不動産業界 就職・転職

ブラック家主と地面師の暗躍|トラブル事例と対処法

 

ブラック家主やブラック地主という言葉が、にわかに浸透してきました。

それだけトラブルが起きている事が原因ですが、具体的な違法行為の実態については、「よく知らない」という人も多いと思います。

この記事では、ブラック家主や地面師による被害事例と、対処法等をご紹介したいと思います。

スポンサーリンク

地面師とブラック家主の違い

地面師は、五反田の詐欺事件を機に、多くの人にその存在が知られるようになりましたよね。

積水ハウスから63億円を騙し取ったという、あの有名な事件です。

 

地面師の手口は、いわゆる「なりすまし」というもので、他人の不動産を勝手に売却して利益を得る犯罪です。

土地価格が高騰する場面では、必ず出現してくる詐欺集団です。

 

非常に巧妙で、本人確認用の印鑑登録証明証、パスポート等が偽造されます。

法務局のシステムをハッキングして謄本を偽造することもあると聞きます。

 

このように周到な準備がされている為、司法書士や不動産関係者でさえも真実の所有者だと信じて取引をしてしまうのです。

まるで、劇団のような組織で、色々な配役をもらった人物が巧妙に動いてきます。

 

これに対し、ブラック家主(ブラック地主)は、実際に土地(底地)の所有者になって、その権利を違法に主張してくるものです。

ですから、地面師のような「なりすまし」とは権利も立場も違います。

 

一般の人には、「底地」という言葉も馴染みがありませんよね。

具体的な手口等を含め、もう少し分り易く説明していきましょう。

 

底地とは?

底地というのは、借地権が付いている土地のことで、底地権とも呼ばれます。

借りて住む権利のある建物の「底」についている土地なので、底地と呼びます。

 

例えば、あなたが地主の土地を借りて建物を建築し、そこに住んでいるような状況です。

土地(底地)の所有者と、建物の建築主が別々ですから、地主が勝手に土地を売却してしまうと、次の所有者とトラブルになる可能性があるわけです。

 

ブラック家主(又はブラック地主)は、底地の土地所有者として、法的な権利を逸脱した要求をしてくる人達を表した言葉なのです。

 

ブラック家主による底地権の乱用

ブラック家主は、地主等が持っている借家物件の底地を安く手に入れます。

ブラック地主の場合、自らが持っている底地で権利を乱用するということです。

 

建替や再開発を手がけるという理由で、賃借人の住み続ける権利を侵害し、不当に明け渡しを強制するというのが、典型的な被害事例です。

 

借地借家法では、賃借人を保護する趣旨で、正当事由のない解約申し入れは効力がないものとされています。

しかし、ブラック家主は、正当事由ではないことを知りながら、解約の申し入れと物件の明渡しを要求してくるのです。

 

しかも、被害者に法律知識がないことにつけ込んで、立退料等の補償もしないまま、強引に出て行かせるといったケースがあります。

 

ブラック家主による被害事例

地主と長期の借地契約をした土地に、自宅用の建物を建築したAさんは、平穏に暮らす毎日を送っていました。

しかし、ある日、突然に不動産業者が訪ねてきて、「この土地を買いました」と底地のオーナーチェンジがあった事実を知らされます。

 

そして、「この土地を買い取るか、借地権を売却して出ていくか決めてください」等と言われます。

つまり、「借地権を安く買い取ってやるから出ていけ」と言いたいのです。

 

既存の借地代についても、今後は振込みでは無く、直接手渡しでするように求められ、Aさんはその度に決断を迫られる機会にされていきました。

こうして、精神的に追い詰められ、体調を崩す人も少なくないようです。

 

このような、違法な立ち退き強要をしてくる事が多く、泣き寝入りする人が後を絶たない現状があります。

最近では、ブラック家主の被害者を救済するための弁護団が結成される等、社会的な動きも出てきました。

 

ブラック家主は、こうして退去させた土地に新たに物件を建て、販売や賃貸事業等を行うのが目的です。

つまり、立ち退きが困難な物件を安く仕入れ、早く物件にして利益を出そうと企んでいるのです。

 

ブラック家主への対処法

このようなトラブルが起きた際には、弁護士又は借地借家人組合事務所(又は連合会)等に早急に相談するようにしましょう。

市役所などに相談窓口がある場合もあると思います。

 

ブラック家主への対処法は、法律に則って、毅然とした態度で臨むことです。

ある程度の権利を理解しておくだけでも、自分で対応できる部分がでてくると思いますので、被害に遭う可能性のある人は、少し勉強しておくと良いと思います。

 

宅建用のテキストではありますが、一般の人にも分るように作成したものがありますので、興味のある方は読んでみてください。

5~10分程度の精読で、ある程度の法律知識が手に入る内容になっています。

参考記事

借地借家法の宅建用無料テキスト②|借家権の独学はこれで完了!

宅建独学者用に借地借家法のテキストを作成しました。 このテキストは、「借地借家法の宅建用無料テキスト①」の続きです。 前編では、借地権について習得できるように作成されていますので、出来ればそちらから学 ...

 

地面師への対策

一般の人達は、地面師に遭遇することは殆ど無いでしょう。

資産家の場合、被害者として遭遇することはあるかもしれませんが、多くの場合、地面師に直接騙されるのは大地主と不動産業者です。

 

地面師のようなプロ集団が狙うのは、放置されている高額物件です。

犯行グループは、高跳びの準備までして犯行に及んでいますから、安い物件ではリスクが高すぎる勝負なのでしょう。

 

不動産取引を仲介する立場にある不動産会社には、このようなトラブルを回避するために当然にすべき注意を怠っていなかったかが問われることになります。

専門家として、依頼人の取引を無事に完了させるのが仕事ですので、当然の責めです。

 

犯人達は、不動産にも精通している上、書類等を偽造する技術も持っています。

ですから、高額な取引を行う際には、相手が地面師であることを想定してチェックや裏付けを行うことが大切です。

 

また、金銭の受け渡し時期については、入念な確認を経たうえで、引き渡しと同時に行う事が重要です。

登記が完了するまでは、油断せずに相手と連絡を取り合うことも必要だと思います。

 

また、手付金が多額になる場合には、その保全措置についても通常以上の考慮をすべきだと思います。

 

不動産のトラブル

不動産は大きな価値を持つ資産ですから、どんなトラブルでもできる限り回避したいところですよね。

最近では、収益物件を巡る不正な融資や、収益物件の建築業者によるトラブル等も世間を騒がせています。

 

一般の住宅建設や、リフォーム事業等でも新たなトラブルが出てくる可能性もあると思います。

このような不動産に関するニュースには、アンテナを立てておきたいですね。

 

当サイトでは、不動産業界に起きた話題は、なるべく記事にするようにしています。

よかったら、たまにHOMEを覗いてみてください。

参考記事

不動産業界の不祥事|スルガ銀行とレオパレス21の裏話

株式会社スマートデイズのシェアハウス(かぼちゃの馬車)で数百人の被害者が出たのを発端に、スルガ銀行の不正融資が世間を騒がせました。 以降、レオパレス21でも違法建築トラブルについての報道が相次ぎ、不動 ...

 

まとめ

日本では、空き家が増加する問題も深刻になっていますよね。

家主も高齢化しており、加齢によって正しい判断ができないケースも多いはずです。

地面師やブラック家主は、このような高齢になった土地所有者を狙っています。

身近な人や、家族等にアパート物件等を所有している人がいたら、ご紹介した対処法について、耳に入れてあげると良いと思います。

HOME

-不動産業界, 就職・転職

Copyright© 不動産営業のつくり方 , 2019 All Rights Reserved.