建売住宅の購入をする予定がある人達は、「購入の流れ」や「諸費用」等について気になりますよね。
この記事では、これらの基本的な情報に加え、仲介手数料を無料にする方法もご紹介します。
仲介手数料は、不動産購入にかかる諸費用の中でも最も大きな比重を占めるものです。
ですから、仲介手数料を無料にできる方法については、知っておいて損はありません。
建売購入時の注意点も分かり易く説明しておきますので、建売の購入予定がある人は必見ですよ。
諸費用とは？
「諸費用」という表現は、なんだか漠然としていて良く分かりませんよね。
諸費用とは、要するに「購入にかかる費用」なわけですが、その内訳を見てもまだピンと来ない人は多いです。
その理由は、諸費用の項目自体に見慣れない言葉が多いからです。
意味のわからない内訳を見せられても、ピンと来ないのは当然ですよね。
例えば、「登記費用」と「司法書士費用」の違いを説明できる人は少ないのではないかと思います。
中には、「仲介手数料」の意味を知らない人もいます。
ざっと簡単に説明しておきますので、予備知識として読んでおくと良いと思います。
詳しい事は、営業担当から説明を受ければ良いと思います。
諸費用の内訳
- 印紙代
- 手付金（代金に充当）
- 住宅ローン諸費用
- 登記費用
- 固定資産税
- 火災・地震保険
- 仲介手数料
手付金は、売買代金に充当されますので、厳密には諸費用ではなく物件対価そのものです。
しかし、購入者にとっては、「購入時にかかる費用」という感覚だと思いますので、あえてここに入れておきます。
日本国内で取り交わす不動産契約書には、取引金額に応じて税金がかかります。
この税金は、印紙で納めることになっている為、契約書に貼付しなければいけません。
５千万円以下の物件であれば、印紙代は１万円です。（2019年8月現在）
住宅ローンの費用については、利用する金融機関や選ぶローン商品によって異なります。
一般的には、保証料・事務手数料・印紙等が必要になります。
登記費用とは、購入した不動産が自分のものであると公的に証明するための登録費用です。
登記費用の中には、登録免許税等の実費部分と、司法書士に支払う報酬が含まれています。
物件の引き渡し日（決済日）に、司法書士が法務局で手続きを行います。
固定資産税は、売主と買主で日割精算します。
決済日までの分は売主が負担し、決済日以降の分を買主が支払うという事です。
火災保険と地震保険の費用についても、諸費用に入れるのが一般的です。
こちらも、どのような商品を選ぶかによって金額がかなり変わります。
仲介手数料は、不動産売買において売主と買主の間に入って取引をサポートした業者に対して支払うサービス料だと思えば良いです。
詳しい事は、宅地建物取引業法の中で決められています。
その他、不動産取得税を諸費用に挙げる人もいますが、新築の場合には軽減措置で非課税になるケースが殆どです。
建売購入の流れ
建売を購入し、引き渡しを受けるまでの流れを分かり易く説明しておきますね。
営業マンに物件案内をしてもらって、購入を決めたい物件に出会ったとしましょう。
通常は、ここで諸費用等を詳しく聞くことになります。
住宅ローンの事前審査を行っていない場合、急いでこれを行い、銀行から融資額の承認を受けます。
事前審査には、色々な書類が必要になりますので、担当営業によく確認しておきましょう。
事前審査が通ったら、物件の売主に対して購入予約を入れるために「不動産購入申込書」を作成します。
名前・住所・購入金額・契約日・押印等をするだけの簡単な書類（買い付け書）です。
これを担当営業がＦＡＸ等で売主に渡すと、あなたが１番手の買主となり、他の顧客が手を出せない状態になります。
契約日が決まったら、手付金と印紙を用意して契約を締結します。
契約が終わったら、購入者は住宅ローンの本審査を完了し、銀行とのローン契約を締結します。
以降、引き渡し（決済）日までの間は、営業マンが登記の手配等を進めてくれますので、特にやることはありません。
決済日が近づいてきたら、火災保険等を検討し、営業マンから諸費用の内訳を受け取ります。
これを決済日に支払えば、全ての手続きが完了です。
お金と鍵を交換する形で、その日から購入物件に住むことが出来ます。
仲介手数料の意味
売主から直接購入する場合、仲介手数料はかかりません。
この場合、建物業者と個人の取引になりますよね？
誰も仲介をしていない状況ですので、仲介手数料がかからないわけです。
仲介業者（不動産屋）に仕事を依頼する意味は、色々な売主物件を効率よく紹介してもらえるサービスや、売主との契約をサポートしてもらえることにあります。
つまり、建物業者（売主）のホームページ等から問い合わせをするような人は、仲介業者が不要ということです。
これも、仲介手数料を無料にする一つの方法です。
但し、売主とは直接の取引になりますので、相手の会社が信用できないと不安を感じるかもしれませんね。
売主から直接購入する場合、売主側の営業担当がいますので、この営業マンが信用できるかどうかがポイントになるでしょう。
仲介手数料を無料にする方法
