不動産投資 不動産投資セミナー

不動産投資の種類とサラリーマン投資家のコツ

不動産投資で不労所得を得て、ゆとりのある老後生活を送りたいと考えたことはありませんか?

そんな夢をサラリーマンの立場から成功させている人達がいます。

しかし、多くの人達は、その方法についてもよく知らないままでいますし、「自分には無理」等と考えています。

確かに、学習しなければいけない事があることも事実です。

この為、手が届かない世界に感じてしまうのも無理はないと思いますが、諦めるのはこの記事を読んでからでも遅くないと思います。

今回は、不動産投資の基本的な考え方や注意点等を踏まえながら、不動産投資のコツについて、詳しく解説していきます。



不動産投資の種類

不動産投資を大きく分けると、不動産物件を第三者に貸して家賃収入を得るものと、証券化された投資商品から利益を得る方法の2種類があります。

 

この記事では、一般的な不動産投資(前者)のことを説明していきますが、この中で更にいくつかのパターンに分類されます。

具体的には、マンション投資、アパート経営、戸建賃貸等です。

 

不動産投資セミナー等に参加する際には、これらの目的に合わせて参加しないと意味がありません。

例えば、土地活用メインの建築系セミナーでは、相続とか建物デザインの話になることが多いので、マンション投資をする人が足を運んでも意味がないのです。

 

サラリーマンが大家さんになるためのノウハウについては、基本的にはマンション購入を主体としたものがメインになります。

但し、親から相続した土地等を活用する場合には建物を建築する方が良いでしょう。

 

不動産を購入(又は建物を建築)して家賃収入を得るタイプの不動産投資には、大きく分けて3種類のケースがあります。

それぞれ、簡単に説明しておきますね。

 

ワンルームマンション投資

サラリーマン投資家が最も手を出しやすいのが、ワンルームマンション投資です。

分譲マンションを購入して個人に貸し出し、月々のローンを賃借人に払ってもらうようなイメージです。

 

数年後、売却を検討し、ローン残債よりも売却金額の方が大きければ、投資は成功ということになります。

1室のみの購入なので、比較的に投資資金が少なくできるメリットがありますが、収益も小さいので、上手く売却ができないと大きな利益にはなりません。

 

土地活用建築

自分の所有している土地に、アパートや戸建賃貸等を建築して第三者に貸す不動産投資です。

いわゆる「土地活用」と言われるタイプの不動産投資です。

 

近年では、親から相続した土地を活用する人達が増加しており、様々な投資手法が登場しています。

土地活用には、駐車場事業、レンタル倉庫、貸地等の方法もあり、選択肢は多く存在していますよね。

収益物件を建築する場合、建築コストが安く、入居者に好まれる建物を提供するメーカーを探すことになります。

 

収益物件の一棟買い

中古の収益物件や戸建住宅を購入します。

新築の投資物件もありますが、売る方も買う側もリスクが高いので、数はかなり少ないです。

 

投資費用が高額になるので、個人ではなかなか難しいでしょう。

法人での購入や、不動産投資で大成功した人等が行き着く投資手法だと思ってください。

 

サラリーマン投資家の選択肢

このように、色々な不動産投資があるわけですが、一般人が選択できる不動産投資は、「中古物件投資」又は「土地活用」のどちらかです。

サラリーマン投資家の場合、ワンルームマンションの中古物件や、アパート物件の中古等をリノベーションして貸し出す形態が主流です。

 

不動産投資のローンについては、審査を通るために一定の年収や信用が必要になります。

まずは、この部分をクリアしなければ話が始まりません。

 

目安としては、年収500万円以上で残債等が無いことです。

手持ち資金がそれほど無い人でも、ローンを利用すれば不動産投資は始めることができますので、ここをクリアできるかどうかが非常に重要です。

 

投資物件の購入に住宅ローンを利用しようとする人や、それを黙認する業者等が横行していますが、私は合法的な方法だけをオススメします。

フラット35の不正融資でも話題になったように、銀行から一括返済を求められるような事態になれば、不動産投資どころではなくなってしまいます。

 

住宅ローンは、金利が安いので、投資家としては喉から手が出るほど魅力的に見えるでしょう。

しかし、住宅を購入する時だけ利用できるのが「住宅ローン」であることを忘れてはいけません。

 

不動産投資でお金持ちになる最強の方法

サラリーマンが不動産投資でお金持ちになったという話を聞いたことがありませんか? 「そんなのは稀なケースだ」等と思う人もいると思いますが、不動産投資は意外に身近なもので、気軽に活動を開始できる場が存在し ...

