リスク回避 不動産投資

戸建賃貸は、東京での不動産投資で最強!?

不動産のプロとして様々な事例を見てきた経験から、これからの不動産投資に有望な新常識についてご紹介したいと思います。

東京等の大都市でサラリーマンが不動産投資するなら、最強の投資手法だと思います。

 

土地活用で賃貸オーナーが直面している問題点の多くは、空室増加による経営赤字です。

事業収支が当初の予定のようにいかず、土地を活用するつもりで始めた事業が土地の資産低下を招いているわけです。

 

こうした賃貸経営リスクは、戸建賃貸とトレンドリフォームを組み合わせた土地活用をすることで大幅に軽減できます。

この記事では、その内容について、詳しくご紹介していきます。

 

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戸建賃貸での土地活用

戸建賃貸という土地活用スタイルは、不動産のプロから見ても大変優れており、今の時代の変化にふさわしい不動産投資だと感じます。

その理由は、非常に低リスクな不動産投資である事と、固定資産税と都市計画税の軽減が受けられるという節税効果です。

 

本来なら、税金でとられていたはずのお金を、建物代金に投じたものとして考えれば、この事業は非常にリスクの低いものになります。

これを専門にした建築会社等も存在するほどですが、個人的にはそれだけでは足りないと考えます。

 

土地の価値が高い地域で行う場合は、かなり大きな節税効果がありますが、そうでないケースもあるはずです。

どんな商品でも、次の段階への進化が必要ですよね。

後述しますが、それがトレンドリフォームとの組み合わせなのです。

 

戸建賃貸の相続対策

通常のアパート経営等と同じように、賃貸物件を建築すると、土地の資産評価を下げる効果が発生します。

対象敷地が、流動性の低い貸家建付地として評価されるので、更地の場合よりも評価額が低くなるのです。

 

借入をして建築する場合には、この負債分についても資産全体の評価を下げる効果が生じ、相続する財産価値が低くなるというわけです。

将来的に価値の上がる資産ですが、相続時には価値の低い資産として受け継ぐことができる為、相続税対策になると考えられています。

 

実際、大地主と呼ばれるような人達の中にも、戸建賃貸を複数建築して相続対策をするケースが出てきています。

マンション等の大きな収益物件は、買い手を探す際にも大変です。

 

ところが、戸建賃貸の場合、処分したい戸数だけ中古物件としても販売できます。

これなら、個人が購入できる価格帯になりますから、とても流動性が高いのです。

収益物件であるにもかかわらず、非常に流動性が高い特徴を持っているのですから、最先端の低リスク不動産投資の手法と言えるのではないでしょうか。

 

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固定資産税の軽減措置

戸建賃貸のメリットを理解するためには、軽減措置の概要を掴む必要があります。

決して難しい話ではありませんので、ざっと読んでみてください。

 

固定資産税は、1月1日現在の不動産所有者に課税される税金です。

この固定資産税が、戸建賃貸を建築することによって軽減されます。

これは、制度改正等によって軽減措置が終了するまで続きます。

 

何故、そんな軽減が受けられるかというと、国の政策として「住宅用の建物は、建てやすいほうがいいよね」という方針があるからです。

国民が住宅を持ちやすいように、税金を抑えてあげればいいと考えたわけですね。

 

着工件数が伸びれば景気にも良いですし、住宅ローン等も増えて金融機関も潤います。

戸建賃貸は、賃貸オーナーの収益のために建築するものですから、この軽減措置が受けられないと言われてもしかたがない気もしますよね。

 

しかし、これが受けられてしまうのです。

小規模の住宅用地」に規定内での建築をすれば、戸建賃貸物件でもこの軽減措置が受けられます。

良質な住宅が増える事は、妨げる必要がないということでしょう。

 

小規模住宅用地とは?

この軽減措置は、住宅用地の面積が200㎡以下であれば、小規模住宅用地に該当します。

通常、都市部での住宅用地は、30坪~50坪程度でしょうから、両親から引き継いだ土地等は、小規模住宅用地に該当するケースが大半を占めると思います。

 

このような土地を更地で保有すると、固定資産税は標準税率で徴収されてしまいます。

しかし、戸建賃貸の経営をすれば、更地よりも評価額が低くなるため、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1までに軽減されます。

計算式は、以下の通りです。

小規模住宅用地 固定資産税評価額 × 1/6 × 1.4%

 

制度改正がなく、住宅の解体や用途を変える事がない限り、この特例措置は継続します。

逆を返せば、建物を解体をしてしまうと特例が適用されず、税額が6倍になるということでもあります。

 

余談ですが、このような事情から、老朽化した空家が放置されやすい原因となっているわけです。

 

戸建賃貸はリスクが低い!

