「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」の過去問を集中して学習できるようにしたテキストです。
内容を要約した独自テキストと合わせて活用することで、本試験で正解できる実力をつけることができると思います。
テキストでの学習
この記事では、2010年度～2018年度分までの過去問を集中して学習できます。
問45についての勉強は、以下のテキストを使ってみてください。
要点だけをまとめてあり、試験に出る部分を集中して読み通せるようになっています。
あとはこの記事の過去問をやりながら復習すれば、そのまま本試験で通用する実力がつくはずです。
例年、同じような部分からの出題が多い法令ですので、ここは必ず１問獲得しましょう。
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宅建の問45対策（特定住宅瑕疵担保責任の履行）
特定住宅瑕疵担保責任の履行についての問題は、毎年のように問４５で出題されています。 宅建業法は、全２０問出題と表現されることが多いですが、この20問目に当たるのが「問４５」です。 宅建業 ...
2010年度 問45
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結（以下この問において「資力確保措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う。
- 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主に対して供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。
- 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。
- 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
2010年度の解説
１
買主が宅建業者の場合は、資力確保措置の対象外ですので誤りです。
２
買主に対しては、契約の締結するまでに書面の交付と説明をしなければなりません。
よって、本肢は誤りです。
３
媒介業務の場合には、資力確保の義務はありませんので誤りです。
４
記述の通りで正しい肢です。
正解：４
2011年度 問45
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険の締結（以下この問いにおいて「資力確保措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者は、自ら売主として建設業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講ずる必要はない。
- 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
- 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約をするまでに、当該住宅の買主に対し、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
- 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の引渡しを受けた時から10年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。
2011年度の解説
１
相手が宅建業者の場合には、資力確保措置は不要でしたよね。
建設業者は宅建業者とは別の許認可ですから、当然ながら宅建業者ではありません。
建築会社は、資力確保措置が必要な相手ということになりますので、本肢は誤りです。
２
基準日に係る資力確保措置の状況について届出をしなかった場合、基準日の翌日から50日経過以降に新しい契約が締結できなくなります。
商談中の顧客等が損害を被らないように、50日間猶予されると考えれば良いと思います。
本肢では、「基準日以降」となっている点が誤りです。
３
正しい肢です。「売買契約をするまでに」という部分を重要視した設問がよく出されていますので、ここは正確に覚えましょう。
４
買主が保険料を払うのではなく、宅建業者が保険料を支払わなければなりませんので、誤りです。
正解：３
2012年度 問45
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結（以下この問において「資力確保措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、当該住宅を引き渡した日から３週間以内に、その住宅に関する資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
- 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
- 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の売買契約を締結した日から５年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。
- 新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をした場合、買主に対する当該保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明は、当該住宅の売買契約を締結した日から引渡しまでに行わなければならない。
2012年度の解説
１
「引渡し日から」ではなく、「基準日から」３週間以内ですので、本肢は誤りです。
２
記述の通りで、正しい肢です。
３
保険期間は、引渡しから10年以上有効である必要がありますので、本肢は誤りです。
４
「売買契約を締結した日から引渡しまで」ではなく、「売買契約を締結するまで」にしなければなりませんので、本肢は誤りです。
正解：２
2013年度 問45
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
- Ｂが建設業者である場合、Ａは、Ｂに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
- Ａは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から３週間を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
- Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Ｂに対する供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、Ｂに新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。
- Ａが住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、２戸をもって１戸と数えることになる。
2013年度の解説
１
建設業者に対しても資力確保措置は必要ですので誤りです。
相手が宅建業者の場合と間違えないようにしましょう。
２
「当該基準日から３週間を経過した日以後」ではなく、「当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後」ですので、誤りです。
３
引渡しまでではなく、「売買契約を締結するまで」にしなくてはいけませんので、誤りです。
４
販売新築住宅の合計戸数の算定に当たっては、販売新築住宅のうち、その床面積の合計が政令で定める面積以下のものは、その２戸をもって１戸と数えます。（正しい肢です）
正解：４
2014年度 問45
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
- 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
- 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約である。
- 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、当該新築住宅の買主に対し、当該供託をしている供託所の所在地、供託所の表示等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
2014年度の解説
１
基準日からではなく、「基準日の翌日」から起算して50日ですので、誤りです。
２
媒介業務は資力確保措置の対象ではありませんので、誤りです。
３
保険料を支払うのは宅建業者ですので、本肢は誤りです。
４
記述の通りで正しい肢です。
正解：４
2015年度 問45
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その住宅を引き渡す場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
- 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主へのその住宅の引渡しまでに、買主に対し、保証金を供託している供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
- 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
- 住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。）がある場合に、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。
2015年度の解説
１
この肢では、相手が宅建業者ですので、資力確保措置は不要です。
よって、誤りです。
２
引渡しまでではなく、「売買契約を締結するまでに」書面交付と説明を行います。
よって、誤りです。
３
基準日以降ではなく、「当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後」です。
よって、誤りです。
４
