不動産売却 体験談等

不動産売却の不動産屋選びは5つのタブーに注意せよ

私は、不動産営業と土地仕入れの両方を経験している為、売却(販売)側と買取(業者)側の両方の事情を知り尽くしています。

このような不動産業界での経験から、皆さんに不動産の売却活動におけるタブーをご紹介したいと思います。

 特に、売却時の不動産屋選びについては、やってはいけない選択肢がありますので、この記事でご紹介する内容を覚えておいてくださいね。




不動産屋の選び方について

不動産屋の選び方は5種類もある」でご紹介したことがありますが、別記事でご説明している通り、『不動産を購入しようとする場合』と『売却しようとする場合』では不動産屋の選び方が異なります

 

不動産の購入を考える場合、情報量が多く、誠実なサポートをしてくれる業者が理想です。

一方、不動産の売却を考える場合には、【広告力】が重要になります。

 

貴方が売ろうとしている不動産物件の存在を、一人でも多くの顧客に周知することができる業者が理想なのです。

ですから、各社の広告費について把握するくらいの気持ちを持って選んでください。

 

そこで、一括査定サイトを使った裏技的な不動産業者選別方法をご紹介したいと思います。

一括査定サイトの内容よりも、『サイトの使い方』にタブーがありますので、よく覚えておいていただきたいと思います。

 

まず、有名で信頼できる不動産査定一括サイトから査定額を集めます。

以下、一括査定サイトを利用して業者を選別する方法の手順を説明していきます。

 

一括査定の使い方

一括査定のサイトは色々な種類がありますが、どうせなら信頼性の高いサイトを利用すべきですよね。

登録業者が少ないサイト等を利用しても、良い比較ができないからです。

 

例えば、タウンライフ不動産のサイトは、GMOリサーチ㈱によるアンケート結果で1位(満足度・使いやすさ・薦めたいサイトで3冠)を獲得しており、文句なしの条件です。

 

一括サイトで査定額を集めた際には、「一番高い査定を出してくるのはどこか」という目線は捨ててください。

一括査定サイトの利用メリットは、査定額が高い業者を見つける事ではありません

 

一括査定を使うメリットは、各社の査定額から平均的な相場価格と業者の対応力(レスポンス)を把握することにあります。

そもそも、売却する側(売主)の目的は、【対象不動産の近くで広告力のある業者を探す事】です。

 

考えてみれば、査定額の高い不動産会社は、それだけ売れにくい価格で販売活動をするという事でもありますよね?

大事なのは、全体の相場感覚を掴み、その中で各社の対応スピードや、広告費の予算等について把握する事なのです。

売れなければ意味がありませんから、各社の査定額は参考価格だと考えておきましょう。

 

各社へ広告活動の確認をする

一括査定サイトで問い合わせをすると、各社から一斉に査定額についての連絡が入ります。

この際には、遠慮なく「具体的にどんな広告活動をしてもらえますか?」等と聞いてみてください。

 

この際、「ホームページに集客力があります」とか、「定期的にチラシを撒きます」等といった漠然とした回答をする会社はひとまず無視してください。

最も良いのは、「新聞広告で毎月〇万部の販売チラシを入れています」といった具体的な数字での提示がある不動産会社です。

 

不確実な広告活動の告知は、業法違反にもなりかねませんし、「口だけでやらない可能性もある」と考えてください。

確実に恩恵が受けられる広告活動について確認し、その中でレスポンスや信頼性を比較して依頼先を決めるのがベストです。

 

売却額は売主が決める事ですから、各社から届いた査定額は目安でしかありません。

つまり、一番安い査定を出してきた業者でも、広告力があるのであれば、自分の思う売却額で販売させることが可能なわけです。

 

仲介手数料について

仲介手数料を最大で無料にする不動産業者は、売却活動に熱心な傾向があります。

しかし、彼等は広告費をそれほど投じることはできませんし、営業マンも普通の不動産業者よりも忙しい傾向があります。

 

つまり、売却を依頼するにはあまり向かない相手なので、このような業者を選ぶのは売却時のタブーです。

売却活動を委託する場合は、仲介手数料無料の不動産会社を利用するのは避けましょう。

 

ただし、買取り業者に売却を依頼する場合には、仲介手数料無料の会社でも良いです。

私もそうですが、土地仕入の経験がある担当者の場合等には、簡単に高く買ってくれる業者を見つけることができます。(メールをいただければ無料で対応します

 

つまり、一般的な売却方法ではなく、『安くても業者に売って現金化する』選択肢を選ぶ場合には、例外的に仲介手数料無料の不動産業者を選ぶことができるという事です。

 

営業マンの選別

問い合わせから査定額の提示までのスピード感から、営業マンの状況が判断できる場合があります。

例えば、問い合わせの当日や翌日に査定額を提示してくる営業マンがいれば、かなり暇だったか、ベテラン営業である場合のどちらかです。

 

ベテラン営業の場合、相場観があるので、調査などをしなくてもある程度の価格を出すことができます。

この為、問い合わせに対してすぐに連絡することも可能なのです。

 

私がお勧めしたいのは、問い合わせから二日目の午前中に連絡して来る営業マンです。

前日の予定管理がしっかりしており、ある程度準備もできていると思うからです。

 

バランス感覚として、このタイミングで来る営業マンは、能力が高い可能性があります。

二日目の午後になると、少しレスポンスが悪い部類になりますし、3日目以降での対応は問題外です。

 

不動産売却サイトの利用手順

一括査定サイトを利用した不動産売却の手順について、まとめておきます。

 

  1. 優良一括査定サイトで不動産売却の一括査定について依頼する。
  2. 査定額の平均値を把握する。
  3. 広告力の高い業者を選別する
  4. 良さそうな営業マンを選別する
  5. 不動産会社を1~2社に決め、媒介契約を締結する

 

ポイント

不動産会社との媒介契約(売却依頼の正式契約)は、一般媒介と専任媒介のどちらかを選ぶことができます。

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に売却を依頼できますが、多くても2社までにしましょう。

 

多くの不動産会社に依頼をすると、業者側もやる気を無くします。

それに、広告力のある上位2社に任せれば充分なので、あまり意味がありません。

 

まとめ

不動産売却時における5つのタブールールをまとめると、以下のようになります。

 

  1. 人気の無いサイトを使ってはならない
  2. 広告力の低い業者を選んではならない
  3. 査定額の高さで業者を決めてはならない
  4. レスポンスの遅い営業を選んではならない
  5. 3社以上の会社と契約してはならない

これを厳守して、トラブルなくスムーズに売却活動をしていただければと願っています。

プロ目線からの正直なアドバイスですので、是非とも参考にしてください。

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