基礎知識

不動産営業の売却業務|契約時の注意点

不動産の売却に携わる時、仲介営業側にはプロとして目を光らせておかなくてはならないポイントがあります。

この記事では、実際のトラブル事例を交えながら、売却業務での基本的な注意点等について説明していきます。

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地中埋設物について

売却時に解体を伴う案件の場合には、事前に解体業者へ交渉しておきたい事があります。

建物を解体して更地になった後、基礎が乗りそうな場所を少しだけ掘ってみてもらえないか交渉するのです。

2~3カ所、軽く掘ってもらうだけで、地中から何か出て来ることがあるからです。

 

地中埋設物を早めに見つけることが出来れば、手間も撤去費用も少なくて済みます。

解体時に完全に調査することはできませんが、解体業者に気にしてもらうようにコントロールすることが重要です。

 

但し、深く掘り過ぎるのは良くありませんので、適度な深さでお願いしましょう。

30~40センチ位の深さで良いと思います。

 

地中埋設物のトラブル

土地を売却した後に、買主側から突然連絡が入り、埋設物の存在について知らされる事があります。

契約書に地中埋設物についての瑕疵担保責任が明記されている場合、売主は指定期間内に発見された埋設物撤去費用を負担する必要があります。

 

基礎工事に影響が出るような大きな埋設物があると、想像以上に撤去費用がかかります。

売主と現地に赴き、目視で埋設物を確認する作業も必要となります。

 

このように、誰にとっても都合の悪いアクシデントとなりますので、事前に見つけるための動きは大切です。

地中埋設物に多いのは、基礎を支える目的で埋められた巨石や、石灰層等です。

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瑕疵担保責任の設定

売却業務を取り扱う際には、建物についても瑕疵担保責任を付ける必要がある場合があります。

個人同士の取引の場合、買主が承諾すれば、売主の瑕疵担保責任免責にすることも可能です。

 

しかし、実際には買主(購入者)のリスクが高くなる為、買主側の営業マンはこれを許しません。

モラルの低い営業の場合、買主にリスクを負わせても『売れるなら良い』という感覚を持っている人がいます。

 

このような仲介業者の対応について、一定の責任を認めた判決が多数存在していることを知らないのでしょう。

仲介営業は、双方のリスクを考えて、適正な取引となるように努めるべきです。

瑕疵担保責任の期間は、お互いが納得できる形にしておくのがベストなのです。

 

売主の無過失は関係ない!

売主の瑕疵担保責任は、何かの欠陥や不具合等が見つかった際に発生します。

そして、地中埋設物のように、その事実を知らなかったとしても責任を負います。

これは、建物から生じる事についても同じです。

 

経年劣化等で雨漏りがしてきたとしても、誰が悪いわけではありませんよね?

たとえ売主の使い方に過失が無くても、見つかれば、売主はこれに対して責任を負います。

瑕疵担保責任が設定されている場合の対応責任は、詳しく具体的に説明しておくと良いと思います。

 

瑕疵担保責任の設定期間中に見つかった瑕疵は、無過失責任で対応しなければならないリスクをきちんと売主に説明してください。

トラブルの大半は、「そんなの聞いていなかった」等という認識から起こると肝に銘じておきましょう。

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特記事項の勘違い

顧客に対して説明した事が誤った解釈で伝わっていても、それに気付くことは難しいでしょう。

例えば、重要事項説明書契約書に記載した特記事項について等です。

 

法律的な言い回しに慣れていないと、本来の意味とは違う解釈をされてしまうことがあります。

営業はきちんと説明したつもりでいても、顧客が誤った解釈をしていれば意味がありません。

 

宅建の試験等でも同じですが、法律的な言い回しには、言葉のまま読むだけでは理解が困難な場合があります。

トラブルが起きなければ、勘違いをしていたとしても問題は発生しません。

しかし、トラブルに発展した時には、仲介業者の説明責任が問われるでしょう。

営業マンが考えて記載した特記事項の表現に、誤解を生じるような過失があったと認められれば、賠償責任が生じるということです。

 

契約時の注意点|まとめ

簡単に言えば、契約に向けて気を付けておくべき部分というのは、トラブルになりやすい部分の事です。

そして、トラブルになりやすい注意点とは、勘違いが起きやすい部分ということです。

つまり、『無いと思っていた事がある』とか、『あると思っていた事が無い』というような事が起きた時です。

このような部分の注意書きが契約書上での『特記事項』となりますので、文章表現等には注意して記載しましょう。

誰が読んでも同じ意味に解釈できる表現であることが大切ですね。

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