リスク回避 不動産投資

空室対策はリフォーム業者で決まる!

賃貸物件の退去時のクリーニングやリフォームは、不動産管理会社等に任せっきりというオーナーが多いのではないでしょうか。

自分で手配しているケースでも、安さだけで業者選びをしてしまうケースが多いと思います。

この記事では、不動産コンサルタントとしての立場から、ベストなリフォーム業者の選別方法やコスト削減ポイント等についてご紹介します。

賃貸物件のオーナーがセミナー等でお金を払って入手する最新のノウハウ情報を、無料で提供したいと思います。

 



リフォーム業者の記事

空室対策についての記事は、リフォーム会社による自社宣伝が大半を占めます。

つまり、「空室対策ならうちへ!」という内容になっています。

 

しかし、各業者が「うちに依頼すると良い」とアピールすることになりますから、客観的な視点は入っていません。

オーナー側としては、比較判断することが重要で、本当に良いリフォーム業者を選別する目を持たなくてはなりません。

 

私は不動産のプロですが、リフォーム業者ではありません。

ですから、限りなく客観的に、オーナーにとってベストな業者を判断することが出来る立場にあります。

 

そんな私から、いくつかお役に立つ情報をご紹介していきたいと思います。

リフォーム会社の記事を読む前に、今からお話する事を予備知識として備えていただければ幸いです。

 

賃貸経営のコツ

賃貸経営は、会社経営と同じで一つの事業ですから、収益率にこだわっていくのが当然ですよね。

しかし、収益物件のオーナーには、経済的に余裕のある人が多い為、このような感覚が乏しい傾向があります。

 

このような人達は、「少しでも利益が出ていればいい」とか、「節税になっていればいい」等いう感覚で賃貸経営をしています。

要するに、「最大の利益を出すにはどうするか」という視点が無いのです。

 

賃貸事業は、通常は20年以上の期間で考えていく事業ですから、小さな積み重ねが非常に大きな成果を生みます。

収益率を厳しく追及することによって、月に1万円の違いが出るとしたら、20年間で240万円にもなります。

 

この程度の削減は、ほとんどの賃貸物件において実現可能なのですが、ここに目を向けようとしないのです。

具体的な捻出方法等については後述しますが、大抵の物件で実現可能ですし、もっと大きな利益をもたらす場合も多いです。

 

安いリフォーム業者

賃貸経営者が、まず実行すべきなのは、現在依頼しているリフォーム業者の単価を把握する事です。

一般的な料金よりも高いのか、それとも安いのかを掴んでください。

 

その上で、その価格が適正なのかを考えていきます。

要するに、リフォーム業者の再選別について学ぶことが第一歩です。

 

賃貸経営は、リフォーム業者の選別によって、事業収支が大きく変わります。

しかし、これは安いリフォーム会社を使えという意味ではありません

 

安くて入居率の上がるリフォーム」をする業者が収益を上げてくれるという事が言いたいのです。

 

仮に、今までと同じ価格で別のリフォーム業者に依頼し、物件の印象がオシャレになったとします。

それで家賃が少しでも上げられるのなら、そんなセンスの良いリフォーム業者を選ぶべきですよね?

 

投資資金(リフォーム料金)に対してリターン(付加価値)の高い業者を選ばなくては損なのです。

コストが安いだけの業者は、もはや時代遅れだと言って良いと思います。

 

優れたリフォーム業者は、他社と価格は同じでも内容(センス)が全く違います。

見積価格の安さや、人任せでリフォーム業者を選ぶのは、本当に勿体ない行為なのです。

 

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空室率を下げるリフォームとは

良いリフォーム業者は、センスの良いインテリアデザイナー等の人材を抱えています。

想像してみれば簡単なことですが、職人のオジサン達に「カッコイイ仕上げにしてよ」と頼んでも、若い人達の好む感覚はわからないわけです。

 

女性のインテリアデザイナー等が在籍する会社では、デザインはセンスのある人が行い、職人は現場の仕事に集中するという仕組みになっています。

場合によっては多少コストは高くなることもありますが、それで空室が減るのであれば必要な投資です。

 

退去時のクリーニング業者等は、価格だけで比較しても良いと思います。

しかし、原状回復リフォームについては、リフォーム業者を厳選することが必須の時代だと確信しています。

 

これからの時代は、原状回復ではなく「原状以上の回復」を実現するリフォーム業者が勝ち組になっていくでしょう。

皆さんが思っている以上に、その効果は大きいもので、家賃収入に直結する問題です。

 

当たり前の原状回復をして「これでいい」と満足していては、大きな機会損失をしている事になります。

もしも、優秀なリフォーム業者に依頼していれば、入居者がとっくに決まっていたという真実があっても、それはいつまで経っても目に見えないからです。

 

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リフォーム業者選別の実態

不動産管理会社や客付会社に原状回復を任せているというオーナーも多いですよね。

これも、かなりのロスが出ます。

基本的に、他人任せにして良い事など無いのです。

 