 

物件情報の集め方

気の合う営業マン等を見つけている人は、その人を頼っても良いと思いますが、投資物件だけを専門にしている営業マンは少ないものです。

それに、個人の条件に合わせて、全ての新着物件に対応することは困難です。

 

ですから、様々なツールと合わせて物件情報を手に入れるのが近道ということになります。

現代は、AIの進歩でマッチング機能等も向上していますので、アプリ等を使うのも良いと思います。

 

オススメなのは、匿名で登録ができるTOWN LIFE不動産投資のWEBサイトです。

投資物件情報を一括請求すると、様々な業者から営業されてしまう為、これが煩わしいという人も多いですよね。

 

タウンライフ不動産投資のサイトに匿名登録すると、未公開物件情報等が自動的に送付されてくるようになります。

興味がある物件をくれた業者がいた場合だけ、個人情報を提供すれば良いという仕組みになっています。

 

匿名登録で貴重な投資物件情報がもらえるという、ありそうで無かった画期的なツールです。

ネット上にある物件情報は、全体の2割程度しかないとも言われていますから、このように未公開物件を入手できるサイトはかなり物件探しに役立つはずです。

 

不動産投資時のローンの種類

通常、投資用物件を購入する際に使うローンはアパートローン又はプロパーローンのどちらかになります。

つまり、アパート専用のローンか、事業ローンかの違いです。

 

アパートローンとは、比較的高収入で信用のある職種の勤め人が利用するローンです。

目安としては、年収1千万円を超える人だと考えれば良いと思います。

 

アパートローンは、返済期間が短めになるので、自己資金と組み合わせて不動産投資物件を購入する人に向いています。

個人信用と返済能力が主な審査基準となるローンです。

 

一方、プロパーローンは、行おうとする収益事業の成功率に重きを置いた審査基準になります。

収益事業で起業するのと同じ感覚で審査され、返済期間も長く設定できます。

見た目の金利は低く見えるのですが、アパートローンよりも期間が長いので、総支払額で比較する必要があります。

 

収益事業が成功すれば、銀行はお金を回収できなくなることはありませんから、銀行が「これなら間違いない」と太鼓判を押すような収益物件(事業計画)が必要です。

小さな物件で成功を収め、銀行に対して信用をつけていくのが一般的です。

ですから、過去に不動産投資をして成功の実績があればプロパーローンが通りやすい傾向があります。

 

不動産投資のコツ

不動産投資の基本は、入居者に人気のある投資物件を購入する事です。

何故なら、これが空室率に直結する部分だからです。

とても単純な話なのですが、これを実現するために色々と知識や工夫が必要になるのも事実です。

 

また、不動産投資の成功には、売却によって得られるケース(売却益)もあります。

売却益を狙う場合でも、毎月の運用益を得る場合でも、空室率が低いことが成功の必須事項となります。

空室が出なければ利益が途切れる事がないので、どちらでも成功しやすいというわけです。

 

投資資金の回収が完了するまでは、本当の利益とは言えませんよね?

 ですから、不動産投資のコツは、『空室を出さないこと』になります。

 

よって、各不動産投資家(オーナー)は、空室が出ない物件を買う選別眼や、付加価値のつけ方等を勉強していく必要があるわけです。

サラリーマンが不動産投資家として成功するためのコツは、このような学習を積み重ねることにあります。

 

相続時の注意点

不動産投資物件がいざというときの生命保険代わりになるとか、相続対策になるという話を聞いたことがありませんか?

しかし、客観的なプロの目線から考察すると、一概にそうとも言えない部分があります。

 

団信(ローンに関する死亡保険)に入っていれば、家族に残債が残ることはありませんが、相続税はまた別の話です。

相続税を現金で払えない場合、物件は売却して現金化するしかない場合もあります。

 

それぞれの資産状況によって、メリットになる場合と、ならない場合があることも学ぶ必要があるでしょう。

全員に当てはまる方法でない限り、完全なメリットとは言えないですよね。

 

そもそも、「投資」である以上、利益を上げなければ意味がありません。

節税や相続等が優先目的で投資するのは、考え方として違和感があります。

 

「将来的に利益も出るし、ついでに節税や相続対策になる」という順番が本来の考え方です。

ですから、利益が出る不動産投資をすることが何より重要です。

 

事業(経営)である以上、一時的に損金扱いになっても、最後は「利益」が出なければ、「税金を払わない代わりに損をする」だけの行為になってしまいます。

この意味が分かっていない地主さんは多く、最後に泣く人も少なくありません。

 

正しい相続税対策

相続税対策で不動産投資をする人は多いのですが、本当に正しい節税になっている人は稀です。

どの地主さんも、信頼できる税理士等に相談した上で不動産投資をしているのですが、それでも失敗に終わっているケースは想像以上に多いのです。

 

どうしてこんな事になってしまうのかというと、事業が予定通りにいかないからです。

税理士は、地主に建物会社を紹介すれば懐に紹介料が入りますから、建物を使った節税を提案してきます。

 

しかし、税理士は不動産のプロではありませんから、「この事業収支の通りなら良い節税プランです」という立場をとります。

事業失敗の責任は建築会社に転嫁して、その責任を免れる立場をとるわけです。

 

オーナー(地主)は、「税理士が大丈夫だと言った」という安心感から、建築会社の提案したプランを鵜呑みにします。

すると、数年後に空室が出始め、最後には借金だけが残ってしまうのです。

 

建物を使った相続税対策には、非常に緻密な計算と、計画通りの収益性が必要です。

ですから、税理士だけに任せていても大抵の場合は成功しません。

不動産投資の知識と税の知識をバランスよく考えられる人が、正しい相続税対策を講じられるのです。

 

不動産投資のリスク

事業で成功した人達の多くは、「何故、もっとリスクを負わないのか」と言います。

この意味は、利益を上げるには正しくリスクをとるしかないという事です。

 

宝くじでさえも、「はずれる」というリスクを負っていますよね?

