不動産動向

不動産投資の不正融資を広げた手口とは?

スルガ銀行の不正融資問題以降、個人の不動産投資家に対する過剰な貸し付けにメスが入り始めました。

金融庁も過剰な不動産融資の拡大に警戒を強めており、金融機関でも審査の厳格化が広がりそうです。

不動産投資をする個人投資家が、どのような手口で融資を受けていたのかについては、あまり知られていないかもしれません。

法人設立を利用した不正融資の手口について、明らかにしてみたいと思います。

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法人設立の手口

個人が不動産投資で融資を受けようとすると、年収や資産に対して限度額が決定されます。

複数の物件を取得して、収益物件で多くの利益を得ようとするには、すぐに融資限度が一杯になってしまいます。

 

そこで、投資のたびに会社を設立して融資を引き出すという手口が横行していたのです。

実態としては、個人の不動産投資家ですから、返済能力があるわけではありません。

しかし、銀行では、1法人に対して1物件は融資できるという審査基準があり、別々の融資として処理されてしまう事があったわけです。

 

不動産投資の都度、合同会社を設立し、この会社で購入する形で融資を受けるので、持ち込まれた金融機関には単体の取引に見えるのです。

 

合同会社とは、経営者と出資者が同一で、出資者全員が有限責任社員であるという特徴があります。

また合同会社の場合は手続きも簡単で、公証役場での定款の認証が不要です。

 

良く調べればわかる事とも思えますが、実際にこのような手法で融資が行われてきた事実があります。

 

大手金融機関の対応

2018年の夏以降は、金融機関の審査において変化が見られるようになりました。

合同会社の役員・住所等を他の会社と照合する等、徹底した調査をするようになっています。

 

今後、このような不動産投資への融資額は減少すると思われます。

金融機関でも、これを織り込んでいるようで、将来の収益源に躍起になっています。

金利低下と審査の厳格化によって、銀行の貸出業務は苦しくなる一方ですよね。

 

先日は、三菱UFJ銀行がドイツの銀行子会社から航空機ファイナンス事業を買収する合意をしたとの発表がありました。

貸し出し債権を含めた買収額は、約7千億円と大規模な買収となりそうです。

 

三井住友フィナンシャルグループでも、2012年に英ロイヤル・バンク・オブ・スコットランドから航空機リース事業を5千5百億円で買収しています。

各行がこのような収益拡大が見込める事業を広げていることからも、今後は不動産市況にも案件減少といった形で影響してきそうですね。

 

不正案件が発覚すると?

過剰借り入れを牽制する流れは、いよいよ借入者の人生を狂わせ始めています。

金融機関が自行の案件をもう一度洗い直す作業をし始めたことで、法人化する手口での不正融資が発覚し、全額返金又は金利の引き上げを迫られるケースが出てきたのです。

 

借入者の多くは、ネットバンキング画面の貯蓄額を改ざんする等の不正な事前申告をしている為、今でも発覚していない案件は存在すると考えられています。

自己破産に追い込まれる個人投資家が出現し、銀行の不良債権が増加すれば、金融株への影響も出てきそうです。

 

2018年度は、個人の不動産投資家向け新規融資の数が前年比で16.4%も減少しています。

今後、不正な融資の抜け道が断たれていくことで、不動産関連の融資は益々減少する可能性が高そうです。

 

まとめ

本来、サラリーマンでは借りられないような額の資金を手にし、不動産投資事業を展開している人達がいます。

彼等の賃貸経営が順調なうちは、銀行側も目をつぶっておきたいというのが本音なのかもしれませんが、スルガ銀行の不祥事によって、たいぶ見方が変わってきたように思います。

 

銀行としての信頼に関わる問題となってきた感があり、各行も審査基準等を引き締めていくはずです。

不正な手口は、結局のところ自分の首を絞める結果となります。

当然のことではありますが、このような手法には手を出さないことが一番ですね。

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