傾向と対策

宅建士試験の出題配分を分析予想 2019年度版

更新日:

2018年の本試験は、例年よりも合格判定基準点が高くなり、37問以上の正解が必要となる結果でした。

2019年度の宅建士試験を確実に合格するためには、今までとは少し見方を変えなければいけない部分も出てきています。

この記事では、本試験の出題傾向を分析してみましたので、どこで何点とるべきかを判断するための材料にしていただければと思います。



出題傾向と攻略法

宅建の試験を効率よく攻略するために、何問目でどんな内容が問われているかを分析してみました。

どの部分で何問正解するかを想定し、しっかりと攻略法を組み立てましょう。

記事後半では、得点源についての理想パターンについても掲載していますので、参考にしてください。

では、前回(2018年度)の出題傾向を含めて検証していきたいと思います。

 

問1~問3

過去数年間での出題傾向を基に、出題される法令種別を分析しました。

前後することもあるので、何問目で出題されるかを気にする必要はありません。

区分して考えることで得点配分を考えやすくなるので、このような区分けをしています。

また、区分けをすると、『売買』・『賃貸』・『不動産全般』等の出題バランスが見えてくる効果もあります。

 

この区間での最近の出題傾向は、民法の法律行為からの出題が継続しています。

ほぼ100%の確率でここから出題されていますから、法律行為全体をマスターしておけば、確実に1問とれそうです。

 

直近では、法律行為から2問以上出題されている年が2年続きました。

2018年度については、3問全てが法律行為からの出題です。

このような傾向から、法律行為は捨てられない法令科目となっています。

 

法律行為は、以下の4つに分類できます。

  • 意思表示」(2年連続で出題)
  • 代理」(2年連続で出題)
  • 「無効及び取り消し」
  • 「条件及び期限」

 

よくある出題傾向としては、法律行為の中から2問、その他から1問という配分です。

その他の1問分は、法律行為からではなく、「行為能力」等から出題される可能性もあります。

 

2019年度は、法律行為で3問中2問の正解を目指したいところです。

出題の可能性が絞れそうな傾向が続いていますので、法律行為で確実に得点できるようになっておきましょう。

ここでの得点設定は、2問正解とします。

 

問4~問6

問4~問6で最も出題されているのは、抵当権時効です。

根抵当権についても、抵当権と同順位と考えましょう。

これらの次に出題確率が高いと睨んでいるのは、売買債権です。

債権という広いカテゴリーの中からは、債権譲渡連帯債務等がよく出題されています。

 

不動産売買に関連性が深い部分なので、2019年度についても、この4つのカテゴリーの中から2問が出題されると考えて差し支えないと見ています。

抵当権の問題では、確実に1問を獲得しましょう。

 

その上で、ある程度の予測に基づいて的を絞り、補助的に得点できるよう備えます。

4つのカテゴリーは、どれもそれなりのボリュームになりますから、時間的に全てを学習できない人もいるでしょう。

この対策については、後述したいと思います。

 

合格判定基準が高得点化している現状としては、ここでの得点目標を3問中2問としておきたいのが正直な気持ちです。

しかし、実際には、それなりの勉強量が必要になってしまいますし、なかなか難しいことでしょう。

そこで、ここでの想定は、3問中で1問正解としておきます。

頑張れる人は、2問正解を目標にしてください。

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問7~8

問7と問8については、賃貸系の問題が多い傾向があります。

出題される場所は、問7と問8に限りませんが、民法からは賃貸系の出題枠が2問分用意されているように見えます。

年度によって、売買系の設問と前後することもありますから、問4~問8の区切りの中で出題されると考えると良いと思います。

 

賃貸系設問の内、1問分は賃貸借から出題されることが多いです。

賃貸借と転貸借で計2問が出題されている年も何度かあります。

 

もう一問分については、「請負」や「契約」等から出題される可能性が高そうにも見えますが、的を絞るのが難しいです。

2018年度については、「事務管理」が賃貸系の枠として出題された感があります。

 

ここでは、賃貸借をしっかりと勉強し、補助的に請負契約契約の解除等を学んでおきたいところです。

特に、民法第601条から第656条までの間が頻出範囲となっています。

民法のピンポイント予想については、別記事を用意する予定ですので、そちらでより詳しく絞っていきます。

 

毎年、必ず1問は確実に賃貸借の中から出題されていますから、ここは賃貸借1問正解することだけを目指しましょう。

時間に余裕のある人は、補助的に民法第521条から第548条の「契約」についても目を通し、要点くらいは掴んでおいてほしいところです。

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問9~10

問9から問10の区分では、相続に関する設問がよく出されています。

かなりの期間に渡って、相続に関する問題が出題されない年はありません。

直近で見ても、相続については、毎年出題されるものと考えて良い状況です。

 