このリスクが負えない人は、当選することもありません。

 

不動産投資でも許容できる範囲でリスクをとらなければ成功はないのです。

それでも、人はリスクに恐怖を感じます。

 

だからこそ、学習が必要になります。

例えば、トラブルの対処法や、売却成功率等を学習することによって、投資リスクは軽減されますよね?

 

空室リスク、滞納リスク等についても、経験者や専門家のアドバイスを聞いて学習しておくことで回避しやすくなります。

サラリーマンが不動産投資を始めるなら、このような点についてしっかりと学習していきましょう。

 

リスク回避の手法を学ぶ

不動産投資には、よく挙げられるリスク回避手段があります。

具体的には以下の2つです。

 

  • 「家賃保証会社の利用を入居条件にする」
  • 「サブリース(賃料保証)を利用する」

 

スタンダードな(古い)手段で、これにはデメリットも存在します。

基本的な手法を知っておく必要はあるので紹介しましたが、これから不動産投資を始める方々は、よりレベルの高い新手法を学ぶ必要があります。

 

このような新しい管理手法については、不動産投資セミナー等でひそかに公開される傾向がります。

セミナー主催企業が業務上での強みを活かした手法である為、広く公開せずに自社の顧客候補にだけ教えているわけです。

 

私も、不動産投資をアドバイスする立場として、このような独自のメリットを持つようにしています。

ネットでは手に入らない情報にこそ、価値があるものだと思います。

 

不動産投資セミナーはコツそのもの

世の中に「簡単に儲かる」などという話は滅多にあるものではありません。

儲けるためには学習努力が必要であり、行動力が求められます。

不動産投資で成功している人達は、このような努力をした人達だと考えてください。

 

不動産投資は、学習することによって確実にリスクが軽減できます。

不動産投資セミナーは、そのための情報を取りに行くには絶好の場所ですが、どんな不動産投資をするのかによってセミナー選び方は変わってきます。

 

何事も、知識や経験が足りないまま挑戦すれば、失敗する可能性が高いです。

一方で、不動産投資は、高額なコストがかかる反面で、正しく行えばリターンも大きいものです。

 

だからこそ、リスクを最小限に抑える努力を怠ってはいけません。

良い不動産投資セミナーには、不動産投資のノウハウそのものが詰まっていますから、積極的に参加して学習していってください。

 

セミナーの選び方

不動産投資セミナーにも怪しげなものが存在しますし、何でも参加すれば良いというわけではありません。

不動産のプロである私でさえ、過去に「行かなければ良かった」と感じるセミナーはあります。

 

詳しい事は別記事でご紹介していますので、セミナーについてもう少し詳しく知りたいと言う方は、以下の記事を読んでみると良いと思います。

 

不動産投資セミナーと失敗事例の活かし方

不動産投資に興味があっても「どう始めれば良いのか」が分からない人は多いと思います。 また、不動産投資セミナーの意味や、不動産投資での失敗事例なども知っておきたいですよね。 将来不安から不動産投資を考え ...

 

この記事では、サラリーマン投資家が参加するのに最も適したセミナーだけをご紹介しておきたいと思います。

私がお勧めするというよりは、参加人数と主催企業の実績がそれを物語っているケースですね。

 

オススメベルテックスの不動産投資セミナー

主催しているのは、創業から僅か8年で売り上げが190億円を超えている不動産コンサルティング会社です。

セミナーでは、アパート経営に必要なノウハウや落とし穴も具体的に教えてもらえます。

 

多くの成功者を輩出しているからこそ実現できた売上190億円の意味を体感できるとおもいます。

新宿で開催されていますので、色々なセミナーに足を運ぶのに躊躇する方は株式会社ベルテックスのセミナーを選ぶと良いと思います。

 


 

まとめ

不動産投資は、ある意味では選ばれた人しかできない投資です。

つまり、年収と職業の条件がローン審査に通る人のことです。

そして、アパートローンが使える人は、誰もが少しの学習努力で成功を掴めるチャンスを持っています。

あとはその方法を掴みに行く行動を起こすかどうかの違いです。

年収の高い人達には、学歴が高い人も多く、理解力も申し分ないことが多いです。

少し話を聞けば、どれだけの価値があるかも容易に判断ができる人達でしょう。

まずは、自分の目で確かめることから始めてみてはいかがでしょうか。



-不動産投資, 不動産投資セミナー

Copyright© 不動産営業のつくり方 , 2019 All Rights Reserved.