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区分所有法の過去問と解説
2009年度から2018年度までの過去問をまとめてあります。
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2009年度 問13
建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 管理者は、少なくとも毎年１回集会を招集しなければならない。また、招集通知は、会日より少なくとも１週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
- 法又は規約により集会において決議をすべき場合において、これに代わり書面による決議を行うことについて区分所有者が１人でも反対するときは、書面による決議をすることができない。
- 建替え決議を目的とする集会を招集するときは、会日より少なくとも２月前に、招集通知を発しなければならない。ただし、この期間は規約で伸長することができる。
- 他の区分所有者から区分所有権を譲り受け、建物の専有部分の全部を所有することとなった者は、公正証書による規約の設定を行うことができる。
2009年度 問13の解説
１
記述の通り、正しい肢です。
２
区分所有者全員の承諾がある場合に、書面又は電磁的方法によって議決することができます。
一人でも反対すれば、全員の承諾とはなりませんので、正しいです。
３
記述の通り、正しい肢です。
４
「最初に建物の専有部分の全部を所有する者」が公正証書による規約の設定ができます。
最初に建物の専有部分の全部を所有するのは、マンションを建設した売主ですよね？
マンション購入者は、売主が設定した規約に基づいて購入することになりますから、後から所有者になった人が公正証書で規約を変えることができるのはマズイのです。
正解：４
2010年度 問13
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 専有部分が数人の共有に属するときは、規約で別段の定めをすることにより、共有者は、議決権を行使すべき者を２人まで定めることができる。
- 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しては、その効力を生じない。
- 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、規約で別段の定めがあるときを除き、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができる。
- 集会において、管理者の選任を行う場合、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
2010年度 問13の解説
１
「2人まで」ではなく「一人」を定めますので、誤りです。
（議決権行使者の指定）
第四十条 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。
２
特定承継人に対しても、効力を生じますので誤りです。
第四十六条 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。
２ 占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
３
誤りです。
以下、条文の一部抜粋の通りです。
第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
４
記述の通り、正しい肢です。
正解：４
2011年度 問13
建物の区分所有者等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 管理者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない。
- 規約に別段の定めがある場合を除いて、各共有者の共用部分の持分は、その有する専有部分の壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積の割合による。
- 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めることができない。
- 法又は規約により集会において決議すべきとされた事項であっても、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面による決議があったものとみなされる。
2011年度 問13の解説
１
正しい。
第三十三条 規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
２ 前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧（規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧）を拒んではならない。
３ 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
２
正しい。
第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２ 前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
３ 前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４ 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３
誤りです。
以下、条文の一部抜粋。
第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
２ 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。
４
記述の通り、正しい肢です。
正解：３
2012年度 問13
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる。
- 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を各過半数まで減ずることができる。
- 管理者は、その職務に関して区分所有者を代理するため、その行為の効果は、規約に別段の定めがない限り、本人である各区分所有者に共用部分の持分の割合に応じて帰属する。
- 共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まる。
2012年度 問13の解説
１
記述の通り、正しい肢です。
２
定数は減ずることができますが、議決権は減ずることはできませんので、誤りです。
第十七条 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
３
記述の通り、正しい肢です。
第二十九条 管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにその敷地及び附属施設の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割合による。
４
記述の通り、正しい肢です。
第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
正解：２
2013年度 問13
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することができる。
- 区分所有者の請求によって管理者が集会を招集した際、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者が集会の議長となる。
- 管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。
- 一部共用部分は、区分所有者全員の共有に属するのではなく、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
2013年度 問13の解説
１
誤りです。
専有部分を「共有」している場合と「占有」している場合の違いにも気を付けましょう。
共有は所有権の一部、占有は、所有権ではなく物権の一種です。
共有の場合、議決権を行使すべき者一人を選ぶことになりますが、占有の場合には以下のように規定されています。
第四十四条 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。
２
記述の通り、正しい肢です。
３
記述の通り、正しい肢です。
４
記述の通り、正しい肢です。
第十一条 共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
正解：１
2014年度 問13
建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 区分所有者の団体は、区分所有建物が存在すれば、区分所有者を構成員として当然に成立する団体であるが、管理組合法人になることができるものは、区分所有者の数が30人以上のものに限られる。
- 専有部分が数人の共有に属するときの集会の招集の通知は、法第40条の規定に基づく議決権を行使すべき者にすればよく、共有者間で議決権を行使すべき者が定められていない場合は、共有者のいずれか一人にすればよい。
- 建物の価格の２分の１以下に相当する部分が滅失した場合、規約で別段の定めがない限り、各区分所有者は、滅失した共用部分について、復旧の工事に着手するまでに復旧決議、建替え決議又は一括建替え決議があったときは、復旧することができない。
- 管理者が、規約の保管を怠った場合や、利害関係人からの請求に対して正当な理由がないのに規約の閲覧を拒んだ場合は、20万円以下の過料に処せられる。
2014年度 問13の解説
１
管理組合法人になるための規定は以下の通りですので、誤りです。
条文の一部抜粋
第四十七条 第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによって法人となる。
２ 前項の規定による法人は、管理組合法人と称する。
２
記述の通り、正しい肢です。
条文の一部抜粋
第三十五条 集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
２ 専有部分が数人の共有に属するときは、前項の通知は、第四十条の規定により定められた議決権を行使すべき者（その者がないときは、共有者の一人）にすれば足りる。
３
記述の通り、正しい肢です。
条文の一部抜粋
