時点で合計200万円となりますので、手付金等の保全措置を講じれば中間金を受領することができます。

 

4

誤り

手付金等の合計が650万円となっていますので、手付金等の保全措置を講じれば、中間金を受領することができます。

 

正解:3

 

2019年度 問38

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア Bがクーリング・オフにより売買契約を解除した場合、当該契約の解除に伴う違約金について定めがあるときは、Aは、Bに対して違約金の支払を請求することができる。
イ Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
ウ Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

 

 

 

2019年度 問38の解説(クーリングオフ)

誤り

クーリング・オフが適用された場合、宅建業者は、申し込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の請求をすることができません。(宅建業法 第37条の2第1項)

 

正しい

たとえ本人から場所を指定したとしても、喫茶店は事務所と同等には扱われませんので、クーリング・オフの対象となります。

買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めても、契約締結日から起算して7日間しか与えていないことになります。

宅建業法の規定よりも買主側に不利な特約となる為、このような特約は無効です。

 

誤り

「Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをした」という部分を実際の業務で説明してみます。

売主業者(A)が三井のリハウス(C)に物件の販売を依頼し、個人客(B)が三井のリハウスの店舗で契約をしたようなイメージです。

 

本肢では、CがAから媒介を受けているので、Cの事務所は宅建業法上の「事務所等」です。

よって、Bは、クーリング・オフによる契約解除はすることができず、解約したい場合には手付金放棄等の手段をとることになります。

 

正解:2

 

2019年度 問39

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 既存住宅の貸借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況について説明しなければならない。
  2. 宅地の売買の媒介を行う場合、登記された抵当権について、引渡しまでに抹消される場合は説明しなくてよい。
  3. 宅地の貸借の媒介を行う場合、借地権の存続期間を50年とする賃貸借契約において、契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。
  4. 建物の売買又は貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第53条第1項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を、売買の場合は説明しなければならないが、貸借の場合は説明しなくてよい。

 

 

 

2019年度 問39の解説(第35条 重要事項説明)

1

誤り

建物の売買の場合には保存状況等について説明しなければなりませんが、賃貸物件の場合には、記載事項にはなっていません。

よって、このケースでは、説明をしなかったとしても規定違反ではありません。

 

2

誤り

登記された権利の種類・内容は、物件所有者の権利に関する情報ですから、重要事項として説明が必要です。

買主は、売主の登記事項がいつまでに抹消されるのか理解しておく必要がありますよね?このような想像をすると、迷わずに済むのではないかと思います。

 

3

正しい

問題文の通りです。

契約終了時における当該宅地上の建物の取壊しについて、「借り手が知っておくべき情報か」を考えれば、おのずと答えが見える肢です。

 

4

誤り

災害で命を失う可能性について、「賃貸人には教えなくて良い」なんてことがあるわけがありませんよね。

当然ながら、災害の危険が指定されているときは、必ずその地域の住民に知らせておく必要があります。

 

正解:3

 

2019年度 問40

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者の従業者は、取引の関係者の請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは、請求がなくても説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。
  2. 宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、各取引の終了後5年間、当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間、保存しなければならない。
  3. 宅地建物取引業者が、一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、その案内所が一時的かつ移動が容易な施設であるときは、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨等所定の事項を表示した標識を掲げなければならない。
  4. 宅地建物取引業者が、一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、その案内所が契約を締結し、又は契約の申込みを受ける場所であるときは、当該案内所には、専任の宅地建物取引士を置かなければならない。

 

 

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2019年度 問40の解説(業務規程)

1

正しい

問題文の通りで正しい肢です。

宅建業法 第48条2項と、第35条4項の規定です。

 

2

誤り

業務帳簿の保存期間は、各事業年度で閉鎖し、その閉鎖後5年間です。

各取引の終了後からではありません。

 

3

正しい

この案内所は、一時的かつ移動が容易な施設なので、クーリング・オフの対象となります。

所定の事項を表示した標識を掲げて、購入者にその旨を知らせる必要があります。

 

4

正しい

その案内所が契約を締結し、又は契約の申込みを受ける場所なので、専任の宅建士を設置する必要があります。

無料テキスト⑤で該当条文を確認できます。

 

正解:2

 

2019年度 問41

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明(以下この問において「重要事項説明」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。
  2. 宅地建物取引業者である売主は、他の宅地建物取引業者に媒介を依頼して宅地の売買契約を締結する場合、重要事項説明の義務を負わない。
  3. 建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
  4. 重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならないが、それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい。

 

 

 

2019年度 問41の解説(第35条 重要事項説明)

正しい

管理が委託されているときには、委託先(管理会社の情報)が重要事項となります。

 

2

誤り

宅建業者である売主は、買主に対して重要事項説明の義務を負います。

買主に重要事項説明を行うのはどちらの宅建士でも良いのですが、重要事項説明書に両社の宅建士が記名押印します。(実務では仲介業者が行います)

要するに、重要事項説明書を共同作成し、買主に説明する必要があるという事です。

試験対策としては、両者に重要事項説明を行う義務があると覚えましょう。

 

3

誤り

売買の場合には、「容積率や建蔽率」が重要事項となりますが、賃貸の場合には説明を省略できます。

建蔽率や容積率は、賃貸物件を借りる際の重要な判断材料とならない情報だからです。

 

誤り

「代金、交換差金又は借賃の額」は、契約書の記載事項です。

そもそも、代金や賃料に納得したから契約になるわけですから、説明しなくても理解している事項のはずです。

ですから、「代金、交換差金又は借賃の額」は重要事項とされていません。

 

「代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的」については、付随的に発生した可能性があり、「よく聞いておかないといけない費用」ですよね?