戸建賃貸経営は、その他の賃貸経営よりもリスクが小さいと言えます。

その理由は、以下の3つです。

  1. 物件数が少ない為、人気がある
  2. 短期間で資金回収できる
  3. 管理が容易で、長く住まれる
営業マン
とても重要な部分なので、もう少し詳しく説明しておきますね

 

入居率がスゴイ!

昨今の土地活用事情では、相続税の控除額が変更された事を機に、個人の不動産投資が増加し、ワンルーム物件が乱立されてきました。

 

この影響で、築浅の収益物件でも空室が出やすい状況となった他、思ったよりも家賃を下げなければならないケースもあるようです。

 

スルガ銀行の不祥事が起きてからは、個人の不動産投資ブームにブレーキがかかってきましたが、既に建築された収益物件が無くなるわけではありません。

つまり、今後も空室リスクで悩むオーナーは増え続けるという事です。

 

賃貸オーナーが空室に悩む理由は、同じようなライバル物件が多い事にあります。

一方で、戸建の賃貸物件の数は、極端に少ないのが現状です。

 

では、ニーズが少ないのかというと、そんなことはありません。

むしろ、戸建賃貸があれば借りたいと考える人はたくさんいます。

 

私が経験してきた事例では、企業が社宅用に借りるケースもありました。

また、友人等とシェアして住むというニーズにも気付かされました。

 

デザイン性の高い戸建賃貸住宅は、募集をしてから入居までの期間が非常に短く、通常よりも家賃が高くても、その希少性で借り手が付いている事例が多かったです。

存在する物件数が少ないので、かなり人気が集まりやすいわけです。

 

資金回収力がスゴイ!

何故、資金回収が早いのか」という疑問には、以下のような理由が挙げられます。

戸建賃貸の建築費用は、アパート等よりも安い!

賃料が高く設定できる!

入居者が長く住む傾向がある!

 

戸建賃貸を借りた人達は、アパートには無い「住み心地の良さ」を体感することになります。

その結果、「もう、普通の賃貸には住めない」という心理になりやすいようです。

 

事実、戸建賃貸の平均的な入居年数を統計にすると、一般的なワンルーム等と比べてかなり長い居住年数となるのです。

 

しかも、希少価値によって家賃が高めに設定できるので、約12年前後で資金回収できるケースが多いです。

都市部で人気のあるエリアでは、11年目で回収が可能な計算になるケースもありました。

 

近年では、戸建賃貸専門の建築会社等も存在しており、建売住宅と同じ位の建物価格で建築が可能になってきました。

 

表面利回りもスゴイ!

戸建賃貸に住む人達は、見た目には自分の家のように暮らしています。

ですから、オーナーから何も言わなくても、勝手に家の周囲を掃除するとか、庭の手入れをするといった行動を取ります。

 

自分の家」という感覚で住んでもらえると、賃貸期間も長くなる上に、掃除などのコストもかからなくなるのです。

 

仮に、ひと月の賃料が10万円だとしましょう。

すると、年間で120万円になり、10年で1200万円の家賃収入が発生しますよね?

 

建物建築にかかる費用は、平均すると1100~1500万円位のレンジになるでしょう。

これなら、12年前後での回収が充分に可能ですよね。

それ以上のコストで提案される建物もたくさんありますが、賃貸用の場合はこれくらいに収めておくのが理想です。

 

戸建賃貸では、入居者が10年以上に渡って借りつづける可能性も高いです。

この為、原状回復リフォーム費用等もかかることなく資金回収できてしまうケースもあるはずです。

 

私の知る実例では、表面利回りが15%という物件がありました。(東京都中野区での事例)

こんなに高い収益率の事業を知らなのは、大きな損失だと思いませんか?

 

サイドビジネス

実は、戸建賃貸には、もう一つの魅力があります。

それは、駐車場スペースやデッドスペースを使ったサイドビジネス構想です。

 

具体的には、駐車場が複数台確保できるような物件なら、コインパーキング事業を併用することができます。

余ったスペースがあれば、自動販売機を設置することもできます。

 

このような収益源を組み合わせ、利回りをどんどん向上させていくのです。

一つの土地から生み出す利益を最大に引き出すようにカスタマイズしていけるのも、戸建賃貸の魅力だと思います。

 

戸建賃貸のデメリット

私は、建築会社の回し者ではありませんから、デメリットについても公平に記載しておきたいと思います。

とはいっても、プロの私から見ても戸建賃貸は弱点が少ない賃貸事業ですので、それほどのリスクには感じないかもしれません。

 