ここは、相続からの設問に絞って良いと思いますので、目標は相続で1問正解です。

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民法の優先順位

抵当権・時効・売買・債権等のように、一つのカテゴリーの勉強量が多い個所については、更にピンポイントに絞りたい人もいるでしょう。

しかし、ピンポイントで予想しようとする程、予想の的中率は下がっていき、結果的に合格率も下がることになります。

 

それでも、民法については、時間的に的を絞るしかない状況になる人が多い法令です。

そこで、あえて別記事でピンポイントに予想しておきます。

 

昨年は、これが比較的に的中しており、この勉強法に賭けた人でも合格が可能な予想結果となりました。

2019年もそうなれば良いのですが、全く保証はできませんので、その点を納得した上で参考にしてください。

 

時間の無い人等には参考になるはずですので、最短で合格を目指す人はこれに賭けてみるのも一考かもしれませんね。

これまで、サイトのアンケートにご協力いただけた方々に先行して公開していましたが、8月にこのパスワードを解除し、ホームページで公開します。

 

問11~12

過去5年以上を遡っても、ここでは借地借家法についての設問が必ず出題されています。

これほど明確に出題し続けるのは、賃貸系の設問として必須の内容だからだと思います。

 

借地借家法は、理解するまで少し大変なところもあると思いますが、確実に出ると分かっているわけですから、ここで得点しない手はありません。

余談ですが、賃貸系の会社に就職する人は、将来に必ず役立つ知識になる部分でもあります。

 

ここは、しっかりと2問の正解を目指しましょう。

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問13

ここも、毎年同じように区分所有に関する問題が出題されています。

確実にとれるところですので、しっかり勉強して1問獲得しましょう。

 

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問14

過去5年、全て不動産登記法から出題されています。

不動産登記法は、暗記力が勝負です。

コツコツと覚える努力さえできれば、確実に得点源にできますので、ここでも1問正解を目標とします。

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問15~18

主に、都市計画法建築基準法から2問ずつ出題されています。

2018年度は、国土利用計画法が問15で出題されましたが、順番が入れ替わっただけで、出題数に変化はありませんでした。

 

都市計画法と建築基準法は、かなりボリュームが多い法令ですが、本試験ではそれほど難しい事を聞いてきません。

基本的な事をしっかりと覚えて、過去問中心に学習することで、4問中3問の正解はできるはずです。

 

全問正解するくらいの気持ちで勉強し、都市計画法と建築基準法から3問正解する想定でいきましょう。

過去問をしっかりやれば、4問正解も可能だと思います。

 

2019年度の出題予想

法改正により、オリンピックのプレ大会や準備等に必要な施設等、特に必要があるものについて、建築審査会の同意を得て、1年を越える存続期間の設定が可能となっています。

また、宅配ボックス設置部分を容積率規制の対象外とする改正が行われ、オフィス・商業施設などにも宅配ボックスを設置しやすくする動きが進んでいます。

 

不祥事のトピックスとしては、レオパレス21の界壁問題がありました。

建築基準法からの出題として、界壁の規定に関する肢が出る可能性もあると思います。

国土交通省から業者免許等についての処分が下されれば、これに関連した知識も問われるかもしれません。

 

この辺りの話題は、かなり旬なものなので、今後の試験で何らかの形で顔を出す可能性が高いと思います。

法改正のカテゴリーには、2019年度の改正点をまとめた記事も用意してありますので、参考にしてください。

 

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問19~22

ここは、土地区画整理法宅地造成等規制法農地法国土利用計画法その他法令等からの出題で構成される区間で、全4問になります。

水害の増加によって、土砂災害も増えています。

今後も、宅地造成等規制法の設問は出題の可能性が高いでしょう。

 

農地法については、田園住居地域との複合問題にも注意が必要です。

国土利用計画法については、その他法令(河川法、道路法、景観法等)との組み合わせ問題が出題されることがあります。

 

大事なのは、目標を定めた箇所でしっかり得点する事です。

得意科目にできる法令を選び、ここでは4問中3問正解を目指しましょう。

オススメは、土地区画整理法宅地造成等規制法農地法で1問ずつ獲得するプランです。

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問23~24

ここは、税金関連の法律からランダムに2問が出題されています。

固定資産税不動産取得税が交互に出題されていて、順番的に予測すると2019年度は固定資産税の年になります。

 

不動産取得税については、読み通す程度にしておき、ほぼ捨てる作戦をとる人が多いのではないでしょうか。

もう一問分は、印紙税、登録免許税、贈与税、所得税等から出題されており、対策が講じにくい状況です。

 

2019年度の対策としては、固定資産税を中心に学習し、それ以外は軽く読み流す程度でも良いかもしれません。

余裕が出たら、少し力を入れていくことにし、税法関連での目標は1問正解とします。

 

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問25

基本的には、地価公示法からの出題が多いのですが、2018年度は不動産鑑定評価基準からの出題がありました。

要するに、地価に関する問題が出るわけです。

 

