リスク回避 不動産投資

親の土地に家を建てる前に知っておくべき話

親の土地に家を建てる場合には、2つの選択肢がります。

一つは、自分達が住むための家を建築しようとする「建て替え」ですよね。

もう一つは、「土地活用」としての建築です。

この土地活用の手法について、サラリーマンでも低リスクで取り組めると注目されている不動産投資手法があります。

とても収益力が高い賃貸経営なのですが、これを更に進化させた新手法も登場しています。

有料セミナーで公開している内容も含め、詳しくご紹介したいと思いますので、自分の家を建てるのとどちらが得か考えてみてはいかがでしょうか。

動くのは、それからでも遅くないと思いますよ!?



親の土地が利益を生む

「親から相続した土地」又は「相続する予定の土地」がある人は、とても魅力的なビジネスチャンスになるケースがあります。

そのチャンスとは、相続した土地が、毎月お金を生み出す仕組みを低リスクで実現できる不動産投資手法のことです。

 

この手の話の正体は、大抵は「確実なアパート経営」といった内容ですよね。

家賃保証があれば大丈夫だと安心させて建築させる、まやかし手法です。

これについての詳細は、以下の記事をご覧ください。

 

アパート経営の真実|家賃保証の失敗リスクが怖すぎる話

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私がこの記事の中で紹介するのは、そのような怪しい不動産投資手法ではありません。

全容を説明しますので、あなたの目でしっかりリスクを確かめてください。

 

私の顧客には、この手法で実際に成功している人が何人もいますし、今のところ一件も苦情はありません。

むしろ、会う度に感謝されています。

 

投資条件

今からご紹介する投資手法は、とてもリスクの低い堅実な賃貸経営なのですが、いくつかの条件があります。

条件さえクリアしてしまえば、かなり成功の可能性が高いので、後述する事例等を参考にして収支を計算してみてください。

 

この投資手法には、「小規模住宅用地の減額の特例」を使いますので、小規模住宅が建築できることが前提となります。

住戸一戸あたり200㎡までの土地を小規模住宅用地といいます。

 

アパートではない小規模住宅を建築するわけです。

つまり、この投資手法の正体は、『戸建賃貸』なのです。

しかも、ただの戸建賃貸ではなく、新しい戦略コンセプトを持った戸建賃貸事業です。

 

この為、戸建の賃貸需要がある場所であることも要件の一つになります。

目安としては、駅から20分以内の場所ですが、できるだけ地価の高い場所であることが望ましいです。

 

税金の軽減措置とは?

税金の話はつまらないですし、少し難しいですよね。

ですから、ここでは簡単に要旨だけお伝えします。

 

節税の詳細については、真剣に検討する気持ちが出てから不動産セミナー等で勉強すれば良いと思います。

要するに、この軽減措置を使う事ができる戸建てを建築すると、税金が安くなるのです。

 

条件を満たすと、固定資産税が6分の1に軽減されます。

都市計画税も3分の1軽減になります。

 

地価が高い土地では、不動産にかかる固定資産税も高額ですよね。

これが6分の1になるだけでも大きな節約になります。

つまり、地価の高い土地ほどメリットが大きい不動産投資なのです。

 

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何故リスクが小さい?

節税だけではなく、戸建賃貸は資金回収率(収益力)にも魅力があります。

建物に投資したお金が、早ければ12年程度で回収できます。

 

アパート経営では、投資資金が回収できるまでに20年以上かかるでしょう。

通常、建物が大きくなる程、資金回収に要する期間が長くなります。

 

戸建賃貸は、利益はアパート等よりも小さいのですが、失敗リスクが極めて小さいのが強みです。

サラリーマンには、かえって丁度いいサイズの不動産投資ですよね。

 

戸建賃貸は、『リスクに対するリターン』という観点で考えれば、とても安全性の高い事業です。

では、何故そんなに失敗リスクが低いのか等、重要な部分を説明していきますね。

 

戸建賃貸の希少性

戸建賃貸の物件数は全体の10%以下しか存在していません。

ですから、戸建賃貸への賃貸需要は、皆さんが想像する以上に高いものです。

 

珍しいものには価値があり、それに合うニーズを持つ人達が集中するからです。

商品価値は、余っているものは安くなり、足りないものは高くなるのです。

 

しかも、新築や築浅のオシャレな戸建賃貸物件となると、全体の5%以下になるでしょう。

つまり、良い戸建賃貸を探す人にとっては、「不動産屋から100件の物件を紹介してもらっても5件程度しか検討できる物件がない」という状況なのです。

 

その希少さから、借り手が集まり易く、賃料も高く設定できる効果があるのです。

また、企業の社宅用に使われるニーズもありますし、シェアハウスの対象にもなる為、客付けに困ることが殆どありません。

 

このような状況下で空室が出ると思いますか?

