法改正

インスペクションの意味と宅建業法の法改正

2018年4月1日施行の宅地建物取引業法の改正で、インスペクションについての規定が新設され、重要事項説明時の説明事項の一つに加えられました。

インスペクションについては、まだまだ知らない人も多い言葉でしょうし、十分にその内容や意味を知られていないと思います。

そこで、インスペクションの意味と、インスペクションを活用した際のメリットなどについてご紹介したいと思います。



 

インスペクションの意味

インスペクションとは、とても簡単に言えば『家の検査と調査』のことです。

インスペクションという英単語を調べると、「精査・点検・検査」等と表示されていると思います。

 

専門家の目で住宅の正しい状況を調べ、修繕やメンテナンスを行うべき箇所や、費用についてのアドバイス等を行うことで、住宅を購入する人達が安心して検討できるようにする取り組みだと思えば良いと思います。

 

中古住宅の場合、住宅性能の詳細が不明なことも多く、維持管理や劣化状況なども物件によって差が大きいのが実情です。

これを受け、国土交通省は、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定し、以下のような部分を対象としました。

【構造耐力上の安全性に関する項目】

基礎、小屋組、柱、壁、梁、床、床組、土台

 

【雨漏り、水漏れ等に関する項目】

屋根、外壁、屋外に面したサッシ等、小屋組、天井、内壁

 

【設備配管等の劣化等の項目】

給水管、給湯管、排水管、換気ダクト

 

インスペクションの種類

インスペクション(調査・検査)には、いくつかの種類があります。

居住中のお住まいに対して検査を入れる場合等もありますので、簡易的な検査と本格的な検査が分けられているのです。

 

インスペクションの検査内容を大きく分けると、以下の3種類になります。

それぞれの検査内容と費用が異なりますので、専門家と相談しながら決めると良いと思います。

 

1.非破壊調査

主に目視を中心として点検等を行い、劣化状況等の有無を把握する検査です。

具体的には、基礎のひび割れや沈下、外壁や屋根の劣化等について確認するようなものです。

 

2.一部破壊調査

壁や床等のような建物の一部を壊し、内部を検査します。

既に発生している異常や、不具合等の原因と状況を調べるための検査です。

耐震診断や地盤沈下に関する詳しい調査もこれに該当します。

 

3.リフォーム実施調査

リフォームをする際、その工事部分に関係する個所について、必要な劣化状況の確認や、工事をする上での状況確認を行うものです。

建物全体ではなく、改修をする箇所に限ったピンポイント調査です。

 

インスペクションのメリット

中古物件の場合、個人の所有者が売主になることが多いですよね。

この為、重要な書類を紛失していることも多く、リフォームの履歴や建築会社からもらっているはずの図面類等も存在しない場合があります。

 

劣化状況等によっては、購入後にかかる改修費が変わってきますから、購入者にとって不安な部分です。

もしも、事前にインスペクションを実施していれば、予め修繕に必要なおおよその費用を知ることができるでしょう。

 

物件の検討が容易になり、売買価格が妥当かどうかの判断もしやすくなります。

リフォーム費用を含め、購入時の資金計画も立てやすくなります。

 

インスペクションの実施を前提とした保険に加入することもできますので、これを利用すれば、引き渡し後に瑕疵(欠陥等)が見つかった場合でも安心です。

 

売主側にも、売れやすくなるメリットが生じますので、市場で販売活動をする前に検査を完了してしまうのも一考です。

 

宅建業法の改正

宅地建物取引業法が改正され、2018年4月1日から施行されています。

改正された内容について、簡単にご紹介しておきたいと思います。

 

インスペクションは必ずやらなければいけないわけではありません。

でも、消費者のためにはなるべく広めたい検査ですよね。

ですから、不動産業者が売却の依頼を受けた時には、「インスペクション業者のあっせんの可否を示し、依頼者の意向に応じてあっせんすること」という決まりになりました。

 

また、購入者に対して不動産業者は、「インスペクションを実施した場合、その結果を重要事項として買主へ説明すること」と規定されました。

インスペクションの実施と検査内容等を説明するように義務付けたのです。

 

費用の負担

今後は、「インスペクション検査済」等と表示して売り出される中古住宅も増加すると思います。

インスペクションの実施が無いままの物件には、買主側から検査を依頼されることも増えるはずです。

 

インスペクションを実施できるのは、国土交通省が実施する「既存住宅状況調査技術者講習」を修了して登録を受けた建築士です。

それなりの費用がかかるものですから、この費用負担については重要な部分ですよね。

 

インスペクションの費用負担については、支払義務者の取り決めがありません。

つまり、売主と買主のどちらが払っても良いものなのです。

 

売主とすれば、買主が安全な買い物をするための検査ですから、買主側の負担で行ってほしいと考えます。

自分で調査をすれば、信頼できる調査会社に依頼することができるというメリットもあります。

 

しかし、インスペクションの必要性が常識化し、そのメリットが認知されてくれば、売主側が事前に調査を完了して販売するといったケースも増えるでしょう。

 

インスペクションの費用

一般的なインスペクション(目視による検査)であれば、5~7万円位が相場だと言われています。

 

床下検査によって、シロアリや基礎状況等の状況確認を含む調査となると、10万円~15万円になるケースが一般的なようです。

 

インスペクションの内容によっては、補助金が設けられている場合もありますので、事前に調べておくと良いと思います。

 

まとめ

インスペクション費用は、不動産を安心して購入するための保険だと思えば、それほど高いものでないのかもしれません。

物件の価格交渉の際に、この費用を相殺できないか相談してみると良いと思います。

中古物件の購入を検討している人は、この記事でのアドバイスを役立てていただければ幸いです。

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