宅建業法の過去問集

宅建業法の過去問 2017年度の試験問題と解説

宅建業法の過去問だけを集中して勉強できるように作成しています。

この記事では、2017年度分の宅建業法の試験問題と解説をまとめています。

スマホで勉強しやすいように、1つの記事の中で完結するようにしてあります。

是非、通勤・通学でのトレーニング等に役立ててください。

 

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過去問テキストの使い方

この過去問テキストは、目次を上手く活用すると、より便利に学習できると思います。

各肢の説明についても、実務経験とオリジナリティを重視し、出来るだけわかりやすく解説したつもりです。

流し読み用のテキストと合わせて勉強に役立ててください。(どちらも無料です)

2016年度

宅建業法の過去問 2016年度の試験問題と解説

宅建業法の過去問だけを集中して勉強できるように作成した過去問+解説テキストです。 2016年(平成28年)度分の宅建業法の試験問題と解説をまとめました。 スマホで勉強しやすいように、1つの記事の中で完 ...

2017年度 問26

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者)は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか、なお、1か月分の借賃は9万円(消費税等相当額を含まない。)である。

 

  1. 建物を店舗として貸借する場合、当該賃貸借契約において200万円の権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は216,000円である。
  2. AがBから48,600円の報酬を受領し、CがDから48,600円の報酬を受領した場合、AはBの依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。
  3. Cは、Dから報酬をその限度額まで受領できるほかに、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。(法改正での変更有)
  4. 建物を居住用として貸借する場合、当該賃貸借契約において100万円の保証金(Dの退去時にDに全額返還されるものとする。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は108,000円である。

 

 

問26の解説 報酬の計算

店舗の貸借取引の場合、権利金を基にして報酬(仲介手数料)を算出することが許された特例があります。(宅建業法 第46条参照)無料テキスト⑨

権利金の額を売買代金の額とみなして、報酬を計算することができるケースですので、権利金200万円の場合の媒介報酬は、200万×5%=10万円です。

A・Cは消費税課税事業者と記載されていますので、これに消費税分をプラスします。

10万×1.08=108,000円
一方から108,000円まで受領できますので、A・Cの受領できる報酬限度額の合計額は、
108,000×2=216,000円となり、正解肢であることが分ります。

 

依頼人による特別の依頼に基づいた広告費については、事前に依頼人の承諾があれば、例外的に受領が認められる場合があります。

よって、この肢は誤りです。

法改正有

2018年度以降、400万円以下の空き家等の特例が新設されたことにより、現在ではこの問題は正解肢になります。

居住用建物の貸借ですし、この保証金には報酬計算の特例も存在しません。

ですので、通常の借賃の報酬計算と同じ算出をする必要があります。

A・Cが受領できる報酬限度額の合計は、90,000×1.08=97,200円ですので、本肢は誤りです。

 

正解:1

 

2017年度 問27

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア 売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。

イ 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。

ウ Aが瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

 

 

問27の解説 売主の瑕疵担保特約

宅建業法40条1項
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵かしを担保すべき責任に関し、民法に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

 

要するに、民法で1年としている期間を、2年以上の期間にする特約ならOKということです。

本肢の特約は2年ですから、この条文で言う「2年以上」に含まれます。

よって、この特約は民法の規定よりも買主に不利なものとはならず、有効です。

「無効になる」という部分が誤りです。

この肢では、売主の瑕疵担保責任の範囲を限定しています。

反対解釈すれば、売主の責めに帰すべき事由がない瑕疵については免責ということになる為、民法の規定よりも買主に不利な特約となり、無効です。(正しい肢)

買主にとって、民法の規定よりも不利な特約はできません。

民法では、規定期間内での瑕疵発見による損害賠償請求権と、目的が達成できない場合の契約解除権を認めています。

よってこの肢は、民法より不利な特約として無効です。

 

正解:1

 

2017年度 問28

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはいくつあるか。

ア Aは、法第49条に規定されている業務に関する帳簿について、業務上知り得た秘密が含まれているため、当該帳簿の閉鎖後、遅滞なく、専門業者に委託して廃棄した。

イ Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。

ウ Aの従業者Cは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちAの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。

エ Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

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問28の解説 宅建業法違反の選別

業務帳簿は、閉鎖後から5年間は保存しなければいけませんので、規定違反です。

代理契約については、媒介契約と同じ考え方でOKです。

実際には、「専任代理契約」という形態は締結されることはありませんが、専任媒介契約だと思って考えてください。

専任媒介契約の場合、指定流通機構への物件登録は義務になっていますので、これに反する特約は無効です。(規定違反)