記述の通り、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵が対象となりますので、正しい肢です。
正解：４
2016年度 問45
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
- Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、２戸をもって１戸と数えることになる。
- Ａは、当該住宅をＢに引き渡した日から３週間以内に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
- Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Ｂに対し、当該住宅の売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
- Ａは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Ｂが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。
2016年度の解説
１
100㎡ではなく、「55㎡以下」の場合に２戸を１戸と数えることが出来ます。
よって、本肢は誤りです。
２
引き渡した日から３週間以内ではなく、「基準日ごとに」その日から３週間以内に状況を届出なければなりませんので、誤りです。
３
記述の通り、正しい肢です。
４
資力確保措置は、引渡しを受けた時から10年以上の期間にわたって有効なものでなければならず、買主の転売等はこの義務期間に関係ありません。
よって、誤りです。
正解：３
2017年度 問45
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
- Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Ｂに対し、当該住宅を引き渡すまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
- 自ら売主として新築住宅をＢに引き渡したＡが、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、その住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、床面積55㎡以下の住宅２戸をもって１戸と数えることになる。
- Ａは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなければ、当該基準日から１月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
- Ａは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の給水設備又はガス設備の瑕疵によって生じた損害について保険金の支払を受けることができる。
2017年度の解説
１
書面交付と説明は、「売買契約を締結する前」までの為、誤りです。
２
記述の通りで正しい肢です。
３
基準日から１月ではなく、「基準日の翌日から50日」ですので、誤りです。
４
保険金の対象となるのは、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に限定されていますので、給排水設備については保険金は支払われず、誤りです。
正解：２
2018年度 問45
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合及び新築住宅の売買の媒介をする場合において、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
- 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、その住宅を引き渡した日から３週間以内に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
- 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
- 住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該住宅を引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分の瑕疵によって生じた損害についてのみ保険金を請求することができる。
2018年度の解説
１
媒介の場合には資力確保措置は必要ない為、誤りです。
２
引き渡した日からではなく、「基準日」からですので、誤りです。
３
記述の通り、正しい肢です。
４
構造耐力上主要な部分と、「雨水の侵入を防止する部分」についても請求できますので、誤りです。
正解：３
2019年度 問45
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
- 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、当該住宅の宅地建物取引業者ではない買主に対し、供託所の所在地等について、それらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。
- 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに基準日から３週間以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
- 住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。）がある場合に、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。
2019年度 問45の解説
１
誤り
資力確保措置が義務付けられるのは、売主に限られていますので、売買の媒介業者に資力確保措置を講ずる義務はありません。
２
正しい
問題文の通りです。
３
正しい
宅建業者Ａは、基準日ごとに、その日から３週間以内に、資力確保措置の状況を免許を受けた免許権者に届け出なければなりません。
４
正しい
問題文の通りです。
正解：１
2020年10月 問45
宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
- Ａが媒介を依頼した宅地建物取引業者又はＢが住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をしていれば、Ａは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う必要はない。
- Ａが住宅販売瑕疵担保保証金の供託をし、その額が、基準日において、販売新築住宅の合計戸数を基礎として算定する基準額を超えることとなった場合、甲県知事の承認を受けた上で、その超過額を取り戻すことができる。
- 新築住宅をＢに引き渡したＡは、基準日ごとに基準日から50日以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、甲県知事に届け出なければならない。
- Ｂが宅地建物取引業者である場合であっても、Ａは、Ｂに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
2020年10月 問45の解説
１
×
この場合、Aは必ず住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う必要がありますので、誤りです。
２
〇
10年間の期間を超えた部分について、「払いすぎ」の状態になった時の話です。
このような供託金の超過が起こった時は、都道府県知事の承認を受けて超過分を取り戻すことができます。
３
×
正しくは、基準日から3週間以内の届出が必要です。
４
×
業者間取引では、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務はありません。
正解：2
2021年10月 問45
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
- Ｂが建設業者である場合、Ａは、Ｂに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
- Ａが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、当該契約は、ＢがＡから当該新築住宅の引渡しを受けた時から２年以上の期間にわたって有効なものでなければならない。
- Ａが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、Ａ及びＢは、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をすることにより、当該新築住宅の瑕疵に関するＡとＢとの間の紛争について、あっせん、調停又は仲裁を受けることができる。
- ＡＢ間の新築住宅の売買契約において、当該新築住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもＡが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務はない。
2021年10月 問45の解説
１
✖
Ｂが建設業者であるからといって、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を免れることはできません。
取り引き相手の双方が宅建業者の場合に不要となります。
２
✖
有効期間は、引き渡しから１０年以上です。
３
〇
設問の通り、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請することができますので、正しい肢です。
４
✖
売主の基本的な責任（法律規定による責任）は、特約で免責とすることはできません。
正解：3
まとめ
こうして一気に過去問を解いてみると、同じようなところから出題されているのが良く理解できると思います。
その上で、「どの部分を覚えさせたいと考えているのか」という視点でとらえる事が大切です。
確実に１問正解できる内容ですから、しっかり対策をして試験に臨んでくださいね。