ワンルーム等は、築浅でも空室が出る事がありますが、これからご紹介する戸建賃貸では、空室が発生したことがありません。

 

戸建賃貸の実例

どんな人が、どのようなプロセスで戸建賃貸経営を決断するのかをイメージするために、世田谷区での事例を1つご紹介したいと思います。

 

この方は、一般企業に勤めるサラリーマンで、年齢は50代でした。(以下、Aさんとします)

親が住んでいた土地を相続し、売却するか活用するかで悩んでいました。

 

自宅は、既に一戸建てを持っていたので、これを売却して世田谷に新居を構えるという選択肢も考えていたようです。

セミナーで戸建賃貸の魅力を知り、Aさんは、その将来性を確信しました。

そして、預貯金の一部とローンを組み合わせ、月々支払い額を7万円になるように設定し、戸建賃貸を建てました。

 

建築が完了するまでの間、数本の問い合わせが入り、完成と同時に入居者が決まりました。

Aさんが設定した賃料は、周辺相場よりも8千円程度高いものでしたが、全く問題なく入居者が決まりました。

 

この入居者が6年以上住んでくれれば、事業の失敗リスクはほぼゼロになる計算です。

毎月、ローン支払額を上回る収入が入ってくる上、家賃保証も必要ないのです。

 

管理についても、入居者が自分の家のように暮らす為、手間がかかりません。

建物も安くて信頼できるメーカーを紹介したので、大変喜ばれました。

Aさんは、親からの土地が毎月お小遣いを生み出してくれる状態を実現したわけです。

 

資金回収力が凄い

戸建賃貸に住む人達は、一般的なアパートよりも長く住み続ける人が多いという統計があります。

平均約7年と言われていますが、実際には10年以上住み続ける人も多いです。

 

アパートに比べて住環境が良い為、「自分の家化」が起こり易いのでしょう。

仮に、建物の建築費用が1,500万円で、家賃が12万円だとします。

 

すると、125カ月分の賃料で投資資金が回収できることになります。

これを年数にすると、10年と4カ月です。

 

戸建賃貸に住む人達は、平均で7年居住するのですから、多めにみても2組の賃借人が入れば投資資金が回収できる計算になります

原状回復費用や入居募集の費用等を考慮しても、12年あれば回収できそうですよね?

これ以上に低リスクで安全な不動産投資を私は知りません。

 

建物が古くなっても、既に建築費を回収していれば心配はいりませんよね?

家賃を下げても良いですし、中古物件として売却することもできます。

 

アパート等では買い手が見つからない事も多く、解体費用も高額ですが、戸建賃貸にはこのようなリスクも無いのです。

サラリーマンでも安心して取り込める理由は、ここにもあるわけです。

 

建築コスト

建物の建築コストは年々高くなっていますが、ある工夫をすると、品質を落とさずにコスト削減ができます。

この事に気付いた一部の建築会社は、1棟の総額を1,3001,500万円程度で建築できる仕組みを実現しています。

 

具体的には、設計と施工の手間を軽減する等の工夫や、AIによる輸送コスト等の効率化です。

戸建賃貸を専門に扱う建築会社はいくつか存在していますが、失敗する可能性が高いと感じる商品もあります。

 

この記事では、より成功率の高い戸建賃貸事業についてご紹介したいと思います。

具体的なメーカー名等は記載しませんが、ご希望であればご紹介いたしますので、お問合せください。

 

戸建賃貸の新手法

不動産業界で働く人でも、戸建賃貸の本当の魅力や、失敗しない戸建賃貸のポイント等まで知っているひとは少ないです。

戸建賃貸は、単に一戸建を建てれば儲かるというわけではなく、的を得たコンセプトが必要です。

 

1つは、戸建ての間取りを富裕層に向けたデザインにすることです。

ファミリータイプの間取りではなく、2LDK等の贅沢な間取りの戸建賃貸を建築します。

年収の高い層の顧客が、通常よりも高い賃料で借りたくなるようなプランにします。

 

しかも、これにコストをかけず、デザイン等についてのノウハウを持って施行します。

ですから、他の会社には簡単に真似ができないわけです。

 

もう一つは、「シェアハウス」として設計した戸建賃貸です。

こちらは、学生や外国人労働者等が共同生活するのに適している他、恋人同士での同棲等の需要にも応える事ができます。

 

 シェアハウス型も、通常より高い賃料を設定することができるケースが多いので、検討の価値があります。

複数の人達で家賃をシェアするので、1棟全体の賃料は少し高めに設定しても成り立ちます。(但し、管理についてノウハウが必要です)

 

新手法のデメリット

富裕層向けの戸建賃貸の場合、ただデザインにこだわれば良いということではありません。

一定の実績と統計データを持った会社だけが知る「富裕層の好み」を実現することが成功の鍵となります。

 