リフォーム(原状回復)費用

私が思う戸建賃貸経営での最大のデメリットは、設備費用とリフォーム費用が高額になる点です。

一般のワンルーム等の賃貸物件に比べ、原状回復リフォームの費用は高額になるでしょう。

 

クロスの張り替えをするだけでも、結構な金額になるはずです。

給湯器や電気照明等の交換についても、普通の賃貸物件よりも割高になります。

 

新築時に入居した住人が数年で退去してしまった場合、ある程度のリフォーム費用が必要になる可能性があります。

家賃を下げずに、スムーズに次の入居者を見つけるには、内見した際の美しさが重要だからです。

 

ですから、リフォーム費用については、少し多めに見込んでおくと良いでしょう。

建築会社の提案(事業収支)では、このような都合の悪い部分が省かれています。

リフォーム費用がかかる分は、資金回収完了までの期間が数か月長くなります。

しかし、収益性の高さで充分に相殺されていると考えることもできそうです。

 

デザインとコンセプトが重要

戸建賃貸で成功する秘訣として、「普通の建物にしない」という要素が大切です。

借り手としては、普通の住宅ではなく、「カッコイイ家」に住みたいというニーズがありますから、なるべくお金をかけずにこれを実現することがポイントです。

 

戸建賃貸経営は、それだけでも非常に魅力的で成功の可能性が高い賃貸事業ですが、戸建ならなんでも良いと考えるのは間違いです。

例えば、古い空き家をリフォームして貸すといった事業も、戸建賃貸の一種になりますよね?

これはこれで需要があるのですが、やはり「中古住宅」なので家賃は相場より高くは設定できないことが多いです。

 

逆に、古民家のレベルまで古い方が、希少価値で家賃を高くできます。

要するに、希少性が重要ということなんです。

 

つまり、戸建賃貸経営をするなら、新築でデザイン性の高い建物が良いわけです。

いかに付加価値をつけるかという部分が勝負になるので、優れたコストパフォーマンスを発揮する建築会社に任せる必要があります。

このようなセンスが求められる特殊性については、デメリットと考える人もいるかもしれません。



トレンドリフォーム

トレンドリフォームとは、簡単に言えば収益物件に付加価値を生み出すような、オシャレなリフォームの事です。

これを得意としている会社と、建築会社がコラボしたら大変良いものができると思いませんか?

 

建築会社の中には、リフォーム部門を抱えている会社もありますが、この殆どは一般的なリフォーム事業です。

賃貸物件をオシャレに演出するようなリフォームを得意とするのは、原状回復専門のリフォーム業者等です。

 

この両者のノウハウを活かして、はじめからカッコイイ戸建を建築するのが最も空室率対策になるわけです。

 

建築費の削減努力をする

私は、職業柄、複数の建築会社にコネクションがあるのですが、その中でもトレンドリフォームのノウハウをもった建築会社は少ないです。

しかも、収益物件として一戸建を建築するなら、コストも大事ですよね。

 

普通よりも安いコストで、トレンドリフォームのノウハウを取り入れたデザイン力があることが望ましいわけです。

これって、賃貸経営には非常に大きい事ですよね。

 

私の場合、コネを利用して、最初の見積もりから400万円下げてもらったことがあります。

その代わり、建築会社の仕入れ案件で仲介手数料を半額以下にしてあげるといった具合に、ギブ&テイクの関係を築いてきました。

 

結果、今では「私だけの特別価格」で戸建賃貸を建築してもらえる関係が構築できています。

信頼できる建築会社に、特別価格で施行してもらえるわけです。

 

完全に約束できるわけではありませんが、建築会社側に特別な事情がない時期であれば、かなり安く建ててもらうことができるはずです。

 

戸建賃貸の建築予定がある方は、問い合わせメールで声をかけていただければ、無償で私の取引先企業をご紹介します。(メールのやり取りで全て完結できます)

お金はかかりませんから、他社の見積もりと比較してみると良いと思いますよ。

 

※個人的な信頼関係なので、建売用建築等の請負事業としての紹介はできません。

※紹介先の建築会社の状況によっては、ご紹介できない場合(時期)もあります。

 

まとめ

今回は、都市部で行う戸建賃貸事業の魅力についてご紹介しました。

25~40坪程度の土地を所有している人は、検討の価値があると思います。

 

戸建賃貸は、低リスクで最強の不動産投資手法と言えるでしょう。

この事業を行う際のポイントは、「どの会社でどんな建物を建てるか」という部分です。

 

デザインが良くても、建物価格が高ければ資金回収が遅れますし、建物価格が安くても恰好の悪い建物では入居者の人気は期待できません。

低コストで優れたトレンドコンセプトを持った建物にすることが、成功の鍵です。

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