宅建業法では、「宅建業者の商号・名称」、「勧誘者の氏名」、「勧誘目的である旨」を告げずに勧誘する事を禁じています。

本肢では、宅建業者の商号・名称を告げずに勧誘していますから、宅建業法の規定違反です。

売主Aから手付解除をする場合は、手付の倍額を償還しなければなりません。

本肢では、手付を買主に返還するだけで一方的に契約を解除していますので、宅建業法の規定違反です。

 

正解:4(違反しない肢は一つも無い)

 

2017年度 問29

次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

 

  1. 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、マンション管理業に関し、不正又は著しく不当な行為をしたとして、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づき、国土交通大臣から業務の停止を命じられた。この場合、Aは、甲県知事から法に基づく指示処分を受けることがある。
  2. 国土交通大臣は、宅地建物取引業者B(乙県知事免許)の事務所の所在地を確知できない場合、その旨を官報及び乙県の公報で公告し、その公告の日から30日を経過してもBから申出がないときは、Bの免詐を取り消すことができる。
  3. 国土交通大臣は、宅地建物取引業者C(国土交通大臣免許)に対し、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行わなかったことを理由に業務停止を命じた場合は、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に通知しなければならない。
  4. 宅地建物取引業者D(丙県知事免許)は、法第72条第1項に基づく丙県職員による事務所への立入検査を拒んだ。この場含、Dは、50万円以下の罰金に処せられることがある。

 

問29の解説 指示処分・監督処分

甲県知事が指示処分をすることは可能なのですが、指示処分をする内容は、宅建業法の規定違反があった場合、又は宅建業の業務に関するものである必要があります。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に違反したことによる業務停止処分は、宅建業法上の問題ではありませんので、これを理由に指示処分をすることはできません。

公告の手続きに関しては正しい記述ですが、そもそも宅建業者Bに対して免許取消処分をすることができるのは、免許権者である乙県知事だけです。

よって、本肢は誤りです。

宅建業法35条1項に違反した宅建業者に対して、業務停止処分をするのは、監督処分に該当します。

監督処分をする場合は、事後に内閣総理大臣に通知するのではなく、あらかじめ協議する必要があります。

処分の後にしなければならないのは、公告です。(第70条)テキスト⑪

よって、本肢は誤りです。

都道府県知事は、立ち入り検査をすることができます。(第72条)

この立入検査を拒むことは、50万円以下の罰金の対象となります。

テキスト⑫

 

2017年度 問30

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「登録」とは、宅地建物取引士の登録をいうものとする。

  1. 宅地建物取引士A(甲県知事登録)が、甲県から乙県に住所を変更したときは、乙県知事に対し、登録の移転の申請をすることができる。
  2. 宅地建物取引業者B(甲県知事免許)が、乙県に所在する1棟のマンション(150戸)を分譲するため、現地に案内所を設置し契約の申込みを受けるときは、甲県知事及び乙県知事に、その業務を開始する日の10日前までに、法第50条第2項の規定に基づく届出をしなければならない。
  3. 宅地建物取引士資格試験合格後18月を経過したC(甲県知事登録)が、甲県知事から宅地建物取引士証の交付を受けようとする場合は、甲県知事が指定する講習を交付の申請前6月以内に受講しなければならない。
  4. 宅地建物取引業者D社(甲県知事免許)が、合併により消滅したときは、その日から30日以内に、D社を代表する役員であった者が、その旨を甲県知事に届け出なければならない。

 

問30の解説 登録・届出

この肢は、少し想像力を働かせるだけで誤りだと判別できると思います。

宅建士の住所(住んでいる場所)をいちいち登録していたら、お互いに手続きが大変ですし、それって住民票でやることですよね。

 

宅建士が登録の移転をすることができるのは、登録した県ではない他県の事務所に従事することになった時です。テキスト③

それでも「することができる」としているくらいですから、本肢は明らかに誤りです。

本肢の説明の通りです。テキスト⑩を復習しておくと良いと思いますが、1の肢が誤りだと確信できれば解けるようにしていることからも、それほど力を入れて覚えさせようとしているとは思えません。