第六十一条 建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は第七十条第一項（一括建替え）の決議があつたときは、この限りでない。
４
記述の通り、正しい肢です。
条文の一部抜粋
第七十一条 次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。
正解：１
2015年度 問13
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 管理者が選任されていない場合、集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会を招集した区分所有者の１人が議長となる。
- 集会の招集の通知は、会日より少なくとも２週間前に発しなければならないが、この期間は規約で伸縮することができる。
- 集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の１人がこれに署名し、押印をしなければならない。
- 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任することができる。この場合、任期は２年以内としなければならない。
2015年度 問13の解説
１
記述の通り、正しい肢です。
２
集会の招集は、２週間前ではなく、「少なくとも１週間前」に発しなければなりませんので、誤りです。
３
署名・押印は、区分所有者２人がしなければなりませんので、誤りです。
４
任期についての定めはありませんので、誤りです。
正解：１
2016年度 問13
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 管理者は、集会において、毎年２回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。
- 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
- 管理者は、自然人であるか法人であるかを問わないが、区分所有者でなければならない。
- 各共有者の共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、共有者数で等分することとされている。
2016年度 問13の解説
１
管理者は、集会において、毎年１回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければなりません。
２回ではないので、誤りです。
２
記述の通り、正しい肢です。
第二十七条 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
３
以下の要件を満たせば、区分所有者でなくても管理者になれますので、誤りです。
条文の一部抜粋
第二十五条 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。
４
等分ではなく、床面積の割合によって分けるので、誤りです。
条文の一部抜粋
第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
正解：２
2017年度 問13
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 管理者は、少なくとも毎年１回集会を招集しなければならない。
- 区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができるが、この定数は規約で減ずることはできない。
- 集会の招集の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受け取る場所をあらかじめ通知した場合には、管理者はその場所にあててすれば足りる。
- 集会は、区分所有者全員の同意があれば、招集の手続を経ないで開くことができる。
2017年度 問13の解説
１
記述の通り、正しいです。
２
規約で減ずることが可能ですので、誤りです。
第三十四条 集会は、管理者が招集する。
２ 管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３ 区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４ 前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５ 管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
３
記述の通り、正しいです。
４
記述の通り、正しいです。
第三十六条 集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。
正解：２
2018年度 問13
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 規約の設定、変更又は廃止を行う場合は、区分所有者の過半数による集会の決議によってなされなければならない。
- 規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならず、閲覧を拒絶した場合は20万円以下の過料に処される。
- 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
- 占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
2018年度 問13の解説
１
過半数ではなく、「各４分の３以上の多数」ですので誤りです。
第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２ 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
２
記述の通りです。（正しい）
３
記述の通りです。（正しい）
４
記述の通りです。（正しい）
正解：１
2019年度 問13
建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、集会においてそれぞれ議決権を行使することができる。
- 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することができる。
- 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の１人が議長となる。
- 集会の議事は、法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数で決する。
2019年度 問13の解説
１
誤り。
専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者１人を定める必要があります（区分所有法 第40条）。
それぞれが議決権を行使することはできませんので誤りです。
２
議決権を行使できるのではなく、集会に出席して意見を述べることができます。
区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる（区分所有法44条１項）
３
正しい。
区分所有法（第41条）の通りです。
４
誤り。
集会の議事は、区分所有法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する為、誤りです。
正解：３
2020年10月試験 問13
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するが、この区分所有者の定数は、規約で２分の１以上の多数まで減ずることができる。
- 共用部分の管理に係る費用については、規約に別段の定めがない限り、共有者で等分する。
- 共用部分の保存行為をするには、規約に別段の定めがない限り、集会の決議で決する必要があり、各共有者ですることはできない。
- 一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属するが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属するとすることもできる。
2020年10月試験 問13の解説
１
誤り
著しい変更を加える場合、４分の３以上の議決が必要ですが、著しい変更を伴わない場合には、集会の議決（過半数）で決定されます。
２
誤り
管理費用等については、当然ながら規約に定められる事項です。
そして、規約及び集会の議決は、区分所有者の特定承継人に対してもその効力を生じます。
３
誤り
「保存行為」については、民法上の法律概念です。
保存行為は、各自が単独で行うことができますので、集会の議決は必要ありません。
４
正しい
規約で定めれば、区分所有者全員の共有に属するとすることもできます。
正解：4
2021年10月試験 問13
建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 法又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者が１人でも反対するときは、集会を開催せずに書面によって決議をすることはできない。
- 形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更については、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するものであるが、規約でこの区分所有者の定数を過半数まで減ずることができる。
- 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがあるときを除いて、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
- 各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分の床面積の割合によるが、この床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積である。
2021年10月試験 問13の解説
１
〇
問題文の通りです。
２
〇
問題文の通りです。
３
〇
規約に別段の定めがある場合は分離処分できます。
この設問では、これを除いていますので、正しい肢です。
４
×
区画の中心線ではなく、壁の内法面積（内側の面積）の水平投影面積です。
正解：4
まとめ
区分所有法は、やや細かい部分からも出題されることはありますが、４つの肢のうちで正解となる肢については、過去に出題されたことのある内容である場合が多いです。
要するに、基本的な頻出箇所を正確に覚えていれば、一定の正解率を実現できる法令だという事です。
この過去問テキストで頻出部分をしっかり掴み、本試験に臨んでください。