リスク回避 不動産投資

空室対策は、リフォームだけではない

コロナ渦で空室対策に悩むオーナーも増えているのではないでしょうか。

賃貸オーナーの大半は、管理会社や不動産会社に空室対策を丸投げしている人も少なくありません。

空室対策には、リフォーム以外にも様々な選択肢がありますし、ちょっといた工夫で入居者が入ることもあります。

このような情報を「知る」という事が、まずやるべき空室対策だと思います。

具体例等を挙げてご紹介していきますので、参考にしてみてください。

 

デザインリフォーム

空室対策の代表的な方法としては、デザインリフォームがあります。

リフォームによって物件の価値を上げ、賃料を上げることができれば理想です。

 

オーナー側としては、比較判断することが重要で、本当に良いリフォーム業者を選別する目を持たなくてはなりませんよね。

 

これが成功している物件では、ひとまずそのままで良いと思います。

注意しなければならないのは、デザインリフォームをしても効果が無い場合です。

 

デザインリフォームは、普通のリフォームよりも高額になりますので、失敗した時には損失が広がるだけです。

ですので、センスが高く、費用の安い業者を選ぶことが大切です。

リフォーム業者の選別で、物件の収益が変わってくるという意識をもってください。

 

不動産会社に任せるだけではなく、相見積もりをとる等、自分でも行動することが大切です。

 

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賃貸経営のコツ

賃貸経営は、会社経営と同じで一つの事業です。

ですから、収益率にこだわっていく必要があり、基本的に他人任せではいけません。

 

しかし、収益物件のオーナーには、経済的に余裕のある人が多い為、このような感覚が乏しい傾向があります。

少しでも利益が出ていればいい」とか、「節税になっていればいい」等いう感覚で賃貸経営をしているのです。

 

要するに、このようなケースでは、「最大の利益を出すにはどうするか」という視点がありません。

 

賃貸事業は、通常は20年以上の期間で考えていく事業ですから、小さな積み重ねが非常に大きな成果を生みます。

収益率を厳しく追及することによって、月に1万円の違いが出るとしたら、20年間で240万円にもなります。

 

この程度の削減は殆どの賃貸物件において実現可能なのですが、ここに目を向けようとしない人が多いのです。

具体的な捻出方法等については後述しますが、大抵の物件で実現可能ですし、もっと大きな利益をもたらす場合もあります。

 

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マンションリフォームのコスト削減策

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賃料を下げる

リフォーム等で空室率が解消できない場合、次にとられるのが賃料の値下げです。

他の物件よりも安く貸すことで、消費者から選ばれようという作戦は、とても弱気な戦略ですよね。

 

入居者の質も下がりますし、一度下げてしまうと事業性が低下し続けます。

この為、できるだけ避けたい対策です。

 

賃料を下げる行為は、自分の物件が負けた事を認めるようなものです。

安売りを始めるなら、売却をしてしまった方が良いケースもあるはずです。

 

このような状態になった時には、売却も含めて検討しましょう。

立地が良い場合には、建て替えの選択肢もあると思います。

 

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原状回復リフォームでのロス

不動産管理会社や客付会社に、原状回復工事を任せているオーナーも多いですよね。

これも、かなりのロスが出ます。

 

何事も、他人任せにして良い事などありません。

全ての業者とは言いませんが、不動産業者が選ぶリフォーム業者は、単価が安くてフィーバック率が高い業者になります。

 

要するに、リフォーム業者からの紹介料や、上乗せ利益が不動産屋の懐に入るということです。

結果、不動産屋は、自分の取り分を多くするために安いリフォーム業者を探します。

 

これでは、単に見積もりが安い業者が選ばれるだけで、「入居率が高まるリフォーム業者選び」という視点が働きませんよね。

不動産屋が絶対に教えてくれない部分ですから、実態を知らない人も多いでしょう。

 

自分で手配できれば、この不動産屋が受け取っているフィーの分だけ節約できるということです。

それでクロスのグレードを一つ上げることが出来るかもしれませんし、もっと差が出るかもしれないのです。

 

リフォーム時は、少し良い材料を使うだけでも物件の見た目が変わります。

オーナーは、自分の目でリフォーム業者を選別するようにしてください。

 

外壁塗装は必要ない

不動産会社等に「やはり、見た目は大事です」等と言われ、外壁塗装を勧められることがあると思います。

確かにそうなのですが、外壁塗装の工事代金は高額ですよね。

費用を回収するまでの期間を考えると、無駄になるケースも多いと感じます。

 

当初の事業計画に入っていたとか、ヒビ割れ等で建物の劣化が進む可能性がある場合は別ですが、そうでないなら安易に工事をしない方が良いと思います。

 

外壁塗装工事業者からフィーバックを受け取っている不動産業者もいますので、安易に話に乗らない事です。

賃貸業者の中には、「賃貸物件を仲介するより紹介料の方が儲かる」等と考え、外壁塗装案件を狙っている人達がいます。

 

私個人の意見にはなりますが、外観が多少悪くても、その分内装にお金をかけて外観とのギャップを生み出した方が効果的だと思います。

外観を気にする人達は、どうせ新築物件を選ぶからです。

 

むしろ、ターゲットとなるのは、「見た目は気にしないけれど、居住空間は大事」という価値観の人達です。

外壁塗装に数百万円もかけるならば、入居率が上がるような内装リフォームをする方が利益に繋がるケースがあると思います。

 

入居募集のコツ

結論から申し上げれば、客付は不動産会社の力よりも『物件の力』が勝ります。

要するに、営業マンの腕よりも、リフォームの腕で客が付くという事です。

良い物件ならば、誰が案内しても顧客はそれに決めるのです。

 

一方、確かなデザインリフォームを行っても、物件を探している人達に周知しなければ入居には至りません。

これを促す方法としては、不動産会社の営業マン達に対してAD(広告料)をつけるという手段もあります。

 

問題となるのは、物件にそれほど魅力が無い場合ですよね?

広告料をつけても、「これじゃ無理だよ・・」と思われる物件では意味がありません。

 

正直なところ、物件に魅力が無い場合には、賃料を劇的に下げるか、デザインリフォームを行うしか方法はないと思います。

 

その他、周辺物件に無い要素を持たせるアイデア等があれば採用してみるのも一考です。

実際の例では、バイク置き場から室内に入れるように改良した物件や、空き部屋を入居者達でシェアして多目的に使えるようにした事例等があります。

 

売却も空室対策である

空室が増えた場合、売却することも解決策の1つです。

物件を現金化することができれば、空室に悩むこともないですよね。

 

この場合、注意していただきたいのが不動産業者の選別です。

実は、売却を依頼する不動産業者によって成約価格は大きく変わるのです。

 

例えば、収益物件のオーナーや、富裕層と繋がりがあるとか、買取業者に精通している担当者がいれば、誰よりも高い金額での取引が実現できます。

 

その辺にある不動産業者に売却を依頼した場合、レインズというサイトに登録して待つだけ(他業者任せ)という状況になり兼ねません。

土地仕入担当者との繋がりを持つ営業マンも少ないので、多くの人がベストな依頼先を選べていないのが現実なのです。

 

東京都内であれば、適任業者を無料でご紹介できますので、お気軽にご相談ください

 

まとめ

賃貸経営では、コストを削減して生み出した利益を、物件価値を高めるためのリフォームに投資して事業を継続していく手腕が必要になります。

これには、良いリフォーム業者の選別が欠かせません。

他人任せにせず、良い業者が見つかるまでは自分の目でチェックを行いましょう。

リフォームについては、入居者目線になって考えてみてください。

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