リスク回避 不動産投資

原状回復リフォームと賃貸物件の問題点

原状回復リフォームでのリフォーム業者選びは、賃貸経営において想像以上に大切な選択です。

資金回収までの期間が大幅に変わってくる可能性さえある事柄なのですが、この事に気付かないでいるオーナーは意外に多いです。

目先の利回りや賃料ばかりに目を向けてしまいがちですが、賃貸オーナーはこの記事を読んで不動産投資のあり方をもう一度考えてみていただければと思います。



原状回復リフォームの費用

仮に、あなたが全20室の収益物件を保有していたとしましょう。

入居者の回転スパンが平均2年だとすると、1室あたりの原状回復リフォームは、20年間の間に10回程度必要ということになります。

 

しかも、原状回復リフォームは、回数を重ねるたびに範囲が広くなっていく可能性が高いです。

これが全20室あるのですから、トータルでは200回の原状回復リフォームが発生する可能性があるということです。

 

入居者の回転スパンが平均4年だとしても、100回の原状回復リフォームが発生する計算です。

原状回復工事の平均費用が3万円だったとして、合計で300万円にもなります。

 

物件の状況によっては、リフォームの平均コストはもっと上昇するかもしれません。

大規模な物件の場合、たった1万円のコスト差でも、数百万円の差になって返済を苦しめることになるわけです。

 

リフォームコストの考え方

収益物件を購入しようとした際、契約直前に購入価格を数百万円高くされたら、誰でもその取引をやめるでしょう。

きっと、ものすごく高く感じてしまいますよね。

 

しかし、購入者が将来の原状回復リフォーム費用として数百万円かかるという事実を把握していなかったとしたら、数百万円高くなった物件を買っているのと変わりません。

 

賃貸物件のオーナーは、リフォームコストとその効果について、かなりシビアに検討すべきだと気付かされる話だと思いませんか?

 

多くの賃貸オーナーは、管理を任せている会社に原状回復工事を任せていると思います。

管理会社は、安いリフォーム業者を探して工事の依頼をするはずですが、実はそれだけでは足りません。

 

リフォームのコストを考える時には、費用対効果の意識を持ってください。

原状回復リフォームによって、家賃を多少でも上げることができれば、このリフォーム費用が回収できる可能性が高まります。

つまり、『安くて価値の上がるリフォーム』をすることが大切なのです。

 

空室対策はリフォーム業者で決まる!

賃貸物件の退去時のクリーニングやリフォームは、不動産管理会社等に任せっきりというオーナーが多いのではないでしょうか。 自分で手配しているケースでも、安さだけで業者選びをしてしまうケースが多いと思います ...

 

不動産資産の組み換え

収益物件は、売却してプラスになる時期が来たら、買い手を探してみることをお勧めします。

仲介手数料無料の不動産業者等を利用することで、売却益が出るケースもあるでしょう。

 

何故、順調に収益が出ている物件を売る必要があるのかと思う人もいるでしょう。

その答えは、『更に良い物件に変えるため』です。

 

不動産資産は、経年と共に価値が下がっていきます。

ですから、資産を持ち替えることで流動性の高い不動産物件を回転させていくのが理想です。

 

近年では、都内の区分所有テナント物件等も人気があります。

借地権割合の高い都内のテナント物件は、相続資産として土地の評価額を大きく下げることができ、おまけに収益性も高いです。

 

リフォームによって価値を上げ、物件の収益性に問題がない状態で売却が可能になるケースでは、このような資産の組み換えも検討すべきでしょう。

 

スポンサーリンク

リフォーム業者の多角経営

近年の不動産業界では、リフォーム業者による新戦略が目立ちます。

リフォーム業だけではなく、他の業種と組み合わせることで、事業拡大を狙う企業が増えてきました。

 