仲介手数料は、「物件価格（税抜）×３％＋６万円」が有名な速算式です。
住宅購入予算に３％を乗じた金額というと、それなりに大きな額になりますよね？
不動産仲介業者の仕事は、どんな価格の物件でもやることは同じなのですが、物件価格と比例して報酬が高くなる仕組みです。
物件価格が大きくなると、大幅に手数料収入が増える仕組みになっていますので、高額な物件を購入する人ほど、仲介手数料を節約したいと考えるはずです。
実は、新築の場合であれば、仲介手数料無料で仲介業務を行う不動産会社は結構あります。
仲介手数料を無料にする２つ目の方法は、このような仲介手数料無料の不動産会社を利用する事です。
しかし、このような不動産業者に対して、信用面に不安を持ちませんか？
本来もらうはずの手数料を無料にするなんて、いい加減な仕事をするのではないかと思う人もいるのではないでしょうか。
この辺りの真実についてもお話しておきたいと思います。
仲介手数料が無料になる不動産屋
私は、不動産営業として一定の成功を収めた経験があります。
業界を知る立場から、仲介手数料無料の不動産業者を選ぶ際のポイントをお教えしておきたいと思います。
大手不動産会社を否定しているわけではありませんが、仲介手数料は高額ですよね。
大手ならではの安心感を選ぶ人は大勢いますが、そこに数百万円の価値があるとは思えない人もいるはずです。
結論から言えば、仲介手数料無料の会社でも安心できる会社はあり、大手と同じサービスを受けながら仲介手数料無料で取引できるケースもあります。
しかし、このような会社の殆どは、都内を中心に動く不動産会社です。
都内は物件価格が高いので、売主から貰う仲介手数料だけでも一定の利益がとれるからです。
郊外で仲介手数料を無料にするのは、小さな地元の不動産会社が多いです。
注意して欲しいのは、普段の業務が「賃貸物件メイン」の会社は避けた方が良いという点です。
売買に慣れていないので、リスク回避能力が低いことが多いです。
売買の事などろくに知らずに仕事を受けるので、契約書に記載するリスク回避のための文言等の質が低くなります。
ですから、仲介手数料無料の不動産屋を選ぶ時には、不動産営業（売買）のエキスパートであることを確認すると良いです。
良い会社は、エキスパートを雇用して少数精鋭体制にする傾向がある為、大手不動産会社の出身者も多いです。
全てのケースで仲介手数料が無料になるとは限りませんが、あらかじめ交渉しておくことができる不動産会社は存在しています。
東京エリアであれば、どこでも対応できる知人業者（良い営業マン）がいますので、お気軽にメールでお問合せください。
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デメリット
業界を知る立場から、仲介手数料無料の不動産会社を利用するデメリットについて考えてみました。
営業マンのモチベーションを問題視する人も多いですが、これについてはハッキリ言って営業マンの人柄によるところです。
どこの不動産業者でも「やる気の無い人」はいて、逆も然りということです。
ただ、普通の不動産会社よりは営業マンの離職率が高いと思いますし、手を抜く営業マンに出会う確率も高いかもしれません。
このような心配をクリアしたとしても、物件案内等の予約が埋まりがちな事がデメリットになる面もあります。
仲介手数料無料の不動産会社の存在が少しずつ知られてきていて、集客数が増加している為、予約が集中してしまうことが多いようです。
問い合わせ数が多いと、営業マン一人で対応する顧客数が増えますから、物件案内の希望日も重なることが増えます。
この為、土日には数本の物件案内をこなす事も珍しくありません。
回ってもらえる物件数が少なめになる可能性があるので、数回に分けての案内を受けるか、自分で積極的に見学に行くといった工夫が必要かもしれません。
仲介手数料が無料でも、営業マンとの相性さえ合えば、サービスの内容は殆ど変わりません。
仲介手数料を無料にできる理由については、別記事にまとめていますので、興味のある方は以下の記事をご覧ください。
スーモアンケート
もう一つ、お得なサービスをご紹介しておきますね。
家を購入した人が、５千円を拾えるチャンスの話です。
スーモでは、新築の一戸建かマンションを購入した人へのアンケートを行っています。
これにＷｅｂから回答すると、全員に５０００円分のギフトカードがプレゼントされます。
なかなかお得なキャンペーンですよね。
皆さんの購入体験が５千円になって戻ってくるチャンスですので、覚えておくと良いと思います。
いつまで継続されるかは不明なキャンペーンですので、契約したらすぐに応募してしまいましょう！
まとめ
仲介手数料を無料にする方法は、以下の２つです。
- 売主から直接購入する
- 仲介手数料が最大無料になる会社を選ぶ
建売購入の注意点としては、住宅ローンの審査手続きを早めに行うことが第一です。
建物や契約上の注意点については、信頼できる誠実な営業マンに出会うことが最大の予防策になります。
良い営業マンに出会えれば、かなりの節約になりますよ。