消去法的に判断すべき部分とも言えるので、各自の判断で暗記するかを決めましょう。

合格から1年以内に交付を受ける場合は法定講習が不要ですが、1年以上経過している場合には、申請の6カ月前までに法定講習が必要になります。

よって正しい肢です。テキスト③参照

正しい肢です。テキスト②で確認できます。

誰が届けるかまでは覚えなくても良さそうな気がしますが、普通に考えても社長か役員ですよね。

 

正解:1

 

2017年度 問31

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結しようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア Bは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。

イ BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。

ウ Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

 

 

問31の解説 契約解除と契約場所

買受けの申込みの撤回とは、クーリング・オフのことです。

つまり、顧客Bが自ら指定した自宅マンションが「事務所等」以外の場所に該当するかどうかを判断する問題です。

買主が自ら指定した自宅・勤務場所等は、事務所等として扱われますので、クーリング・オフの規定で保護されません。

よって、Bは買受けの申込みを撤回することはできないということになり、誤りの肢です。

クーリング・オフによる申込み撤回の効力がいつからなのか、という問題ですね。

撤回の効力は、書面の発信時に生じますので、この時点でクーリング・オフが成立します。

書面の受け取り時期は効力に関係ありませんので、誤りです。

宅建業法 第38条(テキスト⑧参照)を確認しましょう。

損害賠償と違約金の合計額は、代金の20%を超えられません。

つまり、「3,000万円×20%=600万」が限度額になります。

本肢の特約では、合計900万円になっていますので誤りです。

但し、契約自体は無効にはならず、600万円の賠償額で設定した特約として扱われます。

 

正解:4(正しい肢はない)

 

2017年度 問32

宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者は、主たる事務所を移転したことにより、その最寄りの供託所が変更となった場合において、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは、従前の供託所から営業保証金を取り戻した後、移転後の最寄りの供託所に供託しなければならない。
  2. 宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに事務所を設置するため営業保証金を供託したときは、供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
  3. 宅地建物取引業者は、一部の事務所を廃止し営業保証金を取り戻そうとする場合には、供託した営業保証金につき還付を請求する権利を有する者に対し、6月以上の期間を定めて申し出るべき旨の公告をしなければならない。
  4. 宅地建物取引業者は、営業保証金の還付があったために営業保証金に不足が生じたときは、国土交通大臣又は都道府県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に、不足額を供託しなければならない。

 

 

問32の解説 営業保証金

基本的な動きとしては合っているのですが、営業保証金が金銭のみで行われている時にするは、「保管替え」ですので誤りです。

取り戻しがどんな時必要なのか曖昧だった人は、テキスト④の第30条を確認しておきましょう。

本肢の通りで正しいです。詳しくは、テキスト④を確認しましょう。

そのままテキストにしても差支えのない正しい肢です。

テキスト④には、そこまで詳しくは記載しませんでしたが、免許権者から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた時には、その日から2週間以内にその不足額を供託しなければなりません。

試験対策として大事なのは、「2週間以内」という部分です。

 

正解:1

 

2017年度 問33

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、書面を交付して説明しなければならない。
  2. 宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。
  3. 建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担について、説明しなければならない。
  4. 建物の売買の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、説明しなければならない。

 

 

問33の解説 重要事項説明

書面の交付はどちらにも行いますが、宅建士による説明は買主にすればOKです。

売主に対して宅建士による説明までは義務付けられていませんので、誤りです。

詳しくは、テキスト⑥で復習してください。

賃貸のあっせん内容と不成立時の措置については重要事項説明の記載事項ですので、買主に対して宅建士による説明が必要です。(正しい肢)

賃貸の媒介では、私道については説明事項ではありませんので誤りです。

賃貸物件を借りる時に「前面道路の権利」について知る必要性は低いですよね?

売買の場合には説明しなければならない重要な項目となりますので、違いを覚えておきましょう。

天災その他不可抗力については、記載事項にない事項ですので誤りです。

迷った人は、テキスト⑥を再確認しておきましょう。

特に赤字で記載した項目をしっかりと暗記してください。

 

正解:2

 

2017年度 問34

次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者が、自ら売主として、宅地及び建物の売買の契約を締結するに際し、手付金について、当初提示した金額を減額することにより、買主に対し売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させることは、法に違反しない。
  2. 宅地建物取引業者が、アンケート調査をすることを装って電話をし、その目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに勧誘をする行為は、法に違反する。
  3. 宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。
  4. 宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。

 