つまり、依頼できる建築会社が限られる事と、間取りが万人受けするものではないという点が不安要素になるわけです。

このような会社を知らない人が同じ事業をしても、失敗リスクが高いのはデメリットかもしれません。

 

また、シェアハウス型の場合、管理には独自のノウハウが必要です。

共同生活ではトラブルが起きる事もありますし、入れ替わりも頻繁になる可能性があります。

 

このようなリスクに対して、速やかな入居サポートができる管理会社が必要です。

居住者との交流も重要なので、シェアハウスに精通した専門の管理会社が良いのです。

普通の管理会社では手に負えない部分があり、ここもデメリットと言えるでしょう。

 

価値のある情報は非公開

富裕層向けビジネスの方は、まだまだノウハウがあるのですが、ここでは公表できない事情があります。

私の携わる不動産投資セミナー等では、このようなデメリットへの対処法も紹介しています。

 

新しい手法の不動産投資については、ライバル会社の真似を防ぐ意味で、セミナーへ行かなければ手に入らない対策法等もあるわけです。

 

戸建賃貸事業は、満室が保てれば非常に収益力が高い事業になります。

しかし、土地の大きさや、相続税対策の規模によっては適さない場合もあります。

 

実は、節税対策は、不動産だけではなく、保険商品や投資商品等、色々なものを総合的に組み合わせ、キャッシュフローを見ながら長期的に考えなければ失敗します。

ですから、宅建士、建築士、税理士、弁護士、司法書士、経営コンサル等の専門家が協力し合ってベストな商品を作り上げるのが理想です。

このようなノウハウを持っている会社があったら、一度は相談したいと思いませんか?

 

事前に学ぶべき事

戸建賃貸に限らず、不動産投資を始める時には、色々と学んでおくべきことがあります。

具体的には、税金の事、管理の事、売買や請負契約上の注意点等です。

 

一度聞いておけばすぐに対処できるような事ではあるのですが、知らないと大きな損失を招くことに繋がります。

自分の興味のある不動産投資を中心にしながら、いくつか参加しておくと、必ず後で役立つはずです。

 

また、このような事を教えてくれるセミナーへ行った際には、賃貸経営をしいていて実際に起きた困った事などを聞いておくことがリスク回避になります。

良さそうなセミナーを見つけたら、今から少しずつ勉強していくようにしましょう。

自分の宣伝をすると嘘っぽくなるので、私のセミナーについては掲載を割愛します

 

都市部での不動産投資では、シェアハウスの他、区分所有物件による節税効果についても学んでおくと良いです。

都市部では、OYOの台頭等も気になるところですから、対抗手段についても熟知しておく必要があるでしょう。

 

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相続の対策等

相続対策を重要視する人に、少しだけコツをご紹介しておきます。

相続対策で重要なのは、キャッシュフロー(お金の流れ)です。

現金の量が足りなくならないように、売却や投資のタイミングを上手く組み立てる必要があります。

 

しかし、一般的なコンサル会社等では、どこかの目線に偏りすぎて、このバランスが上手くとれていないことも多いのです。

例えば、税理士目線が強く働いているコンサル会社では、「確定申告」や「相続時の税金」等ばかりにクローズアップした手法になります。

 

つまり、これらのイベントが終了した後の賃貸事業の行く末や、売却のタイミング等は全く考えられていないわけです。

結果、数十年後になって「こんなはずじゃなかった」という事になるのです。

 

小規模宅地等の特例

相続税の節約手法には、小規模宅地等の特例というものがあります。

 被相続人が居住していた土地について相続税評価額を減額できる制度で、要件を満たせば、相続土地の330㎡までの相続税評価額が80%減額できるものです。

 

このような制度を使って上手く対策を講じていきたい場合には、税金の事についても学んでいく必要があります。

学ぶのが面倒な人は、信頼できる相談先を探すことになりますが、その相談先の税理士の言う通りにして破産する人がいるので、注意が必要です。

 

個人的にオススメなのは、色々な専門家が集まってコンサルティングをしている相談先を見つける事だと思います。

私の知る限りでは、ブロスコンサル等がその一つです。

私も時々アドバイザーとして参加していますので、ご連絡いただければ無料でご相談を承ります。

 

まとめ

親の土地をどのように活用するのかを考える際には、戸建賃貸での収入を考えてからでも遅くないと思いませんでしたか?

また、本物のコンサルティング提案を受けてみるのも一考だと思います。

長期的に、出口戦略まで一緒に考えてくれるコンサル先に相談するのも有益な行動です。

例えば、賃貸事業で蓄えたお金で、将来に土地付き一戸建てを購入する計画等も立てられるわけです。

定期貯金と比べても、戸建賃貸の10年後のリターンはとても大きいものです。

10年の月日なんて、子供を育てていたらすぐに過ぎていくものですよね。

相続時の節税対策等も含めて、事業計画を考えていかれると良いと思います。

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