2019年度については、地価公示から出題される可能性が高そうですが、2年連続で不動産鑑定評価基準から出題!という裏切りもありそうに思えます。

できれば、確実に1問とりたいのですが、8月頃のスケジュール進捗状況によって決断すれば良いと思います。

 

個人的には、地価公示法に絞って1問正解を目指し、不動産鑑定評価基準はテキストを読んでおく程度にしておくのが良いと思います。

 

ここでは、1問正解を目指しますが、本試験での想定としてはゼロとしておきます。

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問26~45

宅建業法からの出題となる部分で、全部で20問です。

但し、問45については、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」からの出題で定着しています。

 

宅建業法はこの試験のメイン法令ですから、満点をとるくらいの気持ちで勉強してください。

毎年同じところから出題される問45を攻略し、18問以上の正解を目標としましょう。

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問46~47

独立行政法人住宅金融支援機構と、不当景品類及び不当表示防止法から、毎年1問ずつ出題されています。

ここも確実に出る箇所としてマークが必要ですね。

しっかり2問を獲得しにいきましょう。

 

住宅金融支援機構については、捨てる事を選ぶ人もいます。

しかし、確実に出題される部分なので、他で得点するよりも簡単だと感じる人はトライすべきですよね。

 

将来、売買の仕事に就く予定の人は、この機会に住宅支援機構についての勉強をしておくことをお勧めします。

かなり実務に密接な部分ですので、役に立つ知識として貴方の基礎になるはずです。

だからこそ、毎年出題されているわけですが、賃貸系の進路をとる人には民法等の勉強をした方が有意義なのも確かです。

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問48~50

問48は、毎年のように統計からの出題です。

ネット上等で、不動産統計をまとめた記事等を読んでおく程度で良いと思います。

確実にとれるのは、最後の2問ですので、こちらを重点的に勉強しましょう。

 

最後の2問分は、土地の知識と、建物の構造から出題されます。

勉強量に対して効率が良い得点源ですので、過去問はしっかりやっておいてください。

目標は2問正解です。

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得点配分の内訳

一発合格をした経験を活かし、自分が再受験するつもりで合格時の得点配分を考えました。

黒文字は、本試験での出題数の内訳です。

どこかで2問落としても合格できるプランですので、採用価値があると思いますよ!

営業マン
( )内の赤文字は、目標正解数です。

 

  • 民 法    10 (5
  • 借地借家法  2 (2
  • 区分所有法    1 (1
  • 不動産登記法 1 (1
  • 都市計画法    2 (2
  • 建築基準法    2 (1
  • 土地区画整理法    1 (1
  • 宅地造成等規制法 1 (1
  • 農地法                1 (1
  • 国土利用計画法等 1 (0
  • 税 法                2 (1
  • 地価公示法          1 (0
  • 宅地建物取引業法 19 (17
  • 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 1 (1
  • 独立行政法人住宅金融支援機構 1 (1
  • 不当景品類及び不当表示防止法 1 (1
  • 統 計       1 (0
  • 土地の知識 1 (1
  • 建物の構造 1 (1

全50問中、38問正解で合格!

営業マン
これなら、合格判定基準が上昇しても安心ですね!

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民法と宅建業法の出題傾向

不動産の仕事には、様々な種類があります。

宅地建物取引士を取得した後に、賃貸系の仕事に就く人もいれば、売買系の仕事に就く人もいますよね。

また、コンサル系の仕事や、金融業界で宅建の知識を求められる場合もあります。

 

こんな視点で本試験の出題傾向を分析してみると、各ジャンルで重要とされる部分がきちんと出題されている事に気付きます。

宅地建物取引業法についても、賃貸部門で役立つ知識と、売買部門で役立つ知識のバランスが考えられているように感じます。

 

民法についても、同じです。

売買系と賃貸系の問題がバランスよく配合されています。

例えば、民法の中で「抵当権」や「売買」は、売買に欠かせない知識ですが、賃貸系の仕事ではあまり使いません。

どちらかといえば、「借地借家法」とか「区分所有」等の知識が実務で必要になります。

 

よく出題されている「相続」については、売買業務・コンサル・賃貸業務の全てのジャンルで必要となり得る基礎知識です。

つまり、すべてのジャンルに共通する部分は、頻出固定されているのです。

 

宅建の試験問題は、試験委員に選ばれた弁護士や、各省庁の課長クラスの人達が作成しています。

このような人達の視点(出題意図)を踏まえた分析をすることで、予想的中率を上げることができると思います。

 

まとめ

今回ご紹介したプランは、宅建業法を得意分野にし、それに加えて毎年確実に出題される法令でしっかりと得点するものです。

学習の順番や合格得点配分は、自分の得意分野等に合わせて微調整しても構いません。

 

賛否両論だとは思いますが、統計、地価公示法、国土利用計画法等で確実に得点し、その分だけ民法の手を抜くというプランもあると思います。

各自の好みに合わせて良い部分だと思いますが、しっかりと37問以上正解できる想定をして計画を立てましょう。

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