 

問34の解説 買主の勧誘と誘引

手付金を貸し付ける行為は禁じられていますが、手付金を減額する行為は売主のリスクが高まるだけなので問題ありません。(正しい肢)

建売物件の購入等の場合、手付金は100万円程度で設定される事が多いですが、手持ち資金の無い人には30万円程度まで減額することがあります。

買主の都合でキャンセルになった場合に30万円しかもらえなくなるので、売主にとっては少し不安な契約です。

これに対し、手付金を貸し付けて100万円にする行為は、買主の都合でキャンセルした際に100万円の借金だけが残ってしまいます。

このような事情から禁止されていると考え、記憶に残しておいてください。

目的を告げずに勧誘する行為は禁止されています。

そもそも、宅建業者の名称や氏名等も告げなくてはいけませんので、当然に規定違反です。

よって本肢の記述は正しいです。

要するに、仲介手数料を分割で受け取って良いか、という事ですよね?

これは実務ではあまり無いことなので、ちょっと想像が難しい面があります。

でも、冷静に考えてみれば、報酬を分割にするのは仲介業者側のリスクです。

買い手にとって不利なことではありませんし、このような行為を禁じた規定もありませんので、違反行為ではありません。

「信用の供与」とは、貸し出して利用できるようにする行為の事です。

もっと簡単に言えば、「お金を貸す、後払いを認める、分割を認める」等の行為です。

宅建業法 第47条で禁止されていますので、記述の通りです。(正しい肢)

テキスト⑩参照

 

正解:3

 

2017年度 問35

次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。
  2. 宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、一括して主たる事務所に備えれば、従たる事務所に備えておく必要はない。
  3. 宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿に報酬の額を記載することが義務付けられており、違反した場合は指示処分の対象となる。
  4. 宅地建物取引業者は、その業務に従事する者であっても、一時的に事務の補助のために雇用した者については、従業者名簿に記載する必要がない。

 

 

問35の解説 業務に関する帳簿

自分が家主として建物を貸す契約は、宅建業ではありませんので、帳簿に記載する必要がありません。

宅建業法の規定が適用されるのは、宅建業に関する行為ですから、この肢は誤りです。

帳簿は、事務所ごとに備える必要がありますので、この肢は誤りです。

また、法改正によって、従業員の住所は記載事項から外されたことも覚えておきましょう。

テキスト⑩参照

この手の問題は、取引を記録させる理由を考えれば良いと思います。

帳簿を義務付けている理由は、トラブル等が起きた時等の為にどのような業務を行ったのかを明らかにするためです。

ということは、報酬をいくらもらったのかについても、非常に重要な記載事項であることがわかります。

本肢の記述の通り、これに違反すれば指示処分の対象となりますので、正しい肢です。

従業者の中には、一時的に事務の補助のために雇用した者も含まれます。

よって、従業者証明書を発行し、帳簿へ記載する必要があり、誤りの肢です。

 

不動産取引は、高額で重要な内容であることが多いです。

ですから、それに関わる人達を全て記録管理しておくことが望ましいですよね。

どんな従業員でも、不動産に関わるからには記録しておくことが犯罪防止に繋がるわけです。

このような考え方で覚えると、忘れにくいと思います。

 

正解:3

 

2017年度 問36

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「免許」とは、宅地建物取引業の免許をいう。

  1. 宅地建物取引業者Aは、免許の更新を申請したが、免許権者である甲県知事の申請に対する処分がなされないまま、免許の有効期間が満了した。この場合、Aは、当該処分がなされるまで、宅地建物取引業を営むことができない。
  2. Bは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Bは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることができる。
  3. 宅地建物取引業者Cは、宅地又は建物の売買に関連し、兼業として、新たに不動産管理業を営むこととした。この場合、Cは兼業で不動産管理業を営む旨を、免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
  4. 宅地建物取引業者である法人Dが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるEは、Dが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。

 

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問36の解説 業者免許

正しい手続きをしているのに、免許権者の処分の遅れで有効期間内に間に合わなかったわけですから、宅建業者には何も罪はありません。

このような場合、有効期間が過ぎてもそのまま業務を営むことができることになっています。

よってこの肢は誤りです。

これを認めてしまうと、免許を持たずに宅建業の業務を実行できることになってしまいますので、当然に誤りです。

不動産管理業務は、宅建業に該当しません。

宅建業以外の仕事をしている場合、その業務内容については業者名簿への記載が必要です。でも、宅建業ではない事業についての届出は不要ですので、誤りです。

法人が合併により消滅した時の規定は、第76条で定められています。テキスト⑪

消滅する業者と取引をしていた人達が困らないように、宅建業法では、一般承継人をなお宅建業者とみなすと規定しています。

よって、本肢は正しいです。

 