全ての業者とは言いませんが、不動産業者が選ぶリフォーム業者は、単価が安くてフィーバック率が高い業者になります。

要するに、リフォーム業者からの紹介料や、上乗せ利益が不動産屋の懐に入るということです。

 

不動産屋は、自分の取り分を多くするために安いリフォーム業者を探します。

これでは、単に見積もりが安い業者が選ばれるだけで、「入居率が高まるリフォーム業者選び」という視点が働きませんよね。

不動産屋が絶対に教えてくれない部分ですから、実態を知らない人も多いでしょう。

 

自分で手配できれば、この不動産屋が受け取っているフィーの分だけ節約できるということです。

それでクロスのグレードを一つ上げることが出来るかもしれませんし、もっと差が出るかもしれないのです。

 

リフォーム時は、少し良い材料を使うだけでも物件の見た目が変わります。

できる人は、今すぐ自分の目でリフォーム業者を選別するようにしてください。

 

外壁塗装が必要ない理由

不動産会社等に「やはり、見た目は大事です」等と言われ、外壁塗装を勧められることがあると思います。

確かにそうなのですが、外壁塗装の工事代金は高額ですよね。

 

当初の事業計画に入っていたとか、ヒビ割れ等で建物の劣化が進む可能性がある場合以外は、安易に工事をしない方が良いと思います。

 

実際には、外壁塗装工事のフィーバックが目的である場合もあるからです。

賃貸業者の中には、「賃貸物件を仲介するより紹介料の方が儲かる」等と考え、案件を狙っている人達がいます。

 

私個人の意見にはなりますが、外観が多少悪くても、その分内装にお金をかけて外観とのギャップを生み出した方が効果的だと思います。

外観を気にする人達は、どうせ新築物件を選びます。

 

むしろ、ターゲットとなるのは、「見た目は気にしないけれど、居住空間は大事」という価値観の人達です。

外壁塗装に数百万円もかけるならば、入居率が上がるような内装リフォームをする方が利益に繋がるケースがあると思います。

 

入居募集のコツ

結論からズバっと申し上げれば、客付は不動産会社の力よりも『物件の力』が第一です。

要するに、営業マンの腕よりも、リフォームの腕で客が付くという事です。

良い物件ならば、誰が案内しても顧客はそれに決めるのです。

 

問題となるのは、物件にそれほど魅力が無い場合ですよね?

そこで差が出るのが、やはりリフォームの質とアイデアです。

差別化できる部分はココしかないと言っても過言ではない位、本当に重要な部分なのが分ると思います。

 

ところが、多くのオーナーは、リフォームへの投資よりも、不動産会社に対する広告費を設定することを選びます。

これは、「不動産屋が優先して紹介したくなるように報酬を上げる」という効果を狙うものです。

 

確かに、顧客へ積極的に紹介される効果はあるのですが、結局は物件の魅力がなければ契約には至りません。

だったら、その広告費をリフォームに投じて、物件の魅力を上げてしまった方が良いと思いませんか?

 

今の時代は、ネットで物件写真等を閲覧しやすい環境ですから、いわゆるインスタ映えするような物件なら、広告費(AD)などを付けなくてもすぐに入居者が入るでしょう。

 

広告費は入居後に何も生みませんが、リフォームは物件価値を上げてくれます。

不動産会社に広告費を支払うべきか、オーナーはよく考える必要があるのではないでしょうか。

 

コスト削減手法

現実的なコスト削減手法について、ここでまとめておきますね。

とても簡単な話です。

 

有効なリフォームによって賃料が少しでも上がれば、その方が良いに決まっています。

それに、今までよりも安くて良いリフォームをしてくれる業者に依頼するだけでもコスト削減になります。

 

物件の戸数が多い程、このような削減効果も大きでしょう。

また、管理費についても見直しをすべきです。

「儲けたい」と考えて始めた事業であるのに、多くオーナーが管理会社に10%の利益を取られている状態です。

 

こう聞かれたら目が覚める人もいると思います。

「貴方は、管理会社を儲けさせるために賃貸事業のリスクを負っているのですか?」

 

身内の中に、管理ができる人がいれば、5%で任せてみるのも良いでしょう。

自分でできるのなら、もっと良いと思います。

それだけで、年間の利益は10%上がるという事を忘れないでください。

 

良いリフォーム業者や管理のコツ等が知りたい方には、コメントを残しておいてください。

リクエストに合わせて新たに記事を書き、後日公開しておきます。

 

少し勉強すれば、物件の管理は誰にでもできます。

一日も早く資金回収し、賃貸経営の醍醐味を味わうべく、コスト削減に励んでみてくださいね。

 

まとめ

企業が30万円で人を雇う場合、できるだけ能力の高い人を採用したいと考えます。

ですから、厳しい面接を行い、人材を厳選していくわけですよね。

結果、30万円の人的投資が、大きな利益になって会社に還元されると考えるからです。

 

これを賃貸経営に当てはめれば、できるだけ能力の高いリフォーム業者を雇うことと同じです。

多くのオーナーは、自ら面接もせずに適当な人材を雇用している状態なのです。

思い当るオーナーは、今すぐ経営方針を改めましょう。

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