例えば、リフォーム業者が不動産仲介業を行うケースがその一つです。

中古マンション等を購入する際の仲介手数料を無料にする代わりに、自社のリフォームに費用を投じてもらうという発想です。

 

消費者からすれば、購入コストが圧縮され、リノベーションによって物件価値も上がります。

まさに一石二鳥の戦略ですね。

 

この他、自社で価値の低い不動産物件を買い取り、リノベーションして価値をあげて売却するという事業で大成功している例もあります。

また、不動産管理会社へのコンサルティング業務から今までにないサービスを始める会社も出現し始めています。

 

今後、不動産投資での成長性は、このような多角化経営によるサービスメリットを享受することにあるのかもしれません。

今後も、賃貸業者やリフォーム業者による新しい多角化経営サービスには注目が集まりそうです。

 

群雄割拠を生き残る企業

企業経営の在り方は様々ですが、大企業(リフォーム系)では多角化経営を展開する動きが目立ちます。

商売敵は常に現れてくるものですし、何か新手を打たなければマーケット縮小時に差別化できなくなると見ているのでしょう。

 

リフォーム案件数が伸びているうちは、多角化経営をしなくても営業力で解決できます。

しかし、マーケットが縮小してきた時、多角化経営の効果が大きな差として現れるのは明らかです。

 

今後の日本において、「入居者人口は増加し続けるか」と問えば、誰もが『NO』と言うでしょう。

ワンルームに空室率が増え、リフォームだけでは空室が埋まらない時代が近づいている現実があります。

 

そんな時、原状回復リフォームだけではなく、不動産売買でのコンサルサポートができるような企業は、収益物件のリノベーション売買等も手掛ける事ができます。

今後、このような企業が、賃貸オーナーにとって心強いパートナーになっていくでしょう。

 

賃貸経営の問題点

賃貸経営において、最大の問題は空室率です。

現在の空室対策としては、デザインリフォームや、新しいコンセプトを持つ物件である事等が重要視されています。

 

しかし、借り手(入居者)の絶対数が大幅に減少した時や、物件数が過剰な状態に達した場合には、このような対策でも効果が無いでしょう。

これは、賃貸経営において大きな問題点であり、近い未来の課題となっていくはずです。

 

最新のリスク対策としては、空室率を心配する必要のないエリア(都心部の人気エリア)で収益物件を持つことが挙げられています。

このムーブメントが大きくなった時、買い手の購買意欲は『より都心へ』と移り、郊外の収益物件の価値は更に下がります。

 

そして、需給要因によって都心部の不動産価格は更に上昇することになります。

すると、先んじて投資していた人達に売却益が出るチャンスが訪れます。

 

この波に乗れるかどうかが、今後の不動産投資において大変重要になってくるはずです。

ここで現金化できる人達には、次の投資先や相続税対策において選択肢が増えることになるのです。

 

まとめ

相続税対策として不動産投資をする人の多くは、収益不動産を売却するという発想がありません。

これは、税理士やコンサルティング会社等のアドバイスに従って購入した物件を持っていれば大丈夫だと考えているからです。

しかし、OYOの台頭等からも分かる通り、不動産への認識と顧客ニーズは日々変化しており、オーナーも勉強し続ける必要性が高まっていると感じます。

時代に合った節税投資に切り替えるには、流動性の高い物件に持ち替える視点が必要になっていくと思います。

今後、原状回復で効果的に価値を高め、効率の良い資産の組み換えを目指す対策が、問題解決に繋がる最善策となっていくでしょう。

 

OYO(オヨ)による賃貸事業が不動産業界に衝撃!

日本の不動産市場を揺るがす脅威のビジネスがインドからやってきました。 インドのホテル運営会社OYOは、ヤフー株式会社と合弁会社を設立し、賃貸住宅事業に本格参入します。 普通の賃貸事業ならそれほど話題に ...

-リスク回避, 不動産投資

Copyright© 不動産営業のつくり方 , 2019 All Rights Reserved.