ですから、こちらは重要事項説明の対象とされています。

説明文が逆になっているので、誤りです。

 

正解:1

 

2019年度 問42

宅地建物取引業法第2条第1号に規定する宅地に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。
  2. 宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わない。
  3. 都市計画法に規定する市街化調整区域内において、建物の敷地に供せられる土地は宅地である。
  4. 都市計画法に規定する準工業地域内において、建築資材置場の用に供せられている土地は宅地である。

 

 

 

2019年度 問42の解説(宅地)

1

誤り

道路・公園・河川など公共の用に供する施設の用に供せられているものは、宅建業法上の「宅地」ではありません。

 

2

正しい

宅建業法上で、宅地であるかを判断する要素は、地目や現況は関係なく、用途地域内で建物が建てられる土地であることです。

 

3

正しい

市街化調整区域内は、基本的に用途地域を定めませんが、例外的に用途地域が定められることはあります。

何らかの用途地域の規定に準じて定められ、宅地として使用するケースがある為、本肢の説明は正しいことになります。

 

4

正しい

用途地域内において、建物が建てられる土地ですので、宅建業法上の宅地に該当します。

現状は、建築資材置場であっても、そこに建物が建てられないわけではありませんので、宅地となり得ます。

 

正解:1

 

2019年度 問43

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 免許を受けようとする法人の非常勤役員が、刑法第246条(詐欺)の罪により懲役1年の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。
  2. 免許を受けようとする法人の政令で定める使用人が、刑法第252条(横領)の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を満了している場合、その満了の日から5年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。
  3. 免許を受けようとする法人の事務所に置く専任の宅地建物取引士が、刑法第261条(器物損壊等)の罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していない場合、当該法人は免許を受けることができない。
  4. 免許を受けようとする法人の代表取締役が、刑法第231条(侮辱)の罪により拘留の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していない場合、当該法人は免許を受けることができない。

 

 

 

2019年度 問43の解説(業者免許)

誤り

禁錮以上の刑に処せられた場合、業者免許の欠格要件に該当しますので、当該法人は、この非常勤役員が刑の執行を終えた日から5年間を経過するまでは免許を受けることができません。

 

正しい

第5条によれば、禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者は、免許をとることができません。

この規定は、役員や政令で定める使用人も対象とされています。

 

しかし、本肢のケースでは、執行猶予期間を満了していますので、少し話が難しくなっています。

執行猶予とは、一定期間中に事件を起こさないことを条件に、判決執行を猶予するものですよね?

執行猶予期間が満了すると、判決の効力が消滅することになりますので、免許欠格事由ではなくなるという事です。

この為、当該法人は、5年経過していなくても免許を受けることができることになります。

本肢は、刑法に絡んだ部分があるので、他の設問から消去法的に正解できれば良いと思います。

 

誤り

普通の社員として働いている専任の宅建士は、会社の経営に関わるような立場ではありませんよね?

このような専任宅建士が罰金刑に処されたとしても、その法人の免許取得等に問題は生じません。

 

代表取締役に対する刑罰の種類が拘留刑の場合、欠格要件にまではなりません。

悪い事はしたわけですが、免許を取り上げる程ではないということですね。

よって、この法人は、免許を受けることが可能です。

 

正解:2

 

2019年度 問44

宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士資格登録(以下この問において「登録」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 業務停止の処分に違反したとして宅地建物取引業の免許の取消しを受けた法人の政令で定める使用人であった者は、当該免許取消しの日から5年を経過しなければ、登録を受けることができない。
  2. 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に勤務する宅地建物取引士(甲県知事登録)が、宅地建物取引業者B(乙県知事免許)に勤務先を変更した場合は、乙県知事に対して、遅滞なく勤務先の変更の登録を申請しなければならない。
  3. 甲県知事登録を受けている者が、甲県から乙県に住所を変更した場合は、宅地建物取引士証の交付を受けていなくても、甲県知事に対して、遅滞なく住所の変更の登録を申請しなければならない。
  4. 宅地建物取引士資格試験に合格した者は、宅地建物取引に関する実務の経験を有しない場合でも、合格した日から1年以内に登録を受けようとするときは、登録実務講習を受講する必要はない。

 

 

 

2019年度 問44の解説(宅建士の登録)

無料テキスト②

無料テキスト③

誤り

免許取消処分を受けた法人で、当該処分に係る聴聞の公示の日前60日以内にその法人の役員であった者は、当該取消日から5年を経過しなければ、登録が受けられません。

しかし、「政令で定める使用人」の場合には、5年経過せずに登録を受ける事ができます。

 

誤り

宅建士登録を受けている者について、宅建士登録簿の登録事項に変更があった場合には、遅滞なく、変更の登録の申請をする必要があります。

そして、この変更の登録は、現在登録を受けている都道府県知事に対して行います。

本肢の場合、甲県知事に申請しなければいけませんので誤りです。

 

正しい

宅建士が氏名又は住所を変更したときは、変更の登録と、宅建士証の書換え交付の申請が必要になります

本肢の通り、住所についての変更の登録は、登録している知事に対して、遅滞なく申請する必要があります。

 

誤り

宅建士の登録を受けることができるのは、以下の2通りです。

  • 2年以上の実務経験がある
  • 国土交通大臣指定の講習(登録実務講習)を受講する

 

本肢では、実務経験がないのですから、登録実務講習を受講しなければ登録できません。

宅建試験合格から1年以内であっても、登録するには登録実務講習が必要になりますので誤りです。

 

正解:3

 

まとめ

宅建業法の過去問は、この試験の要です。

間違えた箇所は、どこかにメモしておく等の工夫をして、定期的にチェックして頭に叩き込んでください。

通勤・通学で使用して、必ず得意科目にしましょう!

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