宅建無料テキスト 建築基準法

宅建独学用 無料テキスト|建築基準法 ③

この記事は、「無料テキスト 建築基準法 ② 」の続きです。

主に、建築基準法 第三章の内容になります。

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道路の定義

建築基準法 第42条では、建築基準法上の道路を定義しています。

簡単に言うと、幅員が4m以上の道路を法律上での『道路』と定義しています。

これが基本ですが、例外的に4m未満でも道路と認める場合があります

この法律では、「道路」以外のものを「道」と表現して使い分けています。

 

営業マン
道路の種類は、実務上においても重要度がかなり高い部分ですよ

不動産営業を目指している方は、知らないと恥ずかしい部分ですので、しっかり勉強しておいて損の無い部分です。

 

道路の種類

営業マン
道路の種類は、その道路が造られた理由で分類されています

 

道路の種類(42条1項の道路)

道路法上の道路(42条1項1号)

つまり、国道、県道、市道等、道路法によって造られた道路のことを言います。

実務では「1項道路」等と呼ばれます。

 

開発道路(42条1項2号)

開発許可によって造られた道路です。

 

現存道路(42条1項3号)

建築基準法や都市計画法の影響力が発生する以前からあった道路で、幅員が4m以上の道路のことです。

 

計画道路(42条1項4号)

都市計画等によって将来に実現が予定されている道路です。

 

位置指定道路(42条1項5号)

建築物の接道を認める為に、特定行政庁が幅員(境界の位置)を指定した道路です。

つまり、「この位置まで道路にするなら、建築していいですよ」という指定です。

営業マン
1項5号は私道のことが多いです。

 

42条の道路

営業マン
ここからは、41条の道路よりも少し問題のある道路です。

 

2項道路(42条2項)

昔からある、4m未満の道路で、「みなし道路」とも呼ばれます。

幅員4m以下ですが、例外的に道路としてみなしてもらえた道路です。

みなし道路に接道した土地に建築物を建築する場合は、敷地のセットバックが必要になります。

 

3~6項道路

これらは、どれも本来あるべき幅員を満たしていない状態の道路です。

珍しい部類の道路なので、こうゆう分類がされているということを覚えておけば良いと思います。

 

2項道路については、かなりたくさん存在していますので別にしておきました。

ポイント

42条は、一種の救済措置だと思えば良いと思います。

41条は、造り方は様々ですが4m以上の道路です。

42条は例外的な道路という違いがあります。

 

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敷地のセットバック

敷地のセットバックを少し詳しく説明しておきますね。

2項道路は、4m未満のみなし道路ですよね?

これを、将来4mの道路になるようにする措置がセットバックです。

つまり、将来4mの道路が完成したと仮定した位置まで敷地を後退させ、「道路に使う部分として残しておきなさい」という命令が出るわけです。

 

営業マン
道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させる事が多いです。

 

壁面線の指定

特定行政庁は、環境の向上を図るために建築物の位置を整える必要があれば、建築審査会の同意を得て、壁面線を指定することができます。

この場合、あらかじめ利害関係者に出頭を求め、公開による意見の聴取を行わなければなりません。

そして、聴取の3日前までに、指定の計画・聴取の期日・場所を公告しなければならない、とされています。

当然ながら、壁面線が指定された場合は、それを超えて塀や柱等も建築できません。

(第46条、第47条)

 

営業マン
出題の可能性は低いと思いますので、ここは読むだけで良いと思います。

 

接道義務について

接道義務とは、建築物を建てる時には、建築基準法上の道路(幅員4m以上の道路)に2m以上接しなければならないという義務の事です。

道路と接している面の長さが2m以下だとしたら、かなり間口が小さいですよね?