正解:4

 

2017年度 問37

次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、物件の買受けの申込みの前であっても宅地建物取引士証を提示しなければならないが、このときに提示した場合、後日、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証を提示しなくてもよい。
  2. 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aは、乙県に主たる事務所を置く宅地建物取引業者Bの専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に登録を移転しなければならない。
  3. 宅地建物取引士の登録を受けるには、宅地建物取引士資格試験に合格した者で、2年以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものであり、法で定める事由に該当しないことが必要である。
  4. 宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証の提示が義務付けられているため、宅地建物取引士証の提示をもって、従業者証明書の提示に代えることができる。

 

 

問37の解説 宅地建物取引士証

重要事項説明の際には、必ず宅地建物取引士証を提示する義務があります。

一度見せれば省略できる性質のものではありませんので、本肢は誤りです。

「することができる」という任意規定であるところを、「しなければならない」と表現している点が誤りです。

記述の通り、正しい肢です。

宅地建物取引証と従業員証明書は、全く異なる事柄を証明するものです。

従業員証明書は「どの会社の社員か」を証明するものですから、宅建士証で代用することはできず、誤りです。

 

正解:3

 

2017年度 問38

宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定に違反しないものはどれか。

  1. Aは、売主を代理して宅地の売買契約を締結した際、買主にのみ37条書面を交付した。
  2. Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において、手付金等を受領するにもかかわらず、37条書面に手付金等の保全措置の内容を記載しなかった。
  3. Aは、媒介により宅地の売買契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるにもかかわらず、37条書面にその内容を記載しなかった。
  4. Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において瑕疵担保責任に関する特約を定めたが、買主が宅地建物取引業者であり、瑕疵担保責任に関する特約を自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。

 

問38の解説 37条書面の記載事項等

契約書を買主だけに交付したら、売主はどんな内容で自分が契約したのかわかりませんよね。

物事の道理から考えてもおかしな肢で、誤りです。

手付金等の保全措置については、契約書の記載事項としては義務付けられていません。

「~にもかかわらず」という表現はどうかと思いますが、保全措置の記載をしないことについては間違いではないので、正しい肢となります。

重要事項説明では記載事項となっていますので注意しましょう。

契約の解除については、契約とも密接に関係する事項ですから、37条書面の記載事項です。

よって本肢は誤りです。

瑕疵担保責任についての特約は、37条書面の記載事項です。

記載事項として定められたものを省略することはできませんので、誤りです。

取引相手が業者の際には、これについての説明を省くことは可能ですが、記載自体は必須です。

 

正解:2

 

2017年度 問39

営業保証金を供託している宅地建物取引業者Aと宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員である宅地建物取引業者Bに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア A(国土交通大臣免許)は、甲県内にある主たる事務所とは別に、乙県内に新たに従たる事務所を設置したときは、営業保証金をその従たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。

イ Aは、平成29年5月1日に、Bに手付金500万円を支払い、宅地の売買契約を締結した。宅地の引渡しの前にBが失踪し、宅地の引渡しを受けることができなくなったときは、Aは、手付金について、弁済業務保証金から弁済を受けることができる。

ウ Bは、保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に、営業保証金を供託しなければならない。

エ Bの取引に関して弁済業務保証金の還付があったときは、Bは、保証協会から当該還付額に相当する額の還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から2週間以内に、還付充当金を保証協会に納付しなければならない。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

 

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問39の解説 営業保証金と保証協会

前半部の記述は正しいのですが、営業保証金はその主たる事務所の最寄りの供託所に供託することになっています。よって、アは誤りです。

宅建業者は、弁済を要求できる対象から除かれています。

ですから、弁済業務保証金から弁済を受けることはできず、誤りです。

業者間取引であることを見落とさないようにしましょう。

記述の通り、正しい肢です。テキスト⑩参照

記述の通り、正しい肢です。

 

正解:2

 

ポイント

問39については、落としてもしかたのない設問だと考えます。
宅建業法の中でも、暗記する順番として最後に回してほしい部分です。
宅建業法で満点を目指すような得点配分で予定している場合を除き、この問題が正解できなくても落ち込む必要はありません。