 

これでは、車1台がギリギリで入るくらいの幅しか無いということになります。

消防活動や、車の出入り等を考えると、2m以上必要なのは当然ですよね。

 

大抵の土地はこの条件をクリアしていますが、旗状の形をした土地や、不正形地には2m以下の接道物件が存在します。

原則として、2m以上の接道をしていない場合は、建築確認申請が通りません。

ですから、基本的には建物の建築が出来ない土地ということになります。

 

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道路の定義

2019年度試験 改正ポイント  

第43条

第四十三条 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。

一 自動車のみの交通の用に供する道路

二 地区計画の区域(地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。)内の道路

2 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。

一 その敷地が幅員四メートル以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。)に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの

二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

3 地方公共団体は、次の各号のいずれかに該当する建築物について、その用途、規模又は位置の特殊性により、第一項の規定によつては避難又は通行の安全の目的を十分に達成することが困難であると認めるときは、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員、その敷地が道路に接する部分の長さその他その敷地又は建築物と道路との関係に関して必要な制限を付加することができる

一 特殊建築物  2019年出題有

二 階数が三以上である建築物

三 政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物

四 延べ面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合にあつては、その延べ面積の合計。次号、第四節、第七節及び別表第三において同じ。)が千平方メートルを超える建築物

五 その敷地が袋路状道路(その一端のみが他の道路に接続したものをいう。)にのみ接する建築物で、延べ面積が百五十平方メートルを超えるもの(一戸建ての住宅を除く。)

 

但し書き道路」とも呼ばれますが、43条でいう道路は建築基準法上の道路ではありません。

道路に見えるような土地(空き地等)が存在する場合の事です。

 

本来なら、接道義務を果たしていないので建築ができませんが、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては建築できることになっていました。

 

2018年9月に施行された改正法では、この部分が更に少しだけ緩和され、建築審査会の同意を得なくても建築が認められるケースを増やしています。

一方で、必要と認められる場合には制限も付加できるように文言が追加されました。

 

このように、例外的に許可をする書き方をされている事から、実務の世界では「但し書き道路」と呼ばれています。

 

余談

43条道路は、接道義務を果たしていないのに建築できるという例外になります。

将来的に建て替えができる保証が無いので、建売販売等の際には「再建築不可」等の表示がされます。

 

私道の変更等

私道の変更又は廃止によって、支障がある場合は、特定行政庁はその私道の変更又は廃止を制限することができる。(第45条)

具体的には、私道が無くなって43条但し書きになってしまう場合等です。

誰かが持っている私道の道路を、個人の判断で無くしてしまうと、接道しなくなってしまう土地が発生する可能性がありますよね?

行政がこれを制限できるようにしてあるという事です。

 

道路内の建築制限

擁壁は、道路内又は道路に突き出るような築造をしてはいけません。

でも、以下のような例外があります。

 

地盤面下(地下)に設ける建築物は、道路の下になってもOKです。

例えば、地下室の一部とか、基礎の一部等が道路の下になる場合等のことです。

 

2015年度には、「地盤面下に設ける建築物については、道路内に建築することができる」という問題文が正しい肢として出題されています。

ちょっと意外に感じるかもしれませんので、その理由を説明しておきます。

 

建築基準法は、地上の建築物を主眼にしています。

通行上の安全や、上空の解放空間の確保という観点からも法律の趣旨に反した行為ではないので、地下についてはダメとは言えないという事です。

実際には、道路法等の別の法律によって、所有者の許可を得ることになります。

 

また、公衆便所、巡査派出所のような公益上必要な建築物等、建築審査会の同意を得た場合も例外的に許されます。

自動車道路の上空や地下に設ける建築物で、特定行政庁がOKした場合も例外です。

横断歩道の代わりになる通路のようなイメージです。

これらは、当然に道路部分に突き出ていてもOKだと思える事なので、覚えなくても回答できそうですよね。

補足

敷地のセットバックがある土地は、セットバック完了後の境界線から突き出てはいけないという事になります。

まとめ|勉強のコツ

道路に関する部分は、試験対策だけではなく、実務上でも大切な部分です。

ですから、よく理解しておいた方が良い部分です。

 

建築基準法は、読んでおくだけで判断できるような肢もあると思いますので、この法律の目的や趣旨を考えながら学習すると習得が早いと思います。

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