 

2017年度 問40

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定に違反しないものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者Aは、中古マンションの売買の媒介において、当該マンションの代金の支払の時期及び引渡しの時期について、重要事項説明書に記載して説明を行ったので、37条書面には記載しなかった。
  2. 宅地建物取引業者である売主Bは、宅地建物取引業者Cの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Dと宅地の売買契約を締結した、Bは、Cと共同で作成した37条書面にCの宅地建物取引士の記名押印がなされていたため、その書面に、Bの宅地建物取引士をして記名押印をさせなかった。
  3. 売主である宅地建物取引業者Eの宅地建物取引士Fは、宅地建物取引業者ではない買主Gに37条書面を交付する際、Gから求められなかったので、宅地建物取引士証をGに提示せずに当該書面を交付した。
  4. 宅地建物取引業者Hは、宅地建物取引業者ではない売主Iから中古住宅を購入する契約を締結したが、Iが売主であるためIに37条書面を交付しなかった。

 

 

問40の解説 37条書面の記載事項と交付

引渡し時期は37条書面の記載事項ですので、省略はできません。

よって違反します。

このようなケースでは、BとC両方の宅地建物取引士が記名押印する必要がありますので、規定に違反します。

元々、37条書面の交付の際には、宅建士証の提示義務はありません。

自主的な提示が義務付けられているのは、35条書面の説明の際です。

重要事項説明以外のシーンにおいては、相手側から提示を求められた時に提示義務が生じますが、このケースでは提示を求められていません。

よって、何も規定違反になる部分はありません。

37条書面は、売主と買主の双方に交付する書類です。

契約の当事者でありながら、どちらかに契約書が交付されないという事は有り得ませんよね?

よって、交付をしないのは違反となります。

 

正解:3

 

2017年度 問41

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、当該1棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号又は名称及び住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地)を説明しなければならない。
  2. 土地の売買の媒介を行う場合、移転登記の申請の時期の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
  3. 住宅の売買の媒介を行う場合、宅地内のガス配管設備等に関して、当該住宅の売買後においても当該ガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者にあるものとするときは、その旨を説明する必要がある。
  4. 中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。

 

 

問41の解説 35条書面の記載事項等

管理の委託先情報については、区分所有物件において重要な事です。

当然に重要事項説明書への記載事項ですので、本肢は正しい記述です。

35条書面では、登記の時期を記載事項としていませんので、本肢は誤りです。

重要事項説明は、物件の最終検討段階で行うものですので、「物件詳細と契約条件等」がメインとなります。

登記の時期については、決済(引渡し)直後に行われる事項ですので、契約書に記載されます。

37条書面では記載事項となりますので、注意しましょう。

ライフラインに関する事項については、生活に直結する部分ですので、重要事項説明の記載事項です。

プロパンガスを巡る権利等については、ランニング費用に直結する話ですから、当然に説明の必要があります。

よって、本肢は正しいです。

マンションの修繕積立金の額や積立状況については、検討においても大変重要な部分です。

35条書面の記載事項ですので、記述の通りで正しいです。

 

正解:2

 

2017年度 問42

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア 宅地の販売広告において、宅地の将来の環境について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。

イ 宅地又は建物に係る広告の表示項目の中に、取引物件に係る現在又は将来の利用の制限があるが、この制限には、都市計画法に基づく利用制限等の公法上の制限だけではなく、借地権の有無等の私法上の制限も含まれる。

ウ 顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となる。

エ 建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたとき、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合でも、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

 

 

問42の解説 広告時の制限等

誇大広告の禁止は、第32条で規定されています。

誇大広告の禁止対象となる事項には8つの項目があり、その中に「物件の環境」も含まれます。テキスト⑤参照

よって、アの記述は正しいです。

誇大広告の禁止対象には、「将来の利用の制限」も該当します。

この利用制限の意味は、都市計画法に基づく利用制限だけに限ったものではありません。

借地権等によって将来の利用が制限される可能性があれば、表示が必要です。

よって、正しい肢です。

売る意思のない条件の良い物件を広告する行為は、「おとり広告」(誇大広告の一種)に該当します。

おとり広告については、被害者の実損状況に関わらず、その表示をした時点で違反ですので、記述の通りで正しいです。

第34条(テキスト⑤参照)に規定されている通りの内容で、正しい肢です。

正誤判断で迷いがあった人は、第34条の部分を再確認しておきましょう。

 

正解:4(全て正しい)

 

2017年度 問43

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の中古マンションの売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約(専属専任媒介契約ではない媒介契約)を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア Aは、2週間に1回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をBに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならない

イ 当該専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、Bが宅地建物取引業者である場合は、AとBの合意により、自動更新とすることができる。

ウ Aは、当該専任媒介契約の締結の日から7日(ただし、Aの休業日は含まない。)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。

エ 当該専任媒介契約に係る通常の広告費用はAの負担であるが、指定流通機構への情報登録及びBがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

 

 

問43の解説 専任媒介契約

平成29年の改正により、購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼人に報告しなければならいという規定ができました。

記述の通り、正しい肢です。

「自動更新できる」という部分が誤りです。

相手が誰であっても、契約終了時に依頼者の申出があった場合に更新することができます。

よってイは誤りです。

媒介契約の日から7日以内に指定流通機構に登録する必要性については正しいです。

指定流通機構から登録を証する書面が発行されたら、宅建業者は、この書面を遅滞なく依頼者に引き渡す必要があります。

本肢では、「提示しなければならない」となっています。

これでは、単に見せるだけという意味になってしますので、誤りです。

指定流通機構への情報登録は、特別な費用がかかるものではありませんし、規定報酬の中に含まれる業務なので誤りです。

BがAに特別に依頼した広告に係る費用については、事前にBの承諾を得ていれば規定報酬と別に受領することができます。

 

正解:1

 

2017年度 問44

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者A社が免許を受けていないB社との合併により消滅する場合、存続会社であるB社はA社の免許を承継することができる。
  2. 個人である宅地建物取引業者Cがその事業を法人化するため、新たに株式会社Dを設立しその代表取締役に就任する場合、D社はCの免許を承継することができる。
  3. 個人である宅地建物取引業者E(甲県知事免許)が死亡した場合、その相続人は、Eの死亡を知った日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならず、免許はその届出があった日に失効する。
  4. 宅地建物取引業者F社(乙県知事免許)が株主総会の決議により解散することとなった場合、その清算人は、当該解散の日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。

 

 

問44の解説 業者免許の承継

吸収合併したからといって、親会社に宅建業の免許を継承することはできませんので、誤った肢です。

個人の持つ業者免許は、あくまでも個人が免許申請した状況に対して与えられたものです。

ですから、個人事業で宅建免許を持っている人が業務拡大を理由に法人を設立し、自らが代表となって宅地建物取引業を営業する場合は、個人業者の廃業届を提出して、新たに法人業者としての免許を受けることになります。

よって、本肢は誤りです。

届出の手続きについては記述の通りですが、免許の効力が「その届出があった日に失効する」という点が誤りです。

本人が死亡しているのですから、届出日まで効力を伸ばす意味がありません。

免許の効力は、個人業者Eが死亡した時点で失効します。

法人である宅建業者の解散は、当該解散の日から30日以内に免許権者へ届出が必要です。(第11条)

よって、正しい肢です。

 

正解:4

 

問45について

問45は、例年「特定住宅瑕疵担保責任の履行」についての問題が出題されています。

この部分は、問45対策の無料テキストで集中的に学習し、各年度分を一気に勉強した方が効率が良いです。

試験の1~2ヶ月前でも構いませんので、なるべく濃縮して額趣旨、得意分野にしてしまいましょう。

宅建無料テキスト 問45対策|特定住宅瑕疵担保責任の履行

特定住宅瑕疵担保責任の履行についての問題は、毎年のように問45で出題されています。 宅建業法は、全20問出題と表現されることが多いですが、この20問目に当たるのが「問45」です。   宅建業 ...

 

まとめ

2017年度の宅建業法の勉強は、これで完了です。

無料テキストと合わせて学習すれば、18問正解を目指せる内容だったと思います。

 

宅建業法では、17問以上の正解を目指すことをオススメします。

しっかりと基本事項を覚えておけば、充分に可能な目標ですので、頑張ってみてください。

宅建業法の過去問 2018年度の試験問題と解説

過去問集について、「法令ごとに分類されていたら便利なのに」と思ったことはありませんか? 最初は、宅建業法の勉強から入る人が多いですから、全50問を通してトライするのはかなり先の話ですよね。 それなのに ...

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